来源:烂尾楼作者：厉璇子 时间：2022-08-04 23:22:43浏览96次
**近浏览头条，看到很多地方很多楼盘因为烂尾业主停贷的，网上也看到了很多说法，比如有的说不建议业主停贷，因为那样会影响征信。理由是业主的借款合同是和银行签订的，银行已经将购房款支付给开发商，银行已履行完义务，双方之间是借款关系。那么业主不应该停贷，否则到时候面临诉讼，会进入强制执行**后会入征信进入黑名单。还有的支持停贷，理由是银行存在监管责任，在开发商没有按照约定将楼盘封顶和交付时，已经该项目将所有款项违规被开发商挪用，背离了监管账户的初衷，致使该项目烂尾，银行存在监管责任，所以业主应该停贷。
很多同行也都建议业主运用法律途径解决，而业主本次停贷，我认为是受到**高院发布的案例的影响。记得**高院一份判决和上海的一份判决，打破了以前默认的房子在烂尾的时候，双方买卖合同解除时，不影响借款合同的成立及履行，即由业主承担还款责任，开发商承担担保责任。但是，房子已经烂尾，开发商一般都是外面欠了很多债务，面临破产和资不抵债 ，或者已经破产，履行担保责任基本也是空的，银行会找有履行能力的个人即业主来偿还。而上面两个案例，直接否定了借款合同，判决直接由开发商偿还，这也就是网上所谓的房子烂尾业主不用还款说法的由来。
不得不说，上面的两份判例确实很有突破性，打破了以往将风险完全转嫁给业主的方式。但是，这也不是网上说的烂尾楼不用还款的由来。区别**大的就是上述两个案例基本都是银行起诉业主要求一次性还款，而在起诉时，业主和开发商的买卖合同已经解除，意思就是业主已经选择退房，开发商必须将收到的购房款退回。而目前网上的那些宣布停贷的，基本都没有解除买卖合同，所以参照判例的重要情形不存在。
有的人可能会说，那业主解除买卖合同不就行了，然后再停贷。怎么说，业主买房时，大部分已经掏空钱包，而且有的已经还款几年了，现在解除买卖合同退房，存在两个问题，**，以当时的价格，现在还能买到合适的房吗？尤其是这两年房价上涨较大，以我的城市西安为例，有大部分烂尾楼都是2016年前的 那时候房价6000左右，现在150000。如果退房再买付出的成本很大。第二也是**重要的一点，即使解除合同，开发商也无钱可退，因为能烂尾，涉诉和被执行已经多很，大概率这个时候已经没有钱可退。作为业主，在面临上面两个问题时，一般不会退房，还在奢望房子能交付。
产生房子烂尾的原因很多，也很复杂，有开发商原因，有监管原因，还有预售证本真的缺陷。你问业主有原因吗？我认为没有，因为花钱买东西，业主贷款后钱付了，政府也要求设置监管账户了，但是东西没有交给业主，结果**后所有的风险由业主来承担确实有点权利和义务不对等。我认为烂尾楼**应该担责的**是开发商，违规挪用资金是直接原因。第二是监管账户银行，审核不严，有的可能默认或者纵容。是烂尾楼事件发生的根本原因。第三是相关部门监管不严，处罚力度不够。当然，我们的法律法规也在这方面不健全，给开发商有漏洞可以钻。
现在面临的是如何化解这个问题，因为一旦处理不好，面临的风险是比较大的。个人认为大部分烂尾楼已经进入封顶或者即将封顶的阶段，这样为了避免烂尾，可以采取政府介入，积极引入第三方的做法尽快盘活，可以适当给第三方采取免税、免息、新购地补贴等各种方式吸引。因为烂尾楼第三方接手，肯定不赚钱或者很少，因为钱已经被原来的开发商收取并花了，而且现在物价上涨，没有利润或者其他优惠第三方不会接手。
**后，还是希望预售制能够改革，比如在借款合同中约定，双方的贷款合同生效已交房为条件，在此之前开发商可以以借款的形式向银行借购房款，这样就加重了银行的责任，也使得其在监管中更能起到作用。
以上仅代表个人观点，欢迎探讨。
“再往里扔钱，就没法生活了”很多烂尾楼购买者发出了类似的感慨，看着楼盘复工遥遥无期，很多购房者迫于生活压力，动了“停贷”的念头，但贷款是否能说停就停呢？如何能合法停贷？
集体“强制停贷”
**近，在地产行业刮起了一股“强制停贷”风。网传的近50份“强制停贷告知书”显示，所在楼盘或因监管资金耗尽，或因银行可能涉及违规放贷，或因监管资金被房企违规挪用……等等原因导致这些楼盘无一例外，均已烂尾。总之是钱花了，房子没了，交房遥遥无期，贷款月月催命......于是，无数业主联合起来，如果在限定时间内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。
**个发起“强制停贷”的是景德镇市恒大珑庭的业主，随后武汉恒大时代新城、武汉绿地光谷星河绘、长沙新力铂园、南昌新力城、郑州名门翠园等全国各地多个楼盘业主也纷纷效仿。看似强势的“强制停贷”背后是深深的无奈，许多人都是掏空了“六个钱包”，几乎是倾尽全家之力，才凑够首付买房的，但万万没想到的是，首付交了，贷款还着，房子却没了。
“强制停贷”将面临哪些风险？
烂尾楼如果未经法院判决或没有达成停贷协议，那么自行停贷者将构成违约，这一行为不仅会使人信用会受到严重影响，后续很难再次进行贷款行为，严重的还可能被起诉到法院从而导致财产被强制执行，甚至可能导致新房子没有到手自己原本的房产也将面临被拍卖的风险，**后不但要偿还银行贷款本息，还需要承担相应的经济损失。
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业主指控有理有据吗？
业主们对贷款银行的指控主要包括：作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户，更有甚者在借款人签字后私自修改贷款合同；作为预售款资金监管银行，未履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
其实，这些业主们的指控并非无据可依。早在2003年，央行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
2010年，住房城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确表示，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
另外根据《央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
如何安全停贷？
楼盘烂尾，购房者却仍需还贷，这并不公平。但购房者单方面自行放弃还贷款，显然是不行的，这会影响到自身征信，那么怎样才能有理有据的安全停贷呢？首先购房者可以选择跟银行沟通申请延期还贷，当然此项行为只能暂时缓解，要从根本上解决问题还需要从购房合同上入手，如果合同解除贷款也就不需要再还了。
由于开发商的原因导致无法按时交房，就是开发商无法正常履行合同，依照《民法典》购房者有理由要求解除合同，而作为主合同的买卖合同一旦解除作为从属合同的借款合同和抵押合同也要解除，并要求开发商返还首付以及所还贷款金额。根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
要求没有得到房子的购房者，仍需承担贷款，属于加重一方义务的格式条款，对于提供格式条款的一方对于合同的另一方做出不利解释的行为，可能导致该合同条款无效。根据《民法典》第四百九十七条 提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。
此外购房者对于房屋烂尾并不存在任何过错，**后却不但迟迟无法得到房子，还无法要回自己的首付甚至每个月还要还贷款，这对于购房者来说显然并不公平，这样的结果也违反了法律的公平原则，因此购房者要求停止还贷理应得到法律上的支持。
依法停贷已有先例
从得一策APP的诉讼报告中可以看到，商品房买卖合同纠纷当中，买方的请求办理相关手续的支持率高达95%以上，请求返还财产的诉讼请求支持率也高达82%以上，可见在房屋买卖合同纠纷当中购房者胜诉的几率很高。
对于烂尾楼业主的维权，不仅有法可依而且也已经有了成功案例。（2019）**高法民再245号民事判决书，就依据购房合同无效后其相关的《抵押合同》、《借款合同》都随之无效，因此解除了贷款合同，从而判决购房者不需要再继续偿还贷款。
从已有的判例来看，烂尾楼购房者还是有很大几率获胜的，业主们可以尝试用法律的途径合理争取自己的诉求。