来源:烂尾楼作者：谬明艳 时间：2022-08-03 08:37:38浏览102次
大表哥提醒：人生不易，赚钱不易，买房不可大意！！
01、过去的30年，我们国家的经济快速增长，房地产市场一片繁荣，之前房子很少有烂尾的现象，但自从新冠疫情发生以来，经济有较大的波动，加上国家对房地产市场及对房地产企业的调控，目前房地产烂尾不再是不可能的事件，事实上已经有一些房地产项目烂尾了。
烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
买到了烂尾楼应该怎么办呢？
作为购房者来说，买房之前应该多做了解，选择靠谱、实力强大的开发商，万一真的买到了烂尾楼，也要了解基本的维权方法，尽可能减少自己的损失。这里需要了解的是，按揭贷款和分期付款这两种付款方式在遭遇烂尾时房屋的权利归属是不同的，购房者在决定维权之前应咨询专业的法律意见，总体来说，有产权在手维权更容易。
下面我们就一一来分析分析~
02、深房大表哥
·买到烂尾楼后，这些办法可取吗
①可以停止还贷吗？
**好不要，停止还贷是**不可取的做法。
不管出于什么原因，只要没及时还款，征信就会出现逾期记录，超过90天就会被银行列入黑名单。在没有特殊情况下，只要没发生债务转移，这个房贷你都要还，而且是要按时还！
②可以直接退房吗？
理论上是可以的。
因为房子无法按时交付，购房者有权解除购房合同，把房子退还给开发商，把钱拿回来，至少保证财产不会损失。
但是，一般来说这个钱有点“难拿”。试想一下，开发商资金链已断裂，会有钱还给业主吗？答案肯定是没有。因此，业主大概率只会拿到一张开发商的欠条。未来的日子，你将成为开发商的债主，还是要“追”着开发商，不过不是要房子，而是要钱。同时，你的房贷依旧要还。
③我可以去销售中心拉横幅维权吗？
不建议。
虽然拉横幅维权是目前市场上比较常见的一种现象，但其实是一种扰乱公共秩序的违法行为。正如此前，清远佳兆业城市广场闹得沸沸扬扬的业主维权事件，不仅没有切实地解决问题，还可能受到治安管理处罚。
④那我应该怎么做才能降低损失？
如果你购买的楼盘未能如期交付又该怎么办呢？
如已经竣工但是还未交付，可以向政府相关部门反映，让官方了解详情并督促开发商尽快完善后续工作。
如果楼盘确实烂尾了，开发商因为资不抵债而破产，那么购房者需要通过司法途径来进行维权，但过程可能会比较煎熬。
所以，在发现自己所购楼盘有面临烂尾风险时，一定要注意，维权得及时！
03、深房大表哥
·买到烂尾楼后怎么办？
以下几点也是一定要了解的：
1、 业主尽可能同进退
在搞清楚产权归属、决定是否起诉发展商时，购房者应尽量与其他业主齐心一致，尽量避免出现部分业主获得赔偿、部分业主得不到赔偿的情况，这样也能获得**大限度的法律支持。
2、 尽可能减少损失
如果开发商有能力在短时间内筹措到资金让工程继续下去，不妨给他们点时间，毕竟这样会减少损失。
3、 不要急于退房
不要轻易根据合同将房子退给发展商，开发商既然没钱完成工程，很可能也没钱退给你。轻易退了房之后购房者只能拿到收据或欠条，和发展商之间的关系将由买卖关系变为债权债务关系，而根据有关法规，对楼盘有抵押权利的机构（银行）具备优先偿还权，普通消费者并不具有优先受偿的权力。
那么，如何避免买到烂尾楼呢？可以从以下几点入手：
1、 选择规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商；
2、 买现房，即买即住，风险也更小；
3、 确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；
4、 向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；
5、 了解房子是否被抵押，如有抵押要弄清抵押期限，怎样解除抵押;
6、 购买拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理。
04、我也不想买这样的房？
这时候就又有人会说了：谁想去买有烂尾风险和跌价风险的房啊，这不是钱少没办法嘛？
可是，在我看来：你越是没钱，越要守护好自己那三瓜两枣，穷人宁肯少赚点也不要去承担损失本金的风险……
而且，咱们是真没办法嘛？缩小欲望买小点但贵点的房，或是直接不买，哪个不是办法？真是气得我够呛。
如果你觉得我的建议伤害了你，那行吧，钱越少，越要贪图便宜去买郊区的远大新，买年轻人大量流出的城市的房，买期房（交楼时间越晚越好），买写字楼、商住公寓、商铺、车位……
请全部反向操作，因为你觉得我骂你“贪婪”了，让你不舒服了。反正花的又不是我的钱，风险也不是我来承担。我掏心窝子给这种建议干嘛。
事实上，我的建议跟“何不食肉糜”一点关系都没有。经济形势不大好，房企爆雷比较多的时候，我的需求是三房，但钱不够（谁有钱够的时刻），那我的选择是：宁肯缩小欲望，在市区买两房，也不去郊区买“远大新”的三房；需求是两房，我改成一房一厅；需求是买房，我改成不买房………
这就是战胜贪婪的过程啊。贪婪与恐惧是做投资时常用的词，咋用来形容你买房，就是在骂你了？
大环境我们控制不了，比如我们在网上骂死开发商以及监管部门，对这些问题也还是无能为力，那我们就只能控制自己的手，保护好自己那三瓜两枣了啊。
我观察身边不同收入层次的人的表现，发现这样一个现象：面对风险的时候，收入越高的反而越谨慎，收入越低的反而越爱赌、不听劝。收入高，有能力强的因素，但一定也有“风险把控意识强”的因素。每个人的资产池，都有“入水口”和“出水口”。
资产高的人，一定是“入水口”比“出水口”大的人。他们还会为降低“出水口”水的流速而设障。
搞笑的是，越是穷的人，越要反向操作。你看着TA往火坑里跳，不忍心，劝一句，TA还说你不理解Ta，说你不食肉糜、多管闲事。
他们错了也不认，反倒Pua你一顿，说你不了解民间疾苦。
因为你看想要的就是情绪价值，而不是实实在在的现实利益。只要情绪价值满足了，损失钱财你根本无所谓。你们觉得呢？
买房人遇到逾期交房或者楼盘烂尾该怎么样主张权利呢？一些业主采取了集体停止偿还房贷的做法。一些法律人士认为，业主采取断供的方式主张权利有风险，可能会被银行记录不良信用或者起诉；还有一些法律人士认为，业主有权要求解除买房合同，继而要求解除银行贷款合同，开发商要返还银行贷款和买房人的购房款，这样对买房人**有利。问题来了，开发商哪来的资金返还购房款和银行贷款呢？#法律人举案普法##普法行动#
商品房预售制情况下，从部分买房人签订认购书、《房屋买卖合同》，交定金和首付款开始，开发商就以在建项目名义向银行抵押楼盘融资。随着商品房销售数量增加，购房人开始缴纳第二笔购房款的时候，楼盘一般是主体结构完工，这时候很多购房人需要与银行签订抵押担保合同贷款支付购房款。商品房交付的时候，购房人一般需要缴纳少量的尾款。实际上，买房人和银行签订按揭贷款的时间，就形成了以购买商品房为抵押物的银行借款合同。
从法律上看，买房人和开发商签订的《房屋买卖合同》，与银行签订的《借款合同》是两个独立的法律关系。但，实际上只有一个目的是为了购买某套特定的商品房。在开发商不能按期交房，或者楼盘烂尾无法交房时，属于开发商逾期交房导致不能实现合同目的。根据《民法典》第563条规定，买房人可以行使不安抗辩权，要求解除与开发商之间的买卖合同。合同解除后，开发商应当返还买房人缴纳的购房款，其中有首付款和银行贷款两部分。
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
但是，现实的困境是不具有可操作性，开发商没有钱返还购房人，有钱也不至于让楼盘烂尾。一旦买房人和开发商之间的《房屋买卖合同》解除了，买房人和银行的《借款合同》也就失去了抵押担保物，借款的目的也就无法实现，买房人要求解除借款合同也是符合法律规定的。但是，合同解除后银行会要求买房人返还发放的购房贷款，这笔贷款已经转给开发商了。买房人要是有足够的资金也不会申请银行贷款。所以，这里也不具有可操作性。
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
有人说，可以让开发商把首付款返给购房人，把贷款返给银行，这样也省得麻烦。合同具有相对性，这种跳跃式的返还没有法律依据。开发商没有钱，银行也不会答应。在开发商没有资金的情况下，无论是向购房人返还首付款，还是向银行返还贷款都难以执行。烂尾楼的情况下，开发商都负债累累，烂尾楼是个负资产，只有建成房屋交付使用，才能变为可流通的资产。到时无论是买房人，还是银行就是以房抵债也可以部分实现。
买房人断供房贷的情况下有什么法律风险？买房人与银行的借款合同具有相对性，断供属于违约行为，银行会记录不良信用记录。同时，银行有权根据《借款合同》起诉买房人。法院判决后，买房人面临被强制执行的风险。如果买房人没有足够资金偿还贷款，可能进入失信被执行人名单，被限制高消费。如果买房人有其他房子或者资产可能面临被强制执行的风险。
这么看来怎么做都是买房人吃亏！原本是开发商违约不能按期交房，**后却弄成了买房人违约不能按期偿还银行贷款。既然是开发商违约，那就要让开发商承担法律责任，穷尽法律手段，让停工楼盘，烂尾楼盘复工交房。
当然，上边谈的都是楼盘烂尾时，买房人该如何应对的法律分析。实践中，如果仅仅是开发商逾期交房，但是并没有停止施工，说明开发商还有足够的资金。买房人要求解除买房合同，解除借款合同，开发商有足够资金返还，法律上都是行得通的。在这种情况下，因为开发商逾期交房，买房人要求解除房屋买卖合同不一定是**佳选择，可以要求开发商承担逾期交房的违约责任，比如承担逾期交房期间的房屋租金，或者已付购房款的银行贷款利息等都是合法的。