贷款买房成了烂尾房怎么办

贷款买房成了烂尾房怎么办，房子烂尾了，你的房贷怎么办？

买房子有期房和现房两种，期房指的是正在建设当中的房子，现房则是指已经封顶建好了，甚至已经装修过的房子，现在买房子大多数人都是选择现房，因为期房会有烂尾的风险。期房烂尾指的是房子还未建设好，但开发商因为资金或者是其他原因而无法建好房子的情况。

房子烂尾了房贷怎么办？

房子烂尾之后房贷依旧需要正常还款，因为房子烂尾是开发商与业主之间的权益关系，与银行没有关系。房子在烂尾之后用户依旧需要按时还款，超过还款日还款就会被视为逾期还款，从而影响到个人信用。房子烂尾之后，用户只能够通过自己手中的资料找开发商、保险公司等相关人员交涉，确定房子是否还要继续建设，如果烂尾是长期性的用户可以终止贷款合同。

银行房贷一旦签署合同之后，只要不是特殊情况，这份贷款合同都具备法律效益。如果用户因为房子烂尾也一直不还房贷的话，逾期达到一定期限之后，银行一样是有权利起诉用户要求还款的。当法院判决下来之后，用户依旧拒不还款者，那么可能就会被强制执行。

遇到房子烂尾这种特殊情况，在没有还款能力的情况下，用户可以与银行进行协商。协商时，可以申请延长还款期限或者是提前终止贷款合同，不过中途终止贷款合同的话，可能算是一种违约行为，如果贷款合同中有明确规定的话，那么用户可能还会需要支付一笔违约金。

贷款买房成了烂尾房怎么办，高院：按揭贷款发放过程瑕疵，出现烂尾风险，购房者有权暂停还贷

按揭银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向按揭银行履行偿还本金及利息的义务。

1. 2013年6月5日，招行惠州分行与黄某婷及光耀集团有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定黄某婷向招行惠州分行申请贷款82万元用于购买光耀集团开发的案涉房屋，但该合同关于本合同项下贷款的支付账户的约定未进行勾选。

2. 同日，招行惠州分行出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）捌拾贰万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。

3. 上述合同签订后，招行惠州分行将贷款支付至光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为75×××13的银行账户中。但经庭审查明，光耀集团有限公司就上述案涉房屋所开设的商品房预售款专用账户实际为44×××77。

4. 招行惠州分行在庭审中提交由黄某婷签名的《个人贷款借款借据》，该借据显示：“由黄某婷委托招行惠州分行将贷款转入光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户。”但黄某婷称，其在上述《个人贷款借款借据》签名时，内容是空白的，里面的内容并非是其本人填写。

5. 黄某婷诉至法院，要求招行惠州分行将82万元贷款存入账号为44×××77的商品房预售款专用账户，并要求法院确认招行惠州分行在履行上述义务前其享有拒绝向招行惠州分行还本付息的权利。一审法院判决黄某婷从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行还本付息的义务，二审法院予以维持，招行惠州分行向广东高院申请再审亦被驳回。

黄某婷是否应依约向招行惠州分行偿还借款本金及利息？

本案中，招行惠州分行与黄某婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。

由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

综上，招行惠州分行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。

(2018)粤民申7516号

《民法典》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

关于按揭购房模式下，房产出现烂尾、存在不能交房的可能，购房者是否仍有义务偿还按揭贷款？实务中存在争议。笔者针对本问题曾结合**高院判例发布过分析文章《**高院：开发商违约致购房及借款合同解除，购房者无需再还贷款》，笔者在该文章中也援引了持相反观点的（2017）**高法民终683号判决进行对比分析。

但本文援引判例的情形相比上述两案则存在不同，本文援引判例不涉及解除合同的事实，而只是涉及按揭银行在发放按揭贷款中存在操作瑕疵的问题。在本文援引判例中，购房者从银行按揭贷款发放过程中存在过错的角度抗辩，其拒绝偿还按揭贷款的主张得到了法院的支持。笔者对本文判例观点持赞同态度，特推荐本判例。

在此，笔者从银行端提出风险提示：按揭贷款风险低，是部分银行机构的“压舱石”，在操作此类贷款时应当谨慎关注资金流向，严格按照规定操作贷款，避免因明知贷款资金流向不当而依然发放所造成的借款人、担保人免责等风险加大情形。