来源:烂尾楼作者：昌璇玑 时间：2022-08-05 15:07:44浏览110次
中新经纬2月26日电 (薛宇飞)买房对很多家庭来说都是大事，虽然碰到房子在交付前烂尾的概率很小，但碰到了可能就是不小的损失。更让人揪心的是，购房人不仅拿不到房子，还要向银行按时支付按揭贷款。
近日，浙江省嘉兴市中级人民法院发布的一则案例引发关注，因楼盘烂尾、开发商申请破产，该法院判决由开发商承担剩余贷款的还款责任，而不是购房人。更早之前，**高法的一则判例中，也要求开发商向银行偿还按揭款。不过，这些利于购房人的判决，都经历了一波三折，不同法院对法律条款、司法解释有不同的解读。
一审败二审胜 购房人220万贷款不用还
资料图：售楼处沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄
据嘉兴市中院网站，在2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。
之后，在开发商破产、收房无望的情况下，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院审理认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。据此，法院判决贷款合同解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。
也就是说，许先生不仅败诉了，而且法院还判决他与银行解除借款合同，并一次性归还220余万元，可谓是“赔了夫人又折兵”。不过，许先生不服一审判决，并在二审中迎来戏剧性转变。
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称司法解释)第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
“开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。”**终，嘉兴中院二审判决，银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
资料图：建筑物。中新经纬 摄
判决结果为何不同？
除了上述案件，在2020年12月，**高人民法院判决的“(2019)**高法民再245号”的案件中，就判决开发商向银行偿还解除商品房买卖合同房源的按揭款。
该案件也是一波三折。根据**高法的判决书，王某某等三人购买一处商业用房，并向银行申请了7397万元按揭贷款，后来因为开发商没有按照约定交付房屋，王某某不再偿还贷款而被银行告上法庭。一审法院认为，是因为开发商没有按时交付房源，使得《商品房预售合同》被解除，随之导致银行与王某某签署的贷款合同被解除，上述合同的解除不能归责于购房人，因此，开发商应代替王某某承担赔偿银行损失的责任。
银行不服判决，案件进入二审。二审法院同样依据了**高法上述司法解释，却认定，从法律关系上说，购房人王某某是委托开发商向银行归还贷款本息，但开发商并未偿还，故王某某与银行的借贷民事法律关系未消除。二审法院判决，撤销一审判决，要求王某某等三人在判决生效后三十日内向银行偿还贷款。
之后，案件进入**高法的终审判决。**高法支持了一审判决，认为因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，购房人与银行的贷款合同因合同目的无法实现亦被解除，因此，应由开发商将收取的购房贷款本息返还给银行，王某某等三人不负有返还义务。
从上述两个案件不难看出，虽有**高法的司法解释，但法院对还款责任的认定并不一样，也导致一审、二审的结果出现较大差异。根据中国裁判文书网，因楼盘无法交付、购房人放弃还款，之后被银行告上法庭的案例不在少数，在部分案例中，法院要求购房人向银行还款。
为何法院判决结果不一样？对此，北京金诉律师事务所执行主任、王佳红律师对中新经纬分析道，是因为对**高法司法解释第二十一条**款有不同的理解。第二十一条**款的内容是：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
“上述条款的意思是，购房人起诉开发商解除购房合同时，如果银行也站出来说自己有独立的诉求，诉开发商的合同纠纷与银行的借款合同纠纷可以合并同时处理；如果银行没有提出诉求，法院可以只审理诉开发商解除合同的案件，银行的借款合同就不同时审理，那购房人自然还需要偿还贷款。”王佳红说。
她还解释称，“这样审判的法官一般都认为购房人和开发商之间是房屋买卖合同关系，购房人和银行之间是借款合同关系，两个合同是独立的两个法律关系，买卖合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，毕竟银行已经将贷款发放给开发商，已经帮助购房人支付了房款。”
王佳红认为，嘉兴中院和**高法的判例都将买卖合同纠纷与贷款合同纠纷可以合并处理，即判令解除买卖合同的同时，也判令解除贷款合同。这样的判决，更符合我们国家的立法精神，也更能保护购房人的合法权益。同时，在同一个诉讼中，同时解决买卖合同和贷款合同纠纷，也节省了司法资源。
房子延期交付或烂尾，购房人可以这么做！
资料图：人民币。中新经纬 熊家丽 摄
如果楼盘烂尾，购房者能否断供？王佳红提醒道，开发商无法交付房屋，并不意味着购房人就可以停止向银行偿还月供，而且，如果购房人擅自断供，银行会采取一定的措施，比如起诉购房人要求还款、查封拍卖房屋等，未还款的行为还会记入不良记录，会对购房人的信用有严重影响。
从实操角度讲，王佳红建议，如果遇到楼盘烂尾，购房人可以到法院起诉解除商品房买卖合同，同时起诉解除银行借款合同，在法院判决借款合同解除，并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下，购房人才可以停止偿还贷款。否则，不能随意停止还贷。
至于首付款及之前的贷款损失，购房人应向开发商索要，由开发商承担赔偿责任。她说：“通常情况下，楼盘烂尾都是由于开发商资不抵债，即便购房人拿到胜诉判决可能也会面临开发商无力偿还的可能。所以，建议购房人提起诉讼时要慎重考虑，能查封保全开发商的财产才更能保护自身权益，否则可能是钱、房两空。”
2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会，住房和城乡建设部副部长倪虹在会上表示，要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。(中新经纬APP)
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本文就以下几个问题进行解答：
1、开发商破产重整业主必须做什么？
2、开发商破产期房怎么办？
4、开发商破产清算顺序是什么？
一、开发商破产重整业主必须做什么
如果自己的利益受到了侵害可以向法院起诉。
签订商品房买卖合同，一般是伴随着首付款的缴纳进行的。如果此时开发商破产，导致合同无法继续履行的话，那么商品房买卖合同依然有效。
根据合同要求，开发商破产重组使得楼盘烂尾或者不能按时交付房屋属于开发商违约，开发商必须退还购房者的首付款，并承担合同中约定的违约处理方法，给予购房者一定的赔偿或者是具体的解决方案。
只要开发商与业主签订了商品房买卖合同，开发商便无权对已经出售的房屋进行抵押，无权随意处置房屋，尤其是在业主已经对房屋合同进行备案，房屋已经过户的情况下，如果开发商再次抵押房屋，便是一房二卖，情节相当恶劣。
对于业主自身权益因开发商破产重组而收到侵害的情况，根据相关法律，我们建议业主**应该及时到法院进行起诉，让自身的权益得到**大程度的保全。
法律小知识——什么是破产？
破产，是指债务人因不能偿债或者资不抵债时，由债权人或债务人诉请法院宣告破产并依破产程序偿还债务的一种法律制度。狭义的破产制度仅指破产清算制度，广义的破产制度还包括重整与和解制度。破产多数情况下都指一种公司行为和经济行为。但人们有时也习惯把个人或者公司停止继续经营亦叫做破产。
二、开发商破产时，业主购买的是期房怎么办？
这里分2种情况：
Ⅰ、期房房屋已建成房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房子。
Ⅱ、期房房屋还未建成。房屋未建成的，又可以分为以下两种情况：
1、按揭贷款所购房屋的权利归属。
在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清(购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款)，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。
2、与开发商约定分期付款买房时房屋的权利归属。
**，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
由此可以看出，购房者是仍然有可能拿到房子，如果未建成当房屋建成后只要购房者付清了房款还是可以拿到房屋所有权。
三、房地产开发商破产业主怎么维权
1、弄清产权归属
一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。
按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。
同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销;2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
2、分布交涉维权
在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得**大限度的法律支持。
首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到**少。
其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商**后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
公司怎样才能破产
(一)企业因严重亏损，扭亏无望，资不抵债，不能清偿到期债务，可提出破产申请。
(二)有下列情形之一的企业，不予宣告破产：政府有关部门、有关金融机构、企业、团体、个人给予债务人资助或帮助债务人清偿债务的;取得担保，自破产申请之日起6个月内能清偿债务的。
1、债务人丧失清偿能力。
债务人出现“资不抵债的”情况，但并非就失去信用，失去清偿债务的能力，债务人丧失清偿能力应当是不能以财产、信用或其他能力等任何方法清偿债务。
2、债务人不能清偿的债务必须是已到清偿期限的。
破产以债务人不能清偿为前提，不能清偿以债务到期为条件。
3、债务人所欠债务必须是能够以金钱评价的债务。
破产程序中，如果债不能以金钱去评价，不能转化为给付财产(货币)的形式，**终不能强制执行，破产也就无实际意义了。不能以金钱评价的债务，不得作为破产之债。
4、债务人所欠债务应是在一定时期内无法清偿的债务。
在认定债务人能否清偿债务，是否应当宣告其破产，应根据以上各条件予以综合评判。
以上知识就是我对“房地产开发商破产业主如何维权”问题进行的解答，开发商破产，业产买到烂尾楼的，业主首先要弄清楚烂尾楼的产权归属，要依据产权情况进行维权。
四、开发商破产清算顺序是什么？
根据《企业破产法》**条以及《房地产开发企业资质管理规定》第二条，可以知道合格的房地产开发商即房地产企业，涉及房地产开发商的破产清算问题适用《中华人民共和国企业破产法》来进行解决。
《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》规定，公司破产清算的程序：
1、成立清算组。人民法院应当在宣告企业破产之日起十五日内成立清算组，接管破产企业，清算组应当由股东、有关机关及专业人士组成；
2、清算组接管破产公司。人民法院宣告企业破产后，破产企业由清算组接管，负责对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配，代表破产企业参与民事活动，其行为对人民法院负责并汇报工作；
3、破产财产分配。分配破产财产，由清算组提出分配方案，在债权人会上讨论通过，报人民法院批准后由清算组具体执行；
清算组分配破产财产前，首先应拨付清算费用，其中包括：
(1)破产财产管理、变卖、分配所需的费用；
(2)破产案件诉讼费;
(3)为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。
破产财产在优先支付清算费用后，应按以下顺序清偿：
(1)破产企业拖欠的职工工资、劳动保险费用;
(2)破产企业拖欠税款;
(3)破产债权。
4、清算终结。破产财产清算分配完毕，由清算组向人民法院汇报清算分配工作的情况，并申请人民法院裁定破产终结，未得到清偿的债权，不再进行清偿；
5、注销登记。企业破产，破产财产分配完毕，企业法人依法终止其民事行为能力，清算组向破产公司的原登记机关申请注销原公司登记。
清偿的顺序又是怎样的？
《企业破产法》**百一十三条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
(三)普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
综上所述，相信大家看了以上的内容，对于开发商破产有了初步的了解。希望有对您起到一定的帮助作用。