来源:烂尾楼作者：税悦人 时间：2022-08-04 19:07:42浏览145次
当前在全国各地都出现了“停贷潮”，对于烂尾的楼盘“停贷”，也是无奈之举。作为弱势群体，对于开发商的烂尾楼无能为力，只能选择“停贷”。购房者表示，因为银行监管不力，开发商未达到贷款的条件，银行违规贷款，还有的银行没有把贷款存在专用账户，导致贷款他用，出现烂尾楼，购房者很受伤，新的问题也会出现。
**，购房者集体“停贷”，是否能倒逼开发商交付
很多购房者感到停贷是没有办法的事情，只要开发商按照承诺，在一定的时间内交付，就会把停贷的款项补齐。那么，开发商会承诺吗？购房者之所以说“停贷”而不是“断供”，就表明在开发商烂尾后，自己不会向银行贷款了。事实上，已经和银行签署贷款协议的购房者，“停贷”就是断供，要付出断供后的法律后果。对开发商影响不大，烂尾楼不会因为停贷而按时交付。
第二，“停贷”后是否影响征信？对生活有什么影响
虽然开发商违规出售并且烂尾的楼盘，如果出现停贷后，后果依然很严重。首先，和银行签署的是贷款合同，和开发商签署的是购房合同，不会因为开发商的烂尾，银行就会默认停贷，除非有银行违规贷款的证据。所以，在停贷的时候，要多咨询相关部门，如果自己贷款的手续合规，而银行有没有过错，就会影响征信和以后的生活。所以，**好通过法律途径或者和开发商协商解决。
第三，出现“停贷潮”后，对楼市影响如何
迄今为止，已经有湖南、湖北、河南、江苏等地30余个楼盘出现“停贷潮”，可能会蔓延到全国各地。那么，出现“停贷潮”后的楼市会有什么影响？银行也会出台对应的措施，比如对期房的贷款会慎重，有关部门或许停止期房的销售和贷款。开发商融资更难，会出现更多的停贷现象，加速楼盘的烂尾和开发商的破产，银行业面临更多的坏账和损失。
虽然购房者出现“停贷潮”是无奈的选择，但是，银行会按照“断供”处理，停贷者的银行卡会被冻结。还有可能上征信黑名单，对以后的生活和工作影响很大。记住这三条忠告：
01，要有合理的理由“停贷”，否则就是失信
虽然停贷的楼盘越来越多，而且成燎原之势。银行也不会坐视不管，很有可能在警告无果后，对某些人进行起诉。所以，在停贷的时候要有充分的理由，**好找出银行违规的事实，证明自己停贷是合理的。否则，银行就会按照断供来起诉购房者，在查封本楼盘后，如果资不抵债，还有可能拍卖其他的资产或者从银行卡扣除，并上征信黑名单、
02，需要找开发商，或者找管理部门协调解决
**好的解决办法就是找开发商协商解决，让他们承诺交房日期，并且投诉到管理部门，让他们监督开发商，并且能够做出违约处罚。开发商和购房者签订的是买卖合同，而银行和购房者办理的是抵押贷款，停贷后银行对开发商也没有约束力。烂尾后的楼盘如果出现断供，银行也是受害者，承担了更大的风险。
03，防止因“停贷”等原因，导致其他资产的损失
如果因为“停贷”后被银行起诉，因为烂尾楼拍卖的价格极低或者根本无法拍卖，就会用其他的方法让购房者还贷。一是从银行卡直接扣除；二是执行其他的财产，如汽车、家庭电器等其他的贵重物品；三是让担保人承担连带责任。所以，购房者要考虑这些因素，防止因为“停贷”带来更大的风险和损失。
今天两市继续震荡，创业板表现比较抢眼。小帅昨晚隔夜挂单银行股，开盘不久就成交了，完成了阶段性建仓目标。
在当下美国通胀创纪录，各国央行纷纷超预期加息的情况下，对后市我继续保持谨慎，剩余仓位短期内不会再建仓。
这两天烂尾楼断供事件不断发酵，市场担忧多地引发的烂尾楼断供潮，可能会影响银行的资产质量。银行股受此拖累连续调整。至于断供的影响有多大，也是众说纷纭。
目前看到的信息是，据不完全统计，截至2022年7月13日已有河南、湖南、江西等多个省份的100余个项目出现业主发布强制停贷要求，主要涉及开发商为恒大、融创、绿地、世茂等出险房企。
而根据克而瑞的统计，2021年末24个重点城市已停工、延期交付问题项目的总建面占2021年商品住宅成交面积的10%。有研究员据此估算截至2021年末全国问题项目总建面为1.4亿方（14亿方的10%）。而2022年上半年市场行情持续低迷，房企开工意愿低迷，预计问题项目有所增加，因此推算约1.5亿方（增加2022上半年销售面积的2%左右）的商品住宅面临停工交付问题。
如果按每平米1万元的成交价格计算，1.5亿方交付问题对应约1.5万亿元的销售金额，其中按揭贷款比例约37.5%（2021年新增居民中长期贷款6万亿元占商品住宅销售金额16万亿元的比例），对应5250亿元的按揭贷款，假设面临交付问题的业主中60%选择断贷，则有约3150亿元的按揭贷款面临断贷风险。
3150亿元的体量占当前38.8万亿元个人住房贷款余额的0.8%左右，从这个角度看短期似乎不会诱发系统性风险。
但是上述推算有很多假设，如问题项目的总量，每平米单价以及按揭贷款的比例等。所以真实的影响不太好估算。不过上述估算过程也可以作为参考，目前看占比确实不会太高，对银行整体资产质量影响不会太大。
但是，这个消息对地产及相关产业链的打击较大，会对购房者信心和二级市场上投资者的信心造成较大影响。
而且，出现烂尾楼断供，本身意味着地方政府、开发商和银行之间存在违规现象。早在2003年，中央就对预售政策做出了要求，需要主体封顶之后才能发预售证，并对银行的放款账户进行严格的管控。
按照政策要求，理论上购买期房，多层住宅封顶才可以申办预售证，有些高层建筑达到三分之二也可以申办预售证。而开发商取得预售证后，才可以办理按揭。购房时办理的贷款手续其实只是银行预先做的审批，等期房拿到预售许可证以后才会正式放款，放款的次月才开始还贷。老百姓按揭从银行借出来的钱，也由当地政府进行监管，专款专用，不存在被开发商卷跑的风险。
所以，从政策的角度，这次的烂尾楼断供，本身就不应该出现。出现这样的情况只能证明，监管方面存在违规之处，从这点上说，放款银行也难逃追责。
不过这次暴雷的地区，大都是地方财政相对困难的地区，所以对土地财政依赖的程度较高。在操作过程中，民营地产商资金链管理粗放，出现问题不稀奇。后续如何解决则是重点要考虑的问题。
从维稳的角度，政府层面不会对此坐视不管，不过在如何挽救方面，还是有很多选择的。地方政府也应该主动作为，组织有实力的企业承接项目完成交付。当然这其中肯定会受一些损失，但是那些暴雷的企业不可能再有能力完成项目。所以救项目不救企业才是唯一出路。
而今天不断有银行方面强调断供违法属性的新闻爆出。小帅认为，除了激化矛盾，挑拨情绪外，这种新闻没有任何意义。银行首先要想的是，怎么处理自身的违规问题。没封顶的房子怎么就获得放款？而且钱还到了开发商手里，专款专用渠道跑哪里去了？
现实的解决方法是，既然银行在放款方面存在违规，那么银行就应该承担相应的责任，主动暂停暴雷项目购买者的还款，等到项目交付后再要求恢复还贷。主动减轻普通购房者的压力才是维稳上策，因为这些暴雷项目的按揭总量放到整个银行系统并不显眼，但是对于每一个购房家庭来说，确实每个月无法回避的沉重负担。
这个消息也再次提醒我们对地产股和银行股的选股要慎重。在《行业逻辑分析兼论投资预期-地产篇》，小帅提到不看好民营地产商或是小地产商，资金链始终是一个风险。要选择有央企背景的大地产公司，这些公司能够拿到相对廉价的资金，并通过参与政策房建设，保证项目储备。同时也有并购其他流动性困难房企的预期。毕竟对于地产公司而言，现阶段能够拿到低成本的资金才是**重要的护城河（《地产股的投资逻辑》）。而且这些地产龙头的估值低分红高，中长期持有的收益能够稳稳跑赢银行理财。
至于小地产公司，上半年的炒作都是博弈政府救市政策。小帅也分析过，即便救市也只会救项目而不是救企业。所以小地产公司**终走向很可能是破产或者被大企业兼并。
对于银行股，在《银行股投资指南》里提到，普通投资者：“做好大型国有行和股份行的研究即可。此外，银行跟宏观经济关联度高，经济发达地区，企业数量多，贷款意愿和还款能力强，银行的营收和盈利能力也就有保证，经济发达地区的城商行也可以重点研究。”这并不是说大行就不会暴雷，事实上，此次暴雷的项目中就有工商银行等国有大行。而是说国有大行的体量大，承受风险能力高，即便出现风险，自身能够消纳这些风险。而对于小银行来说，可能一次暴雷就直接破产了，前几年的包商银行以及**近的中原省份的村镇银行都是值得警惕的例子。
一无所有的地产大佬 地产股的投资逻辑 行业逻辑分析兼论投资预期-地产篇 银行股投资指南