来源:烂尾楼作者：伏光临 时间：2022-08-06 13:37:47浏览98次
贷款买房竟然买到了烂尾楼，此时打官司到底有没有用？曾几何时购房成为一种投资、一种种植摇钱树的**佳手段。
但是近些年来房地产受到管控，很多大咖名人开始劝说大家不要盲目跟风，有积蓄就留在身边，如果房产不是你的必需品，现在购房投资是具有一定风险的。这样的言论一时甚嚣尘上，确实不无道理。
跟着国家政策走才是赚钱的王道，但是也有很多人已经投入了太多，根本无法脱身。比如有朋友用贷款购入了房产，可是左等右等，本想尽快拿房的，没想到等到的一个消息是，自己买的房产烂尾了，现在该怎么办，有些地产公司还会私下调解，但是大部分可能的情况是，买房人的合法权益根本无法保障。因为所谓的烂尾楼说直白一点就是房产商破产了，房产商都没有钱了，你的投入还能问他拿出来？这件事想想都是一件特别困难的事情，那么如果真的买到了烂尾楼，如何来维护自己的合法权益呢？通过法律的手段能得到什么呢？我们往下看一看。
首先我们需要了解很多信息，从国家规定层面上来说，烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，因为产权发生纠纷、或是工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
光从烂尾楼形成的原因上，其实就是一门学问。先看**种，也是**普遍的一种建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金，因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人形成了一个大坑直接造成烂尾楼的情况。
比如说2014年底，江西赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司先后破产，而两家公司的法定代表人为同一人，这便成了赣州房地产公司破产**案.其当时所属的楼盘相应的就变成了烂尾楼必然会产生相当多的纠纷接下来还有项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等，这样的例子也不在少数，一般来说这样的情况可能会比**种情况稍微好一点，因为资本手里还有余钱。
我们先从**简单地开始说起，也就是资本手里有钱，或者说有能力筹措到钱，这种时候我们先进行耐心等待，注意前提是你能确定资本有钱，并且这些等待不是浪费时间。记住大事化小小事化了是我们的美德，谁都不喜欢麻烦的事情，而走诉讼这条路需要耗费大量时间、精力以及人力、财力。这种时候你会身心俱疲，自己买个东西本来是开心的事情，结果找来了一堆麻烦，谁都很憋屈。
我们可以给开发商一点时间，说不定他能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，损失便可降到**少，各方面都皆大欢喜。如果开发商另外能做出调解，并且你也愿意接受，那么事情也可以就此结束。但是一般情况下，烂尾楼的情况会比原地等待麻烦很多。那么迫不得已之下，我们需要拿起法律武器来维护自身权益，这时候要注意几点。首先要弄清产权归属，法律是保护我们的一种手段，但前提是我们自己要清楚，我们需要法律去找谁来挽回我们的损失。
按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。那么你到底是以哪种方式进行买房的呢？这一点在买房的时候就应当关注。
首先我们来看**种按揭贷款买房，也就是我们常说的贷款买房，在法律上这是银行借钱给购房者，让购房者拿着这笔钱去买房，银行和购房者之间是借贷关系。这里面就会牵扯到银行这个第三方，为了避免购房者与银行产生诉讼关系，在烂尾楼起诉阶段必须做到以下内容：在起诉开发商要求解除合同时，将银行作为第三人。
提出以下诉讼请求：解除原告和银行的《个人住房按揭合同》；判令被告归还第三人的贷款本息。这样购房者便不会与银行牵扯上不必要的麻烦。如果不做这一步的话，因为是贷款购买的房子，即使发生了买到烂尾楼这样的惨状，也要继续还贷。银行不会管房子的事情，它只管自己借给你多少钱，接下来需要问你要回来，就这么回事。书面一点来说就是，你与银行签订贷款合同，这件事情就是你与开发商是买卖关系分开算的，所以一定要在上诉的时候注意贷款这件事情。
而如果是对卖方分期付款买房，也就是与银行没有关系，只是购房者和开发商之间是房屋买卖关系，这一方面就稍微轻松一点。我们直接进行诉讼就可以了。购房者可以到人民法院诉讼要求退回房款，但是这一步也相当有难度，因为开发商跑路了，项目根本就没有资金，也就不可能追回房款。在这里不管是贷款还是没有贷款的房主注意，可以进行以下两种选择。
**种是要求解除合同；第二种是要求合同继续履行。这两种方式从法律角度来看，**种就是解除买卖合同、返还购房首付款、支付违约金；第二种就是判令被告继续履行商品房买卖合同，为原告办理房屋产权登记事宜；支付办证税费。即使资本已经没有钱了，他们也必须遵照法律。
**高人民法院曾在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》文件中明确提出过：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权银行；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
也就是说消费者要求返还房款的权利大于施工单位工程款请求权大于银行抵押权大于欠条，从这里也可以看出我们在维护权益中的一些避雷点，首先我知道在上诉胜利之后，法院对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产会进行司法查封，后续通过拍卖变卖财产，偿还购房人的购房款。
但是在此期间购房者必须要注意，划重点来说，购房者千万不要随意和开发商签协议特别是签订退房条约，更不要随便选择退房。这是资本的一大土坑，一旦购房者退房，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条，你和开发商的法律关系，就从买卖关系变为债权债务关系。这件事情就会变得更加复杂。
另外需要注意的是，要想上诉成功，收集资料、注意避坑固然重要，人多力量大这个道理也必须身体力行。团结小区业主齐心协力去完成这件事，这其中还有小门道，如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能**终就得不到赔偿。这就非常吃亏了，共同前进才是我们的目标。
另外根据业内人士透露遇到烂尾楼时还有一些事情可以做，比如说按照程序向房管部门申请办理房产证。首先购房者可以到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销，因为企业破产注销是必备流程，如果说已合法注销，我们可以凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。如果存在没有注销的事件，那就是律师写进上诉内容的事情了。
买房这件事或许在有些城市还算是一种投资，但是从大环境来看，买房投资已经没有之前火热了，这颗摇钱树有一定风险，我们必须要擦亮眼睛再下手，如果一定要买，请听几句建议。首先选择靠谱企业排**位，所有人都知道大品牌有保证，因为它规模大、资金雄厚、知名度高，必定有一定的优势在，至少资金筹措能力有保证，不像那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，稍不留神就创造了一个烂尾楼，谁都说不准。
其次就是购买时脑子要清晰，大部分家庭购买房产是需要花不少积蓄的，这是一笔大钱，我们买牛奶还要看看生产日期，买房子的时候记得注意，房子的销售手续和产权是否明晰，房子有没有被银行抵押、房子是否有产权证和销售许可证、拍卖的产权过户手续是否已经办理等等。还有开发商有没有用工商登记、税务登记、资质全不全、手续全不全，房地产五证、两书齐全与否这些都是必须要了解的内容。**重要的一点是，谨慎买房，按需买房。
记住房住不炒，现在大部分开发商都在拼尽全力卖房，说明大部分地区已经出现饱和现象，这种时候必须保持清醒，如果你有眼光，那便去投资，之后的事情可以看运气，也可以靠法律。如果没有眼光，**好还是听听业内人士的意见。
总是贷款买房，如果买到烂尾楼也别急，仔细听听我们怎么说。好了，今天的楼盘分析就到这里，如果你有更多的故事想与我们分享可以在下方留言，我们下期见。
烂尾楼业主强制断供事件持续发酵，这件事起因还是监管问题，开发商违规投放资金，导致没有能力履行**基本的合同义务，业主是受害者，银行也是受害者，拿钱开发商的跑路了，留下受害者进行厮杀，这是不合理的，业主和银行需要用法律的武器维护自己的合法权益，业主势单力薄，银行又不管，只顾自己数钱，所以业主这是倒逼银行加入讨房战局，这种大事也不要想着能置身事外。
这件事情怎么解决呢？法律规定是什么？我认为：业主是可以起诉解除购房合同的，贷款是因为购买标的物房子，房子都已经不属于业主了，自然也就不用继续还贷了，至于银行，只能找开发商要钱，业主的首付款也应当找开发商要回。要想解决这个问题，业主需要去法院起诉两次，**次，起诉开发商违约，解除合同，这样就可以不用继续还贷了；第二次，起诉开发商要回首付款，银行也需要起诉开发商要回他们的贷出款。若开发商无力偿还，法院应强制执行并执行破产清算程序，拍卖土地使用权及地上物等资产，优先用于偿还银行及业主债权。所以，正确的方式要用法律的武器维护自己的合法权益，冤有头债有主，这才是公正！