烂尾楼是怎么形成的

烂尾楼是怎么形成的，为什么会出现烂尾楼？

近期的烂尾楼和断贷事件闹的沸沸扬扬，其中的功过是非，各路大神已分析的极为透彻，考虑自己头不够铁，就不添话了。

只多嘴一句，整个事件里只有烂尾的业主是无辜的。

今天想从一个房地产基层从业者的角度，简单捋一捋为什么会出现烂尾楼，未尽之处，眼界所限，还望海涵。

有人肯定不屑一顾，这有啥捋的，都是开发商把钱卷跑了，这**的开发商，万恶的资本家，都应该拉出去枪毙5分钟！

可恨之人也有可怜之处，容我多说5毛钱的。

先铺垫几个行业小常识，拉通我们的语境，便于后续展开聊。

1、开发商自己没钱：从单项目角度来说，开发商自身是没啥钱的，建设资金大头来源于各类贷款，拿地前有各种前融、拿地后有土地抵押融资、建设后有在建工程抵押融资、四证后的开发贷、卖不出去的房源的存货抵押等等等等；小头来源于业主的首付及按揭款；剩下的股东配资等都是阶段性的，暂表不提。

2、房企的利润没有大家想象的那么高：全国目前有9万+的开发商，**拔尖的那一撮（前50强）在2018、2019年的时候毛利率可以做到30%左右，但2021年大都已经跌到了20%以下，纵观近期行业大面，净利率5%已经是一个相当傲人的成绩（相当于干5-6个好项目能赚一个买新项目土地的钱），大批项目能保住不赔就已经谢天谢地，那钱花哪儿了呢？水涨船高的土地成本、材料成本、人工成本、营销费用和税金、老板的烧包想法……考虑篇幅，这里不做盈利分析。

3、房地产开发技术含量不高，但政策含量极高：房地产行业是极度倚靠政策来讨生活的，政策说利率下降点，那销量就蹭蹭的涨；政策说限购限贷，那销量就哗哗的掉，别看各家房企的营销动作整的花里胡哨，但脱离了政策支持的大背景，都是在扯犊子。

4、房地产卖的不是房子，是预期：虽然“房住不炒”的基调已深入人心，但房子的金融属性并没有减弱，单看一个混凝土盒子，怎么会值几百万呢？但如果未来可以更高价卖出去呢？

讲完这些小常识，我们再简单说一下盖房子的全流程。

开发商从政府那买了一块地，建设到一定程度后对外卖楼花（预售制），业主交了首付就认购了其中的一套房源，通过备案合同预抵押将未建设好的期房抵押给银行获取按揭贷款，这样的话，开发商“名义上”就收到了客户的全款定金，但这个全款结合各地要求需要把大部分或全部金额都存入政府监管的预售监管账户，过程中根据工程进度按需解出，开发商再拿这个钱把房子盖好，交给业主，项目结束。

那哪里出了问题呢？

先看宏观的和行业的。

2016年12月，“房住不炒”的定位横空出世，吹响了全国阻击房价的号角！行业调控开始各方收紧，层层加码。土地供给端，政府的土地招拍挂开始分批集中释放，同时竞房价、竞自持、限马甲等要求也直线提高了房企的拿地成本和难度；金融服务端，三条红线上紧箍咒，严格限制贷款流向房地产；客户需求端，限购限售限贷只是前菜，贷款利率一提再提，购房门槛一高再高，一些本可冲一冲的刚需需求和可换可不换的改善需求也就被压制了下去。

总的来说，房企的融资大幅减少，融资成本和建设成本大幅提升，购房客户大幅跳水，保现金流安全的融资和经营流入同时受到重创，现金流和盈利两个核心指标开始全面失守。

房企此时也身受重伤。

2020年12月，疫情爆发，之后的这两年反反复复，受煎熬的不只是我们的耐心，还有我们的钱包，未来的极度不确定性和不可预期直接从根部斩断了购房和换房的需求，也夺去了购房的能力。

当市面上卖房的比买房的多，房产的金融属性和价值上的预期也就不存在了。

来自四面八方的挤压像一把利刃，砍去了房企的三头六臂，也踢走了自救的信心，**后只留下一口仙气吊着，等着大周期的垂怜。

烂尾楼也就应运而生了。

烂尾是因为没钱，没钱是因为房企仅有的两条大动脉都已被堵死，被堵死的原因有一半是受政策和经济影响，另一半也都是自己作的，2016-2018年房企冲规模和加杠杆的气势像极了92年的股市，同步还进军文旅、医养、足球、康养、科技、汽车、手机、上下游……

缺乏对其他行业**基本的敬畏，什么钱都想挣，**后剩下的除了一地的调研PPT，就是那惊人的“学费”账单。

至于大家争论不休的监管资金问题。

个人觉的，这个是烂尾的原因之一，但却远非根本，房源是可以打开一套一套卖的，但房子却只能一栋一栋甚至一期一期的盖，当你卖出去的房子和你正在盖的房子比例达到惊人的地步时，钱怎么用已经影响不了大局了。

一个锅盖盖不住10口锅，一个黄瓜拍不成10盘菜。

当行业被政策冲击的七零八落之际，恰逢经济乏力，烂尾楼的出现几乎就是必然。

那，还有救吗？

有，但不是钱的问题，首要需解决的是人和人性的问题。

期待风险解除，期待我不失业。

烂尾楼是怎么形成的，烂尾楼是怎样形成的

近年来地产界频频爆雷，从中等规模的广晟地产、泰禾院子、蓝光发展、绿城到宇宙房企恒大，无一不暴雷。有房企暴雷就有烂尾楼盘，有烂尾的楼盘就有糟心的事。

烂尾楼治理是经济问题，更是民生问题。谁也不想吃着火锅唱着歌，扑通一下，掉进了烂尾楼坑里，搭进去半生积蓄，房子没捞着，付着房租，供着月供，人间**痛苦的事莫过于此。

所以烂尾楼得治，在地产行业调整的当下，更得抓住这个窗口期，下大力气整治，规范。

楼盘烂尾是项目资金短缺，导致项目停工的结果。资金短缺，是楼盘烂尾的根本原因。而资金短缺又通常是由于母公司（总部公司）抽逃资金、违规占用导致。具体方式多种多样，一般以往来款、归还股东借款等为主。

根据现行的房地产开发要求，通常是属地化管理，房地产公司需要在项目开发所在地设立独立的运营公司，该运营公司资金主要有三个来源：股东注资、项目开发贷以及销售资金回款。对于股东注资，该类资金属于资本性投入，通常占总投30%，该部分资金为注册资金，不允许股东注资后归集。但在实操中，总部公司往往会在验资后以往来款形式抽回资金，导致项目公司缺少启动资金以及后续运营资金。

对于项目开发贷资金，属于负债类资金。因该类资金指定用途为支付支付工程款，在放款时金融机构一般要求受托支付，如果该类资金严格执行受托支付，不回流房地产企业，理论上项目总承包商的工程款可以大部分受偿，工程就不会存在烂尾风险。但在实操中，总承包商迫于房地产商发包人的身份，通常与房地产商额外签署一个工程合同，专门用于套取金融机构开发贷资金，承包商收到银行发放的资金后，将款项回转给房地产开发商。此处，总承包商背负了一个“雷”，即当项目烂尾，双方当事人就工程款的支付发生争议时，如果房地产商主张已经支付过工程款，总承包商则需要花费时间和精力去佐证当初资金放贷资金并非工程款，其理由又是荒唐的“协助开发商套取金融机构开发贷资金”而不能置于台面，将陷于尴尬的境地。而作为“受骗者”金融机构，也并非白莲花，其放款漠视行业惯例，重形式而轻实质，导致放贷资金不能实质性用于项目建设，实质上也是对自身债权的损害。

至于销售回款，则是预售制度下的产物。根据要求，商品房预售资金需要汇入指定账户，由政府相关部门监管，相关部门根据项目建设进度允许开发商批量支取账户资金。至于何种程度建设进度可以多少预售资金，缺乏统一标准，各个地区规定不一，该种情形下，存在灰度交易的空间，通常房地产商会公关关键环节的审批人以达到提前支付预售资金的不法目的，其内部叫法为盘活资金，此种情形，资本家贪婪，监管缺位，导致购房者购房款打了水漂。

当行业调整，开放商拆东墙补西墙的游戏无法维继时，来尾盘就形成了。购房者没想到锅从天上来，自己成立开发商贪婪扩张，建筑商弱势被胁迫，金融机构的“单纯”以及监管缺位的代价。雪崩时没有一片雪花是无辜的，烂尾时没有任何一方当事人不是罪人。

如何规避项目项目，是当下地产行业调整面临的重要问题。

取消预售制度，是预防烂尾楼盘的杀手锏。但根据现时各大房地产商资产负债率，如果取消预售制度，倒闭的就不止房地产商了，所以这个制度不可贸然取消。建议相关部门应该制定统一的预售制度标准，严格执行，避免有些地区一动工就去的预售证，或者刚出±0就允许预售。预售标准应该逐步提高，直至取消预售制度。

与预售制度对应的是预售资金监管，预售资金应该严格监管起来，是购房者购房款的**后守门员，理应当在开发商完成一套房的建设，切不可在开发商尚未建成房子情况下预支于它。

金融机构对于开发贷融资，应该加强实质性审查，而非形式上合规。除了严格执行受托支付外，还应该摒弃先放款后收集资金用途发票的做法，确保资金能实际用于支付工程款，保证项目按照进度如期建设完工。

对于股东资本性投入的资金，相关部门应该将其资金列入监管账户，等同于预售资金监管，确保资金不被总部公司抽离。

一个债权，通常可以分为债项评级和主体评级。对于房地产项目，如果能实现资金的封闭运作，在可预见的房地产不崩盘的行情下，其主体评级几乎可以忽略。在债项有保障的情况下，项目大概率不会烂尾。

但是当项目无法实现实质性封闭运作，资金存在流出缺口时，尾盘就形成了。购房者没想到锅从天上来，自己成立开发商贪婪扩张，建筑商弱势被胁迫，金融机构的“单纯”以及监管缺位的代价。雪崩时没有一片雪花是无辜的，烂尾时没有任何一方当事人不是罪人。

行业的发展会经历混沌到出清的过程，在地产行业调整中，通过风险的充分暴露，监管者、金融机构、承包商以及开发商能充分意识到自身担负的烂尾项目的“原罪”，达到去浊还清，地产行业将再次起航。