来源:烂尾楼作者：祖晨风 时间：2022-08-03 13:27:39浏览128次
如果理性能维权，谁又愿意放弃理性呢？
随着一个个楼盘烂尾，掏空6个钱包的业主们被逼得走投无路之下，只能万般无奈地选择：“不复工，就不还贷。”
有人说了，不能断供，断供会得不偿失的，不仅房子会被银行收走，购房款拿不回来，自己还会变成老赖。再加上拒不还贷导致的违约金，又会变成一座新的大山，压在头顶，**终是人财房三空。
根据相关政策，如果自己成了老赖，对子女入学、入党、参军以及考编等，都会带来重大的负面影响。
因此，不到万不得已，千万不要轻易断供，停贷。
这些说法都没错，断供、停贷，成本极高，代价极大。在这种情况下，业主不得不万不得已，都不会走“断供、停贷”这条路。
可是，为什么越来越多的业主，走上了“断供、停贷”的路？
因为他们真的已经没得选了，他们已经到了万不得已的境地了。
他们掏空了6个钱包，前半生的积蓄和后半生的负债全都压在这个房子上了。他们都是勤勤恳恳的小老百姓，他们努力工作，奋力拼搏，就是为了让自己有一个家，为家人构筑一个能够遮风避雨的暖巢。
他们都是良民啊！
他们不偷不抢，他们不偷税不漏税，他们只是普罗大众中的平凡一份子。他们凑齐双方爸妈的存款，再掏空自己的存款，还背上二三十年的房贷，就想有个家，他们有什么错？
他们交了购房款了，可他们的房子呢？开发商没有钱，躺平了。房款监管方也没有钱，躺平了。房款去了哪？成了未解之谜。
唯有银行矗立在业主的身后，拿着一份份律师函，威胁道：“房子是你从房企那买的，购房款是从银行借给你的。银行是独立第三方，开发商交不了房是开发商的事，但银行的钱，你必须还。”
据统计，2022年开年以来，银行对业主的起诉案件数量已经超过20万。银行有错吗？从法理上来说，银行也没有错。错在哪？是哪个环节出了问题？
房款监管方的监管是否存在严重的失职？为什么监管资金会缺斤少两，甚至不翼而飞？
有个房地产从业者说：“大部分烂尾楼都是已经封顶的楼盘。因为在楼盘开发过程中，承包商要垫付20%。建个壳子，房企只要出很少一部分现金就行了。待房子封顶后，房企又可以从监管方拿走30%资金，进行下一个楼盘开发。但是，电梯、园林、绿化、外墙、水电等设施建完，还需50%的资金。”
可是，现在的情况是，监管方剩余70%的资金也不到位，而房企拿走的资金早就挪作他用了。
供应商、承包商、建筑商都手握大量的坏账烂账，房企也没有钱，钱去哪了？
根据港股**新消息：中国恒大、融创、佳兆业、世茂集团以及中国奥园等8家大陆房企，已经被踢出恒生指数。
图片源自于富途牛牛
当业主们翘首以盼地等待新房交接时，工地停工了，楼盘烂尾了，交了的购房款也神秘消失了。你让业主怎么办？
有律师说：“业主应该理性维权。在选择停贷、断供之前，业主可以以开发商违约为理由，先行起诉房企，要求法院解除购房合同。”
因为在向银行贷款时，房子就已经抵押给银行了。如果业主和开发商解除购房合同，那么，房子就会变成开发商抵押给银行的，而开发商需要向业主退还房款。
原本烂在业主手里的烂尾楼，就成了银行的烂尾负资产。
在这种操作下，业主可以摆脱银行贷款，也能拿回购房款，似乎是一个完美的解套方案。可是，在这里面有个关键：“开发商返还购房款。”
开发商都没钱了，业主怎么追回购房款？如果能追回购房款，谁又愿意守着烂尾楼，冒着“断供、停贷”的风险去捍卫自己的合法权益？拿回钱，重新买个二手房，它不香吗？
也有砖家说：“让房价再涨起来，可以解决烂尾楼问题。”
他的理由是，只要房价涨起来，让复工烂尾楼变得有利可图，就能找到新的房企来接盘。假设一个楼盘有100套房，已经卖出50套，还有50套尚未卖出。让房价涨起来，尚未卖出的50套房就能再大赚一笔，再用这个利润去填烂尾楼盘的坑，**后再让开发商还能赚点钱。这事，就能解决。
这个砖家真他娘的是个天才！这是要把韭菜连根拔起，杀人还要诛心啊！
这分明就是转移危机，把现有的烂尾楼危机转嫁给下一代接盘侠。房价上涨，房企又可以接着奏乐接着舞了。
试问，掏空了6个钱包的老百姓，还有钱承担更高的房价吗？
在而今的房地产市场，烂尾楼几乎就是一个无解的难题。
“断供、停贷”的代价，难道那些业主不知道，不清楚吗？
他们非常清楚。可是他们有得选吗？他们都是合法纳税的公民，他们维护的也是自己的合法权益。可为什么一个遵纪守法的公民维护自己的合法权益，只是想要捍卫自己的家园，却要承担如此巨大的风险，付出如此惨重的代价？
老舍在《骆驼祥子》里面写了一句话：“我以为一直努力拉车，就会拥有一辆属于自己的黄包车。”
他们一直努力工作，可为什么不能拥有一套自己的房子？
今天看到一位网友问了这么一个问题，大致意思是开发商从拿地到建房，再到打广告、营销已经花了那么多钱在一个地产项目上，眼瞅着房子就要造好了却突然烂尾了。
烂尾后非常麻烦，要面临数不清的诉讼，声誉丧失导致以后开发的房子可能卖都卖不出去，房子都快建完了，大头都出了，为何不咬咬牙拿点“小钱”出来把房子建完交房呢？
比如，一个地产项目的土地出让金为10亿元，建房费用、营销成本等加一起为10亿元，整个项目需要20亿元；10亿元土地出让金早就付给当地政府了，房子的主体架构已经建造完成、进度达到了70%。
一共20亿元，已经支出了17亿元，剩下的3亿元相对17亿元来说只能算是小头，但房子却烂尾了。
到底是什么原因让开发商宁愿背负“恶名”也不愿意拿出3亿元把已经建造得差不多的房子造好交付呢？简单为大家讲讲其中的原因。
3亿元相对于20亿元的工程而言确实不能算大钱，只占了15%，85%都出了，倒在**后的15%上看着挺亏，但你可能不知道17亿元资金的绝大部分并不是开发商自己的。
拿地的时候支付了10亿元，这部分资金中的大部分其实是临时周转的，等拿到地了以后开发商会将建设用地使用权抵押出去，假设按照70%抵押能够从银行那里获得7亿元贷款，这么一来开发商实际只在买地上支出了3亿元自有资金。
从银行贷款来的7亿元可以用于建造房子，也可以继续买其它地块开发新的项目。
等房子建到一定规模的时候又可以将其作为抵押物抵押给银行借钱。
与此同时，支付给供应商的款项是有账期的，所谓账期是指获得商品和服务与支付款项的时间差，企业之间的交易可不像超市里买东西那样一手交钱一手交货，一般是先拿货或者接受服务，等过了一段时间再付款。
建设单位可能活干了不少，钱却没能拿全，换言之，哪怕房子已经造了70%，开发商根本没有支付7亿元而是支付了3亿元甚至更少。
梳理一下，20亿元的项目，地买了、房子建到70%，开发商真正付出去的自有资金可不是17亿元，而是只有4、5亿元
对于只拿得出这么点自有资金的开发商来说，剩下的3亿元不是小数目，3亿元相比于20亿元不多，但相比于4、5亿元就不少了。
3亿元的“尾款”看着不大，实际上对主要靠银行贷款（自有资金占比很低）建造项目的开发商而言绝不是小数目，但即使这样问题也不大，反正土地、在建项目可以不断抵押贷款，只要银行肯借钱就行。
不过，天有不测风云，政策发生了变化，银行不再被允许借款给房地产开发商了。
前期买完地后抵押给了银行拿到了7亿元贷款，现在贷款到期了得还钱，常规操作时先东拼西凑还上7亿元，然后再重新贷款从银行那“拿回”资金，7亿元本金就一直可以留在开发商那里了。
现在这个方法玩不转了，银行收回款项后不再贷款给开发商，要知道这7亿元是从其它地方周转过来的，有些甚至是借的高息民间借贷（高利贷），开发商就等着再向银行贷到款后还上这部分资金。
这么一来资金链就彻底断了，别说拿出3亿元将烂尾楼的剩余部分建造完毕，先前还未支付完（账期）的工程款都付不出来了。
自有资金不足、银行不再放贷，这么来看开发商确实没有钱将烂尾楼建造完毕，可是开发商卖的是期房，卖房获得的销售款不是能够解决资金不足问题吗？
比如，上文提到的总造价20亿的地产项目，房子刚开发时就开始预售了，**早的那批买房人恐怕要在支付**笔购房款后的半年甚至更久才能拿到房子。换言之，部分购房款提前支付给了开发商。
我们假设整个楼盘全部卖完的话能够获得24亿元收入，房子烂尾前已经卖掉了80%，也就是完成了19.2亿元（24亿*80%）的销售，如果平均支付进度为30%的话，购房款有5.76亿元，平均支付进度达到50%的话就有9.6亿元资金了，这笔钱是可以用来支付工程款的。
理论上开发商是不能乱动预售款的，因为预售款要进入资金监管账户，只能“专款专用”，用在与该项目有关的支出上。
当开发商真没钱继续建造项目时可以用监管账户里的资金完成房屋建设，不会烂尾。
不过，实际上经常出现监管账户里的资金很少，有的项目的监管账户上甚至一分钱都没有，这是怎么回事？
开发商非常鸡贼，房子预售出去后让购房者转账至公司的其它银行账户上，钱根本就没有进入资金监管账户，真正能够做到“专款专用”的预购房款金额很少，还有的开发商打着各种名义申请使用监管账户里的资金，大部分预售款根本没有用到对应项目上而是挪作他用了。
**后总结一下，开发商高负债造房、自有资金远低于项目总支出，银行不再续放贷款，预购房监管资金挪为他用，三个因素结合起来烂尾楼开发商们一分钱都拿不出来。
承包商原来的工程款都没拿到又怎么可能愿意继续造楼呢？
中国的房地产行业经历了高速发展的20年，高周转、高杠杆打法曾经是开发商们迅速做大规模的秘诀，如今却成为了烂尾楼们的标配。
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