房子烂尾了怎么办

房子烂尾了怎么办，如何解困烂尾楼？

这已经是第五篇关于烂尾楼断供问题的文章了，前面四篇分别从购房款去向、烂尾楼伤害了谁、为何会产生烂尾楼等几个方面介绍了烂尾楼断供潮形成的原因及影响。本文的标题本来应该是如何化解烂尾楼断供潮，但我之前的文章已经介绍过，只要楼盘复工，正常续建，则绝大多数断供业主会选择继续归还贷款，也就是只要解决了烂尾楼停工问题，也就解决了烂尾楼断供问题，所以我们聚焦到问题核心，那就是如何解困烂尾楼？

看过我7月16日文章《烂尾楼断供分析报告》的朋友会知道，我提出了四条关于解决烂尾楼断供的方案：**是不动产永久产权制度；第二是十年内不考虑房产税开征事宜；第三是成立类似四大资产管理公司一样在每个省组建一个化解烂尾楼风险的专业公司；第四是从法律途径解决银行、开发商、购房者三者关系，追本溯源保证按揭尾款专项用于房屋建设。在写文章的这几天，我又再开动脑筋仔细思考，发现一个更能解决烂尾楼问题的答案，那就是政府两年内不再供应任何一块商业和住宅用地。这可以视为第五条解决方案。

从逻辑学的角度思考，烂尾楼断供的原因是烂尾楼，而烂尾楼形成的原因是房价下跌，那么如果要解决烂尾楼问题，关键在于解决房地产价格下跌问题。我的购房款去向那篇文章已经介绍过，全国绝大多数一二三线城市的楼盘，其房价中超过50%的比例是政府以土地款和税费的方式收取，既然购房款的大头**终是政府收走了，那么有能力解决烂尾楼问题的也只有政府，很多人会吐槽我把开发商责任转嫁给了政府，的确形成烂尾楼的直接原因是开发商，但问题在于开发商已经没有能力解决这个问题，这个时候就算是一万字讨伐开发商的义正言辞的檄文，除了过过嘴瘾之外，解决不了任何问题。我不止一次的说过：谴责是不能解决任何问题的，谴责和喊口号的意义一样，只能让人过过嘴瘾，对解决问题连个屁用都没有。本文目标是提出有效的解决烂尾楼问题的建议，所以不做那些没有屁用的谴责。

如果我们找到能够解决问题的关键先生，也就是政府，那么我们就可以思考，政府能够做什么，可以制止房价下跌，可以解决烂尾楼事宜。按照逻辑关系和因果关系，在我所提的五个方案：不动产永久产权、十年内不开征房产税、成立专业烂尾楼盘活的公司、解决政府及开发商与购房者三者的法律关系、两年内停止供应任何商业和住宅用地。这五个方案之中，只要真的做到**条和第五条，那么烂尾楼问题必然可以解决。今天就重点说这两条。

首先是不动产永久产权，这个问题其实已经是一个老问题了，自从政府在筹划房地产税的时候，就已经有不少的专家学者提出过，对于购房人而言，由于有房屋使用期限，多数城市住宅70年、商业旅游娱乐40年，其他用地50年，也就是购房者所得到的是一个有期限的不完全房屋产权，虽然物权法规定了不动产到期可以续期，但并没有明确是否可以免费续期。从产权关系看，我国当前的房地产，迫切需要解决产权不够清晰这个问题，如果实施不动产永久产权，那么将从根源上明确不动产的产权关系。而不动产永久产权一旦实施，也能对房地产市场形成正面影响，对稳定房价，制止房价下跌形成有效作用。这里可能会有很多的人会说，我国的经济制度是社会主义公有制，所以城市土地属于国有不能改变，这里就涉及对公有制的理解问题了，如果有利于全体居民的事宜，比如截至2022年，95%的中国人都有自己的住房，只是有一些人的房屋在城市，还有一些人的房屋在农村，所以在推出不动产永久产权的同时，也需要在农村推出宅基地和宅基地建设的房屋永久权，这样的话，实施不动产（含农村宅基地房屋）永久产权，对这95%的居民都有利，那么依然体现了公有制的意义。

第二个问题，政府两年内不供应任何商业及住宅土地。供求关系决定价格，这是**基本的市场经济学规律，如果我们依然以市场经济为主体，那么我们就需要尊重市场经济的基本规律。2021年开始，全国房价开始下滑，2022年房价下跌并未止步，然而政府依然在源源不断的供应土地，而由于房价下跌，土地价格也已经大幅度下跌了，也因为土地价格下跌，所以房地产开发商，包括国企和央企，肯定愿意去公开市场上拍卖价格不高的土地，这对于2018年至2021年这三年的高价土地而言，无异于雪上加霜。如果，政府能够拿出勇气和魄力，两年内停止出售任何一块商住用地，那么我100%肯定，房价将停止下跌，而由于土地供应停止了，这个时候如果国企央企还希望在房地产这个行业实现盈利，只能去寻找那些烂尾项目，被收购是烂尾楼项目复工的关键。而是否有收购的价值，关键在于房价能否止跌，也在于政府能否停止供应商住用地。

有关于不动产永久产权和两年内不供应任何商住用地，肯定有专家学者会说我不考虑地方政府财政收入问题，不考虑政府部门的饭碗问题。我只想说一句，如果发生经济危机了，财政收入受到的影响是不是更大，目前的烂尾楼现象，已经深刻影响了我国的经济，如果不花大力气解决这个问题，我国的经济必然面临巨大挑战。

综述：推出不动产（含农村宅基地及地上房屋）永久产权制度、两年内不供应任何一块商住用地，这两条做到了，则肯定能解决烂尾楼问题，也能给解决烂尾楼断供问题，更能够解决中国下半年的经济发展问题。

谢谢阅读！

2022年7月20日

烂尾楼之一

房子烂尾了怎么办，楼房烂尾，房产公司、银行都没有损失，购房人怎么办？

楼房烂尾仅仅停贷还不够 还必须起诉房产公司解除合同

王大爷600万元按揭买了一套房子，首付200万元，按揭400万元。

如果楼房烂尾，王大爷房子没有了，200万元的首付没有了，而且还得还银行的按揭贷款400万。王大爷该怎么办？

在商品房买卖合同中，存在三方法律关系。

一是王大爷和开发商买卖合同关系，王大爷交了首付款200万元，贷款400万元，支付了全部房款。但是，在房子没有办理房产证之前，房子是开发商的，王大爷仅仅拥有房子期待权与合同权。二是王大爷和银行贷款合同关系，王大爷从银行贷款400万元，要每月归还银行的本金并支付利息。三是银行与房产开发商关系。银行把钱给了开发商，取得了房子抵押权。

三方关系中，房产公司**有优势，房产公司实际占有使用王大爷支付的首付款及按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对王大爷的债权；王大爷未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

一旦楼房烂尾，房产公司、银行都没有损失，损失的只有王大爷。如果断贷，停贷，银行可以起诉王大爷，要求支付按揭本金和利息，王大爷会被判决支付。

怎么办呢？王大爷起诉房产公司，并且把银行列为第三人。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

房产公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。由房产公司将收取的首付款及利息还给王大爷；将购房贷款本金及利息返还银行，王大爷不负有返还义务。同时，王大爷已经支付给银行的本金和利息，也应该由房产公司还给银行，银行还给王大爷。

这样，即使已经支付的钱回不来，也不用继续支付银行贷款本金和利息。