来源:烂尾楼作者：朱盼芙 时间：2022-08-04 18:32:43浏览142次
新房烂尾，业主该如何维权？有哪些选择和误区？这篇文章，我们好好聊聊。
一、解除《商品房买卖合同》，可行么？不建议！
买到烂尾楼，业主**先想到的，肯定是退房退钱。房子我不要了，开发商把房款退给我就行。一拍两散，互不亏欠！想法很好，但存在两个问题！
（一）房子不是你想退，想退就能退
虽然业主与开发商签订的有《商品房买卖合同》，明确规定：延期交房XXX天，业主有权退房。
但在实践中，尤其是房地产市场低迷的当下，法院对解除购房合同的认定标准是非常严苛的。除非延期特别久（无统一、准确数字，推测至少一年半以上），法院一般只会判决开发商支付违约金，不会解除合同关系。
为何会这样？从法律角度，封土令、疫情等不可抗力因素确实客观上影响了施工。但更多的，法院是考虑了法律之外的其他因素（社会、维稳）。如果业主们都退房了，开发商、政府将面临何等局面？可想而知。
（二）退房成功，房钱两空？
若业主攻克了**关，成功解除了与开发商的购房合同。接下来，业主要做的，就是坐等开发商退钱。此时，业主可能面临以下两种情况：
1、开发商有钱，业主成功拿回购房款。
这种业主，上辈子真是烧高香了。概率太低，跟中彩票差不多！毕竟，就是因为开发商没钱，项目才烂尾的。业主还能从开发商身上，把购房款撸走？
2、开发商没钱，业主丧失优先权
开发商欠了很多外债，可能导致破产。若破产清算，就这些外债、开发商是按照下列顺序（从前到后）清偿的：
（1）业主；
（2）施工单位；
（3）有抵押的债权；
（4）无抵押的债权
因此，若开发商破产，业主有优先受偿权。而一旦业主解除购房合同，则变为无抵押的债权人，清偿从**顺位直接掉到**后一位。这绝不是业主希望看到的。
二、起诉要求开发商支付延期交房违约金，可行么？
可行！但建议待新房交付后再起诉！
项目没有正式交付之前，无法计算开发商违约的具体天数。因此，建议业主先别急着起诉，待项目正式交付、违约天数已定时，再诉无妨！
三、能否停贷？
虽然社会舆论一直号召，银行对烂尾楼业主停贷，待项目恢复建设后再付房贷。但从法律角度，停贷无依据。实践中，也罕有银行同意停贷的先例。
因此，业主若想停贷还需与银行多做沟通、并征得其同意（难度五颗星）。贸然停贷，将面临被银行起诉的风险。
四、媒体介入有用么？
小道消息，此类问题官媒现在是不碰的。毕竟属于敏感、负面事件，政府也在积极想办法解决。我们也不难发现，主流媒体哪个天天报道烂尾楼？敢报道的，大多是自媒体。虽然曝光率不低，但毕竟社会影响力有限！
退一步说，即使主流媒体介入了，又能起到多少作用？合作省台曾报道鑫X某盘延期交付问题，采访时开发商工作人员直接抢摄像机，把记者也弄伤了。此事当时热度不小，多家媒体转载，但**后也不了了之。因此，这类事件中，媒体的监督作用十分有限。
五、信访有用么？
小心红码！
六、业主维方式参考
起诉、媒体、信访，上文一一列举了、作用都很有限！业主想自救，**终还要靠自己！
以下，是我总结的，业主自救的大致策略、路径。涉及的法律问题并不多，仅供大家参考：
（一）成立统一的维权组织
一个人的力量是有限的，集体的力量是无穷的。因此，联合小区所有业主，成立维权组织，选举领导成员，统一思想集体行动是十分必要的。
（二）积极与政府部门沟通，了解项目真实情况
项目为何停工？开发商究竟欠了多少钱？这些问题，业主很难搞清楚。但只有了解清楚了，业主才能对症下药，提出切实可行的解决方案。
这些信息如何了解？开发商肯定不会跟你实话实说，只能找相关政府单位。
（三）制定切实可行的自救方案
各个项目，开发商欠债多少区别还是很大的。
对于那些，离交工不远、开发商欠钱不多的项目，业主自发凑钱保交房是个不错的选择。
但对那些，刚刚施工就烂尾、开发商负债累累的项目，仅靠业主自救恐怕很难，只能等政府介入或第三方收购。
以上三步看似简单，但实际操作困难重重。大多数的烂尾项目，一烂好多年，至今仍没有解决。
七、总结
我有很多关系不错的朋友，都买到了烂尾楼，甚至有人连续买房连续烂尾。他们咨询我时，都想寻求一种**快捷、有效的、放之四海而皆准的解决方法。
遗憾的是，此类问题、无论如何都很难解决。它远远超过了业主、律师、开发商、甚至是政府的能力范畴，需要大量的人力、财力、精力，再加上运气才能解决。大部分时候，业主能做的，只能是等！等开发商周转，等第三方介入，等政府给个说法！
希望所有的烂尾楼，都有个好归宿！
根据郑州当前几个热门烂尾楼维权情况，总结概括维权途径及现状。
一、业主直接接触开发商
开发商接待、制定进度表、各种承诺，但具体能施工什么程度，还是看资金。
二、业主直接接触管委会、房管局
管委会代表会实时观察和跟进楼盘情况，业主情况，协调三方会谈，并判定是否往上级汇报。同时判定是否是问题楼盘，不是问题楼盘就进不了专项组。管委会起到前期协调、督导、监督的功能。
政府及管委会担心和反对的是：业主大量聚集，问题扩大化
楼盘问题涉及单位多，问题情况不一，处理进度慢，而且并不一定会有实质性进展，势必引起业主进一步担忧和行动。
这方面，双方的矛盾不可避免
三、问题楼盘申请
有烂尾风险后，业主肯定希望申请进入问题楼盘小组，希望政府会优先处理自己的楼盘。但是有一系列条件。
例如，投诉某地产施工进度过慢，有烂尾风险时，官方反馈：
经了解，目前xx园正在有序建设当中，未出现停工问题，且市房管局于2022年3月中旬在市信访局组织的专项协调会上对列入问题楼盘的条件等做政策解答,项目距离交付还有20个月时间,不具备列入问题楼盘的条件。感谢您的留言
所以，房管局是优先处理已经爆发的问题，而潜在的只能往后放。但是对于业主来说，虽然离交房还剩20个月工期，但实际工期基本小于15个月，因中间有农忙，国家会议，过年，管控等。
所以业主的迫切需求和政府工作力度有矛盾。政府的政策和实施不可能照顾全市的每一个楼盘，也不可能照顾到每一个业主。
四、与银行交涉问题，下面说。
烂尾**核心**根本的问题还是资金问题
原因：项目资金挪用行为。烂尾及延期等情况基本都是由于项目资金并未完全用在该项目上。
以前没有监管资金，对于所有开发商来说，是一种正常的经济行为。
拿A项目钱+银行贷款去做B项目，用于B项目前期的土拍，地基、售楼部、营销等等。等B项目资金回笼后，再回填A项目、或者操作C项目、还贷。银行贷款这部分就属于开发商的负债。
所谓的正常经济行为中，还可能包括跟其他开发商合作过程中的利益分配，比如前期非正常利益分配。当后期资金链出问题后，合作方就会出现矛盾，直接影响下一步协作开发。开发商杠杆过大，或者存在严重违法违规行为，都是烂尾的直接原因。
现在监管资金政策缩紧，但是资金挪用在开发商看来仍然是一种正常的经济行为。
一、监管账户资金提取
监管部门需按工程进度及时拨付资金，首次拨付节点不得早于地下结构完成，**后拨付节点为房屋所有权首次登记，具体拨付节点由市、县住建部门确定。银行擅自拨付监管额度内的资金，需负责追回资金，无法追回的依法承担赔偿责任。
二、项目资金未进监管账户
以前的监管政策实行力度低，进入监管账户的资金比例、各单位对各企业执行力度都不一样，低至20%，开发商又通过分包合同等提取资金。约等于形同虚设。
现在力度增大，比如替换为专门的pos机，明确要求所有资金必须进入监管账户，导致新项目资金进入监管，老项目无法回款续建，增大了老项目烂尾风险。当然开发商应该也会有新的对策。
以上不合规行为怎么处理呢？
郑州政策文件中具体明确的有：
(七)有下列情况之一的,在未完成整改前，禁止预售人使用预售款:
3.未按规定将预售款存入监管账户的；
4.未按规定将按揭贷款划入按揭贷款专用存款账户的。
于对违反《办法》及本实施细则规定的监管银行、按揭贷款银行，由监管部门下达《郑州市商品房预售款监管异常行为告知书》。针对监管银行、按揭贷款银行不履行监管职责擅自拨付、挪用监管资金的，通报金融主管部门，取消新开商品房预售款监管业务资格，并依法追究其相关责任。
我们可以：
1、投诉开发商未按要求执行，管理部门对开发商进行行政处罚。
2、起诉银行未按要求放贷款入监管账户，房管局可督促银行追款。这个还需要看当地政府对银行部门的态度。
3、申请监管资金公开，毋容置疑这样大家可以共同监管。
针对第2条，我们要收集相关证据，先尝试跟支行银行沟通。并请专业团队进行尝试起诉。起诉对象：放贷银行支行。
针对第3条，也有业主向政府机关申请，但反馈如下：
商品房预售资金监管账户为房地产开发企业在预售资金监管银行设立的资金账户，用于收存购房群众购房资金，资金专款专用，用于项目建设交付。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第十五条、第三十二条规定，该申请不属于政府依申请公开事项。
向银行申请，银行会回函：需房管局及开发商共同同意，才能公开。
但是各地政府对监管资金力度不一样，例如杭州房管局已经要求已经公布某楼盘监管资金余额，并向开发商追回了监管资金。
因此可以看出，这个地方的政府工作还是比较有活动空间的。
综上，个人认为当下**能解决问题的方案是，
1、积极跟管委会沟通，提前实时暴露自己楼盘的问题，协调沟通3方会谈，及时挖掘烂尾的具体原因。
2、与放贷款银行交涉，围绕未按要求发放贷款至监管账户，进行投诉、起诉。
3、围绕政务信息公开，建议相应监管账户公开
4、在政策范围内合理上诉维权。
今年5月，实施新的《信访工作条例》。摘抄重要信息如下：
第十七条 公民、法人或者其他组织可以采用信息网络、书信、电话、传真、走访等形式，向各级机关、单位反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，有关机关、单位应当依规依法处理。
第二十条 信访人采用走访形式提出信访事项的，应当到有权处理的本级或者上一级机关、单位设立或者指定的接待场所提出。
多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表，代表人数不得超过5人。
不得有下列行为
（一）在机关、单位办公场所周围、公共场所非法聚集，围堵、冲击机关、单位，拦截公务车辆，或者堵塞、阻断交通；
（四）在信访接待场所滞留、滋事，或者将生活不能自理的人留在信访接待场所；
（五）煽动、串联、胁迫、以财物诱使、幕后操纵他人信访，或者以信访为名借机敛财；
第四十七条 信访人违反本条例第二十条、第二十六条规定的，有关机关、单位工作人员应当对其进行劝阻、批评或者教育。
信访人滋事扰序、缠访闹访情节严重，构成违反治安管理行为的，或者违反集会游行示威相关法律法规的，由公安机关依法采取必要的现场处置措施、给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
所以，政策在不断更新，楼盘情况也在在不断变化，相信人民的利益会得到保护。
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