来源:烂尾楼作者：员又莲 时间：2022-08-05 21:52:44浏览131次
**近，一则郑州名门翠园“烂尾盘业主痛诉”的视频引起全网轰动。
视频中，这位业主语气愤慨，“我全款买的房子，它长期烂尾交不了房，而我还要还房贷，它竟然就躺平了……”他一边说还一边掌掴自己，可以想象到巴掌带来的疼痛远远比不了他内心的悔恨和痛苦。
其实，饱受烂尾之苦的业主普遍存在，尤其在三四五线城市，找不到烂尾盘的不多。
楼盘烂尾了，工地一停好几年，购房款不见了，开发商躺平了，各责任方在经济上和法律上没见有多少人被追责，依然能自由自在。而责任本不该由业主来承担，却偏偏是业主吞下了全部的苦果。
这就是现实，既令人咬牙切齿，又让人无可奈何。
正如上文那位“痛诉”视频中的业主一样，买到烂尾盘的购房者，绝大多数的应对办法是——到售楼部维权，拉横幅抗议，找政府上访。
一天天、一月月、一年年重复着同样的路径和场景，耗去了大量的精力，带来了无尽的痛苦。如此耗时耗力又苦不堪言，而选择到法院起诉的业主却少之又少。这种奇怪的现象在身边随处可见，不由让人想问：业主到底在忌惮什么？为什么不敢公然拿起法律的武器拯救自己于水火？
其实业主的想法并不难理解，提起起诉，一个摆在业主面前的巨大风险叫——房财两空！大多数人的看法是，把开发商告上法庭，就意味着房子要退给开发商，既然楼盘烂尾了，说明开发商手里没钱了。官司打赢了，得到的可能是一纸欠条。房子退了，房款成了欠条，可不就是“房财两空”吗？
前有狼，后有虎，业主进退两难。那么，买到了烂尾楼，究竟该怎么办？如何才能**大限度地维护自己的权益？
为此，我们走访了相关法律界人士和从事烂尾楼盘破产重整工作的专业人士等，根据业主当下的不同处境，大体捋出以下几种处理办法。
01、还不起房贷，怎么办？
从法律部门网站公示中可以看到，眼下法拍房急剧增多，相当一部分是实在还不起房贷了，只能任由银行处理。
的确，在疫情肆虐了三年仍没有消停迹象的当下，许多行业严重不景气，收入锐减甚至失业的人群在明显增多。由于烂尾，手里买的房子不仅住不进去，连“贱卖”也卖不出去。烂尾盘业主被逼到死角，只好两手一摊选择躺平，“想咋咋吧”。
关键是，躺平的后果很严重，一旦被银行列入失信人员，对自己对子女都会产生较大的影响。而且，这个欠债还在业主身上背着，只要账户有钱，就有可能被执行走。
因此，如果业主处在濒临断供的境地，就要及时止损了，应考虑通过打官司把房贷甩出去。
业主在买房时和开发商签订有《商品房买卖合同》，合同上注明有交房日期。楼盘长期烂尾无法交付，开发商违约在先，是非曲直明明白白。那么，打官司能否甩掉房贷呢？
以前不行，现在有了可能性。
**新版的《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（购房人）。
正是根据这一条规定，今年2月，嘉兴市中级人民法院对于一桩因楼盘烂尾开发商破产而拒还房贷的案件作出一例轰动全国的判决，业主剩余的房贷由开发商偿还。这一判例意义重大。
当然，这一判例是需要条件的，即购房者在提起诉讼时，既要请求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》、同时也要请求解除与银行签订的《个人购房担保借款合同》，这样就符合了**高院《解释》第二十一条的规定。如果法院判决支持了诉求，就可以达到停止还贷的目的。
需要说明的是，即使走到这一步，业主显然还是要吃亏的。虽然摆脱了后续还贷的压力，但是，已交的首付款、已偿还的房贷和利息，以及已交的契税、住房维修基金等，开发商能马上给的大概率仅是一张欠条。啥时候能还，甚至还能不能偿还，都将成为未知数。
虽然是两害相权取其轻，可不到万不得已，这一步也轻易不要走的。
02、有能力还贷，就不退房
楼盘长期烂尾，交房毫无希望，如果业主还有能力继续还房贷，这时候千万不要选择退房！
因为烂尾楼盘的开发商此时也已处在了资不抵债、濒临破产的“危险”境地。这时起诉退房，开发商不仅无力偿还退房人的房款，甚至连可执行的拍卖变现的财产也没有。
更为关键的是——不退房，购房者和开发商之间仍是一种买卖关系，退房后，这种买卖关系就变为了债权债务关系。
如遇开发商资不抵债，不得不破产清算，根据相关法律规定，房企破产债权清偿顺序是：
破产费用及共益债务；
支付全部或大部分购房款的消费购房人请求权;
建设工程价款请求权;
物权担保债权;
破产房企职工工资等劳动债权;
所欠税款;
普通债权。
显然，房地产开发企业破产后的债务清偿是优先于购房者的。而购房者一旦退房，其“优先”权就变成了**低一档的普遍债权。既然开发商是资不抵债导致破产，普通债权人是很难得到清偿的，即便有，也是寥寥无几。
由此来看，退房后，购房者可能得到的是一张欠条，如果开发商破产清算，这张欠条就极有可能变成一张废纸。如果破产重整，楼盘复工后也没有资格再要回房子了。
不退房，房企破产清算后能**大限度地得到清偿。当房企破产重整，购房者如果想要房，在楼盘复工建成之后可以得到房子。如果想要钱，则可以拿回购房本金，甚至还能要回少许利息及违约金。
03、逼“躺平”者“起立”
烂尾四五年、七八年甚至十多年的楼盘并不鲜见，为什么能“烂”这么长时间呢？
其实，开发商早就选择“躺平”了。手里没钱，也借不来钱，找投资者也没人搭理。干脆，员工放假、工地停工、工程款不付，材料款不给，房子也不卖，一切停摆。
对于开发商来说，这是**节省成本的做法。正常情况下，只要企业的收入能够支撑动态成本，企业就能持续经营下去。而对于房地产行业来说，基本没有固定成本，一旦销售收入支撑不了动态成本，就可以选择躺平。一躺平，连成本支出都省了。
而且，随着房价的不断上涨，“躺平”还有可能使其资产增值，实现“躺挣”。
开发商不再付出成本，施工方、材料等供应商和业主全被坑苦了。
明白了以上“情况”，面对楼盘烂尾，就不能再被动等待，不能任由开发商“躺平”，而是逼其“起立”。
根据《破产法》相关规定，债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。
显然，如果长时间工地停工，房屋一直无法交付，购房者可以联合起来向法院申请开发商破产重整。
根据债权人的申请，法院一旦裁定受理烂尾楼盘房企破产重整，就可以成立由相关部门参与的破产清算专班，由破产清算专班组织对开发商进行破产重整，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。这样就可以大大加快烂尾楼盘复工的步伐。
2021年上半年，在迟迟不见项目复工的情况下，平顶山市豫森公馆的业主们集体签名要求政府推动项目开发商走破产重整程序。随后市里成立工作专班对开发企业开展了企业破产程序前的调查摸底工作。
当年12月，当地媒体刊登公告，召告该项目的债权人申报债权，这表明，豫森公馆的破产预重整程序开启。
试想，如果豫森公馆的业主不主动去争取，项目一直进入不了破产重整程序，楼盘的复工不知要等到何年何月。
积极主动地借助法律的力量，才能**大限度地维护自己的权益。
致谢：
河南杰瑞律师事务所
河南炳东律师事务所
对本文给予的法律指导
广西防城港、江西景德镇、河南郑州以及重庆的烂尾楼，引发了强制停贷风潮，目前已经蔓延到七个省市自治区，涉及110个左右的楼盘。预售制、超前消费、透支消费、金融高杠杆套路的消费手段和方法，陷入了空前的危机之中。
从前的烂尾楼是烂在开发商的手里，现在的烂尾楼是烂在购房者的手里。近5年来，开发商按所谓的预售制把房子预售出去，收了全款，然后才将楼盘框架扔在那里。这些烂尾楼之所以能够变现，端赖一种“开发商~购房者～银行双向贷款、单向还款的设计”。在这个连环套里，一旦监管缺失，开发商失信，就必然对购买者构成不合逻辑的硬性伤害，其行为和欺诈差不多，综合性质的危害程度极高。
2018年广西防城港借着国务院设立的国家级边境旅游试验区的东风，涌起了房地产开发潮，这本是个很好的发展机遇，却演化成了房地产预售陷阱。资料显示，防城港互联网小镇CBD6号地块，7800户预购房者送给了开发商一个开门红，而此后开发商的三步走却展现给我们一个完整的预售变现、烂尾躺平的历程：**步，开发商将半成品的房子抵押给银行，抵押贷款到账后用于新的圈地，而不是用于预售楼盘的完工交付，交房到期后也不给全款的购房者解押网签和备案。第二步，开发商借用购房者担心接房不得的心理，承诺回款交房，向政府展示购房者的压力，协同向政府讨要过期地块的数亿元购地款，回款后则用于现售楼的建设，仍置预售楼房于不顾。第三步，要求购买者交尾款，承诺用于收尾建楼，但尾款被用于发放工资，半成品楼终于沦落为烂尾楼。交全款的、半款的、贷款的买主有上千户走了法律程序，100％胜诉，99％无法获得返款执行，开发商躺平了，两手空的购房者陷于绝望。
案例表明，住宅小区的开发建设、销售购买、按揭贷款，整个链条当中，**重要的是房子的购买者，**没有发言权的是房子的购买者，遭受损失的是房子的购买者，房子的购买者是内需的启动端，却成了这个链条中**弱势的一环，成为被套路的对象。现在全国有成百上千的楼盘烂尾，钱却早被开发商从购买者和银行那里拿走，充作资本，不知所用。有的开发商已无影无踪，有的开发商已躺平放挺。所有吃亏上当的购买者正在打官司告状之时，江西景德镇开了强制停止还贷的先例，以群体行为对这种连环套欺诈营销说不，宣示止血维权的决心与诉求。
现在需要检省的有三个方面，一是开发商失信违规；二是当地政府审查监管不力；三是金融机构无条件地对开发商开放，提前放款至非监管账户，对购房者高息放贷，以征信和房产处置等高压手段逼迫偿还月供，在铁打的连环套里赚钱，对脱轨失去感应。因此，在有政府的审批和监管的前提下，再加上金融机构的高杠杆介入，**终还要由购买者承担损失，这对相应机构的声誉会产生非常负面的影响。希望有关部门予以高度重视，防止断供潮继续蔓延，彻底切断房地产违法失规的根源，确保经济健康发展。