来源:烂尾楼作者：纳喇香旋 时间：2022-08-05 04:27:43浏览51次
本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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近期，全国范围内多个楼盘停工、业主停贷的事件引发市场关注。随后有媒体报道指出，绝大多数房企都表示，“保交付”已经成为当前唯一重点攻坚的工作。
在7月21日下午举办的国新办新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞介绍，银保监会积极加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，支持地方更加有力推动“保交楼、保民生、保稳定”工作。
不过，解决楼盘烂尾问题并非一朝一夕能够达成，对不少业主而言，仍选择借助法律途径解决当下的楼盘烂尾与还贷问题。只是，不同的合同条款及现实环境因素，可能导致不同的法院判决。
据北京青年报报道，近日江西高安市人民法院在审理三起楼盘“烂尾”纠纷时，判定购房人有权要求解除购房合同，开发商须向购房人返还首付款及已支付的贷款，尚未支付的房贷由开发商支付给银行。
广东裁成律师事务所主任律师张远辉对时代财经称，判令开发商偿还房贷有违合同的"相对性"，且一定程度上使银行更谨慎对待房贷业务，这将增加新房的销售难度，甚至使"预售制"退出历史舞台。
事实上，时代财经查询中国裁判文书网的数份相关判决发现，一般情况下，法院认为购房者与银行之间为金融借款合同纠纷，未按合同约定按期偿还借款本息已构成根本违约，仍须偿还借款本息。
目前来看，购房者并不能任性停贷。中国裁判文书网判决显示，多位购房者因停贷被银行、代偿了房贷的开发商起诉，法院一般也做出了支持银行和开发商的判决。而有知情人士对时代财经称，上述江西省高安市人民法院的判决，已被江西省高级人民法院调查，相关案卷也被调走。
多地曾出现银行、开发商起诉购房者案例
近年来，多地都曾出现“房子停工、房贷不停”引发的纠纷。
2021年7月，贵州省贵阳市某开发商将购房者黄某告上法庭。相关法律文书显示，黄某于2012年买下一套总价约60.83万元的房子，首付18.33万元，按揭贷款42.5万元，开发商为贷款担保人。2015年2月28日起，黄某未按时偿还贷款，依约承担担保责任的开发商代偿房贷，至2020年12月27日共代偿了约5.52万元。
但黄某称，开发商并未通知为其代偿房贷，且其停贷原因为所购房屋存在烂尾、质量和多年未取得产权等问题，这些均系开发商造成。
在多个裁判文书里，购房者都不约而同地提到“不得已而停贷”。因停贷而被银行起诉的吉林省吉林市王某在法庭上辩称，开发商未按期交房，承诺的补偿也一直未兑现。房屋烂尾期间，其承担着还房贷、租房、供孩子上大学等生活压力，实在无力偿还。烂尾问题多次投诉无果，因此停止还贷，“并非恶意停止还贷款”。
裁判文书显示，王某于2014年6月买下吉林市一套总价24万元的房子，首付2万元、贷款22万元，开发商为其房产抵押贷款提供连带责任保证，承诺2014年10月准时交房。不过，王某直到2018年年底才得以办理入住手续，房子烂尾期间，王某房还贷至2016年3月，此后停贷。王某认为，如果不是楼盘烂尾，其不会停贷；而房子没有手续、不能进行买卖，也导致其无力偿还贷款。
同样因为停贷被银行起诉的浙江省宁波市购房者徐某，则以烂尾为由要求解除商品房买卖合同，并根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的相关规定，主张一并解除与房子相关的《个人购房借款/担保合同》，由开发商直接向银行偿还借款。
《解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
不过，上述三位购房者的房贷责任均未被免除。贵阳市白云区人民法院判决黄某偿还开发商代偿的5.52万元按揭款，并须向开发商支付违约金6083.27元。吉林市昌邑区人民法院判令王某向银行给付借款本金、利息、罚息等约24.67万元，开发商对此承担连带清偿责任。
浙江省宁波市鄞州区人民法也并未采纳徐某提出的要求，认为上述《解释》相关条文并未直接免除商品房担保贷款合同债务人的合同义务；即便贷款合同解除，徐某也需返还银行已交付的借款，开发商需按照合同承担连带保证责任。
据时代财经查询多个裁判文书也发现，如果引发业主停贷的原因是开发商，法院一般判定由购房者、开发商另行协商或诉讼。
张远辉律师认为，这符合合同的“相对性”原则，即合同是在特定的合同当事人之间发生权利义务关系，当事人只能基于合同向另一方当事人提出请求或提起诉讼，不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求。
换言之，购房合同当事人只是购房者和开发商，购房者不能以烂尾为理由不还银行（也就是第三人）的贷款。“除非房贷资金没有进入监管账户、银行需对此承担过错责任，否则购房者要承担烂尾等后果，但可向开发商追责。”
**高法曾判决解除烂尾楼业主还贷责任
不过，过往判决中也有支持烂尾楼业主的先例。
2015年8月，王某等3人买下青海西宁市一套总价约1.48亿元、面积约3736平方米的房子，首付款7398.3万元，按揭贷款7397万元，房屋约定交付时间为2015年10月30日前，如开发商逾期交房超过120日，买受人有权解除合同。
随后，王某等3人与开发商、银行共同签订了《借款合同》、《抵押合同》，约定开发商须如期交房，交房时须经贷款银行书面同意；如因开发商不按期交房而间接影响银行利益时，开发商应代替购房者承担赔偿责任。
此后，因开发商逾期120日尚未交房，青海省高级人民法院判决解除王忠诚等与开发商、银行之间的《商品房预售合同》、《借款合同》、《抵押合同》，并判决开发商向王某返还首付款、已偿付的银行贷款本息、利息损失，向银行偿还借款担保合同项下剩余的贷款本息。
该案经多次上诉、审理，**终**高人民法院维持一审原判，支持了购房者的诉求，其认为，开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款，而购房者未取得房屋。
上海博和汉商律师事务所合伙人白翔飞律师对时代财经称，有关烂尾楼的房贷责任，事实层面的差异和各地法律理解上的不同皆可能导致有差异的判决。
比如，有些案件所涉银行操作流程合法合规，在考虑损失承担上可能需要尊重合同的相对性；而有些案件中，银行有违规发放贷款行为，其过错行为与商品房烂尾有关，此时需倾向性地保护消费者的权益。此外，不同层级、地区的法院，甚至不同的法官，对法律的理解及适用也有细微的差别。
白翔飞还指出，“如果在合同订立阶段，开发商、银行已通过格式条款获得了不正当的优势地位，又在合同履行阶段相互配合、在资金使用和资金监管上放任风险的发生，在烂尾发生时要求购房者承担**终责任是不合理的。”
2020年克而瑞年终秀，说建筑质量**好的是售楼处，这些年因开发商高周转，赶工期导致的质量问题，每交一次房子就会维权一次，相比质量问题，更倒霉是买到烂尾楼。
2021年受国家住房不炒，房地产的调控从政策端到金融端，频频加码，“三道红线下”频频暴雷，**近的旧改之王“佳兆业”3亿理财逾期；TOP100强多个开发商开始暴雷；恒大暴雷全国30个省，贡献出了1000多个项目现阶段处于停工状态，影响了数百万购房群体。
恒大理财暴雷
自1998年取消福利分房以来，中国房地产商开始蒙眼狂奔，地产业成为中国经济发展的支柱产业。其粗放发展的房企犹如一群赌徒，疯狂过后留下一地鸡毛，令人唏嘘不已。
每次调控或者踏空政策的房企，瞬间资金断裂频频跑路，在城市的繁华地段留下了一个个烂尾楼，万千业主的噩梦伴随半生也没解决，他们当初一掷千金，却没想到随之陷入黑洞，积蓄化为乌有，叫天地不灵。
那么全国究竟有多少烂尾楼，有多少家庭受烂尾之伤，我们无从得知。
在中原河南南阳市烂尾楼有300多个楼盘，是什么原因导致的呢？
南阳烂尾
1、
历史遗留问题：“农运会”
2008年，为了举办2012年第七届全国农运会，南阳化身“基建狂魔”。
3个新兴大型比赛场地、升级改建6个场馆、7个大型体育场馆、7个四星级以上宾馆、36家宾馆。
有建就有拆，2008-2012年期间共拆除各类建筑550万平方米，大大小小的开发商跑来南阳，而某些开发商在没手续的情况下边建边拆，盖房、出售。
光2012年一年，南阳城市建设新开工项目总投资超过50亿元，相当于过去10年的投资总和。
2、
违规销售
本来楼盘开盘前，开发商得拿到“五证”：《商品房销售（预售）许可证》、《建筑工程施工许可证》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
但是实际情况是，为了快速推进城市建设，不少开发商没有拿到这些证书就开始卖房。
导致房地产行业火热，南阳市房价2008年1904元/平方米到2012年就涨成了2736元/平方米。
2013年政策开始收紧了，没证不准卖房！开发商投了不少钱，但是证不全，房子也不能卖了，于是慢慢都变成了烂尾楼。
3、
工程质量出大问题
农运会结束后，南阳继续大拆大建，2013年，南阳住宅用地供应量74.77万平方米，超出前两年的供应量总和。
为啥？当时因为城中村改造，一大批大大小小的房地产开发商进入南阳，有些开发商资质比较差，于是问题就来了，比如2014年的瘦身钢筋事件。
所谓瘦身钢筋就是把正常钢筋拉长，从而节省钢筋材料，不过被拉长后的钢筋延伸性被破坏，建筑物的承重性、抗震性都会变弱。
于是，南阳市下发通知，全面排查整治建筑工程质量，所有在建的项目停工，一些现金流本来就紧张的开发商一时间真是雪上加霜，资金链断裂后，又一批烂尾楼自然也就随之诞生了！
如果说买了烂尾楼已经够惨了，还有比买到烂尾楼更惨的事儿吗？
有，自己出钱修完这栋烂尾楼。
4、
业主“自救”烂尾楼：民生之痛，监管之耻
昆明的一个烂尾楼——别样幸福城， 这楼盘名字，属实取得好，别样幸福城，买了房的业主的确体验了一把“别样”的幸福。
“别样幸福城”4号地块的业主卯先生和妻子搬离阴暗潮湿的地下室，住进明朗透风但危险重重的烂尾楼顶层。据悉，**近一个多月有30来户家庭因为失业、租约到期等原因，住进了这批烂尾楼。烂尾楼缺水断电，没有门窗，业主靠电瓶和蜡烛照明、在工地水坑取水、在窝棚搭伙做饭，纷纷过上“城市吉普赛人”的生活。电，靠蓄电池。水，靠拉水管。
开工现场
从2014年到2018年，“别样幸福城”的5号地业主们前前后后筹资6次。**次筹了1700多万，借给开发商继续修缮楼盘，结果开发商只安了门窗和电梯后就又因为资金不足停工。之后业主们又断断续续筹资好几次，无一例外，都是盖一会停一会。
直到**后一次业主们又众筹了2000多万，才终于把这个“破楼”盖完。
网上有一个形容——房子就是中年世界的“盲盒”。唯一一个你花了一辈子钱，却买到了未知数的商品。
运气好的话，拎包入住，运气不好，直接塞给你一个半成品。
5
孩子要上幼儿园了，我买的婚房还在烂尾中
2016年，我和媳妇计划结婚买房。
那时，太原市政改造热火朝天，到处都在拆迁、修路，房价也节节攀升。
我跑了几天，发现大开发商或者好地段的楼盘，价格远远超出我的接受能力。我只能把目光投向小区环境和商业配套差一点，但价格低一些的本地开发商项目。
我唯一的底线就是：不买小产权、别买到烂尾楼。
但是没想到，就这么低的标准，我竟然还中招了。
太原烂尾项目
6
预售制度是根源
但囤地需要资金，当时我们**常用的手法就是预售、卖“期房”。
不少公司拿下地后，就找设计院出图。按正常情况，出图后要拿到规划局、住建局等部门审批后才能开盘。
但当时房子太好卖了，不少地产商不等五证齐全，就直接拿设计图开盘。
**疯狂的时候，递条子（领导要求插队）都不好使，因为递条子的太多了，得罪谁都不行，干脆不让递了。
那段时间，许久不联系我的朋友、同学，都开始找我打听有没有房。
很多烂尾楼就是这么出现的。
地产商提前卖房，就意味着五证不齐。结果**后政府要求改设计才能出证时，地产商已经拿了业主钱，为了能够及时收房就私自改设计，或者修一半时，发现没钱，所以就偷工减料、甚至直接停工。
7
预售制度渐渐走向终结
2020年3月，海南宣布：新开发项目实行现房销售！即日起执行！疫情来袭，部分地方政府对房地产调控进行适度放松，但海南却反其道而行之，举全省之力选择升级房地产调控政策，确实是一股清流！
全国多城掀起现房销售之风，深圳、南京、杭州、广东、合肥、福建、重庆、苏州17年土拍已有几十宗土地被要求现房销售。
在现房销售这一点上，海南不是**个。事实上，此前已有多个城市出台了相关的现房销售土地出让政策或鼓励意见。
这说明，从民间到官方，取消预售制度的共识已经逐步形成。不仅如此，不少城市已经在探索相关改革。
8
取消预售制度 楼市会怎样
不过，对于取消预售制度是否有必要，业内争议较大，多数业内人士建议在一些城市逐步落地预售制度改革试点，首先对购房者来说肯定会有一定的好处，“一手交钱一手交货”，烂尾?将不复存在了。另外，现房销售省略了样板房这个环节，购房者届时看到的都是直接呈现出来的房源，“所见即所得”，也可以避免一些精装产生的纠纷。
因此一旦取消预售制度，在“现房销售”与“产业先行”的双重压力下，不少开发商肯定会丧失开发房产的信心与能力。
届时空手套白狼将成为历史。