商铺变成烂尾楼了业主怎么办

商铺变成烂尾楼了业主怎么办，烂尾楼业主如何依法维权（一）

近段时间，国内陆续发生一些烂尾楼业主集体强制停贷事件。事件反映出来的诸如业主单方面停贷面临的法律风险，开发商、放贷银行对楼盘烂尾的法律责任，业主如何依法维权，以及我国期房按揭制度的完善等问题，引发网友热议，都有探讨之必要。笔者拟从中择取几个点进行分析讨论，并陆续发布。

从网上流传的一些停贷公告、告知或声明来看，内容基本为告知放贷银行楼盘业主将于某个时间集体暂停向银行还贷，由此造成的损失由开发商和银行承担，与业主无关。

楼盘烂尾后，按揭购房业主面临着不能按时收楼，但要按期还贷的窘境，这的确有失公允。业主之所以采用单方发布集体停贷公告的方式，其目的应是及时止损，并通过制造舆论促使有关各方出手解决楼盘烂尾问题，以保障自己合法权益，避免“房财”两空。

从民事法律上看，业主发布集体强制停贷公告，是购房人一种以公告方式作出的意思表示。根据《民法典》第139条的规定，以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。也就是说，购房人所表达的“停止向银行还贷”的意思表示（注意并非解除其与银行订立的借贷合同），一经在公告上发布，就视为已到达相对人（放贷银行），即发生效力。

这里还有个小问题，就是表意人是否在任何情况下都可以采用公告方式作出意思表示？根据意思表示的对象是否具体明确，存在有相对人的意思表示和无相对人的意思表示之分。购房人停止还贷的意思表示显然属前者，其相对人是放贷银行。表意人采用公告方式作出意思表示是有前提条件的，即只有在表意人非因自己的过错而不知相对人姓名或名称、住址的情况下才可以采用。我国《民事诉讼法》对此有更具体明确的规定，采用公告送达的前提是受送达人下落不明，或者采用直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达、电子送达和转交送达等六种送达方式无法送达。因此，在不符合前述规定的情况下，除非购房人和放贷银行事先有约定或者经放贷银行同意，否则购房人不得采用公告方式作出意思表示。

购房人与银行之间是一种借贷合同关系。购房人按其与放贷银行签订的借贷合同约定定期向银行还贷，是购房人应承担的主要债务。购房人单方公告停贷，系以书面形式明确表示不履行主要债务，属于《民法典》第563条第1款第2项规定的合同法定解除情形之一。但由于停贷的意思表示在送达方式上存在瑕疵，不产生送达的效力。笔者认为，放贷银行不能仅就停贷公告而主张解除借贷合同，要求购房人承担违约责任。只有当购房人在履行期限届满后仍拒不缴纳按揭贷款时，放贷银行方可依据《民法典》第563条第1款第3项规定催告购房人在合理期限内履行缴纳按揭贷款的义务。若购房人仍未履行的，放贷银行有权依法主张解除借贷合同，合同自解除通知到达购房人时解除，放贷银行也可以诉讼方式主张解除借贷合同，并有权要求购房人承担违约责任。

商铺变成烂尾楼了业主怎么办，烂尾楼业主如何自我救赎？

去年以来，以恒大为代表的的房地产开发商因负债率高，几乎已经到了破产的边缘，大量的楼盘停工、烂尾，以致于后期无法按时交付。

而烂尾楼盘的业主真金白银支付给开发商后，无法按期拿到房子，而且还看不到任何希望，于是出现了当下的停贷潮，这股潮流现在已经开始席卷全国。对于停贷，我不做任何评论，其利弊很多专家都分析得很到位。昨天我发了一篇短评，建议业主方不要轻易和原开发商解除合同，部分人说我观点不对，那么今天我就再发这一篇作为补充说明。

房子烂尾后，业主应该如何处理？我认为这个处理方案应该分两种情况，但是**终的出路是大致相同的。

**种情况，楼盘还未结顶，或者是银行在结顶前就把贷款发放给开发商了。遇到这种情况，就要恭喜各位业主了，你们可以找专业律师和银行打官司了，后续如何处理（包括后续还贷），按照法院的判决来做就好了。

第二种情况，楼盘已经结顶，这个时候业主方不要轻易停贷，否则会影响征信。

不管是以上哪种情况，业主方**后的目标都是希望房产能如期交付，我在这里说出两种处理方案。

**，等待时机。这种情况的前提是业主方可以明确预知该楼盘在未来几年交付后价格会有一定幅度的上涨。那么后续可能会有开发商来接盘，接盘后业主方如果想要房子，需要补交一定的建设费用（补交费用算作业主方和原开发商之间的债务），如果不想要房子了，可以原价卖给接盘方。

第二，业主方主动接盘。所有业主联合成立接盘公司，选出业主代表担任公司管理层，全权处理烂尾楼的后续建设工作，当然也会领取一定的报酬。管理层雇佣管理、运营、建设、律师等专业人员组建的团队或者是可靠的房产公司，将烂尾楼盘继续建成，和政府方协商楼盘后续的验收、产权证办理等事项。

两种处理方案都需要业主方自筹一定的资金，估计又会有人喷我了，凭什么我买房付了全款，又让我再支付费用呢？

那么让我来给你算一笔账，当下的住宅小区纯建设费用普遍在2500元/平米左右，房屋已经结顶的情况下，后续费用应该**多在1200元/平米左右，一套120平米的普通住宅，需要再支付14.4万元。如果你的房子在一线城市，这点钱根本微不足道，在二三线城市，房价动辄一两万每平米的情况下，你尽早拿房的效益已经远超你支付的后续建设费用。当然业主方后续支付的费用也应当算作业主方和原开发商之间的债务。

总之一句话，业主方应该抱团处理烂尾楼的续建工作，总的原则是尽早止损，早日拿房，和原开发商的债务慢慢解决。