来源:烂尾楼作者：姜聪 时间：2022-08-06 15:42:46浏览152次
首先，作为一个在工程领域摸爬滚打了二十年的“老工程人”，要跟大家普及一个概念，那就是：
一个工程，烂在哪个阶段都有可能！
以房地产项目举例，从刚圈起地皮就烂的，到挖了个坑坑再烂的，再到烂在半截腰楼层的，再到封顶以后立马就烂的，再到都消防、装修完了就剩点绿化收尾之类才烂的。
各种烂尾，只有你想不到，没有它不敢烂的。
甚至项目完全建好了，就等入住乃至已经有人入住了，结果烂尾了的，都有不少。
之所以大家感觉主体封顶就烂尾的占大多数，原因无外乎两点：
1、没建起来的大家还看不到或者没在意。
2、比例上也确实要高点。
但有一说一的，封顶以后立马烂尾的，比例上是比其他类型多一些，但真没到占烂尾工程中大部分那种地步。
一、工程为什么会烂尾
依照本人的个人经验，总结起来，有这么几个原因：
1、钱
这个绝对占大多数，有钱怎么玩都会建完它，不过没钱嘛，资金链断在哪个时间点，工程也就基本烂在哪个时间节点上了。
这种情况里面，多数烂在一些工程关键节点上，就房建项目来说，比例上，确实刚封顶就烂的要多些，具体原因后面再说。
2、手续
除了钱，这一项也是一大主因。
早些年还好，制度不怎么健全，有没有审批手续的，只要有钱，搞完再说，搞成既定事实再来倒逼政府，以前这么玩的特别多，得逞的也多。
但是近些年，从上到下的制度越来越健全，政务越来越踢正步，带病前行的项目，就越来越不好玩下去了。
很多地方，不合规就是不合规，管你是谁，先停了再说。
甚至于，手续不全，干完了乃至都交付了的被扒掉或者烂尾的，如今都屡见不鲜。
这种情况下，手续问题，就成了很多工程烂尾的一大主因了。
这种因为手续问题烂尾的，烂在哪个阶段都有可能，完全不局限于什么封顶不封顶的。
3、重大事故
工程出了重大事故，无论是安全还是质量，导致工程彻底烂尾的，也不少。
当然了，安全问题居多些。
这里面的原因，说起来就简单了：
要么是出事了各方扯皮扯不清楚，官司一打多少年，工程也就只能烂在那里；
要么就是，出事了，连出钱的老板都被抓或者跑路了，其他人更是抓了一大堆，树倒猢狲散，剩下的人就只有各安各家、各找各妈了，至于工程，就只好烂在那里喽。
因为这个原因导致的烂尾也挺多，但没前两种多。
这种情况下，也是工程烂在哪个阶段都有可能，完全看命，就看哪个时间点上出事。
4、其他各种奇葩意外
前面三个原因占了绝大多数，后面的其他原因，可谓是千奇百怪，这里随意说几个本人见过或者听说过的，供大家乐呵乐呵：
案例一：发生在西北，本来就有点带入赘性质的矿产老板，有钱以后出轨表小姨子，两口子大打出手，然后工程烂掉了
案例二、发生在山东某地，具体地方不便透露，工程出钱的老板出了意外，家里打官司分家产，结果家里谁都不想要这个半拉子项目。
官司打到半截腰的时候，那家人就把工程上的欠款给付完了，大家也就都散场了，至于后面怎么样，十有八九工程烂在那里了。
案例三、老板心血来潮投了个项目，后来给忘了
是的，你没有看错，这特么真有老板投完钱就给忘了的！
就在前几年，那是个西南山区里面的小型水电站工程，老板心血来潮就随意投了一笔，他有个二不靠五、整天就知道在项目驻地县城里烂混的亲戚在看着。
过程中，工程上搞施工的，钱到位还没人管，从上到下的，大家过的就不说有多开心了。
当时，我名义上是那个项目的负责人，项目也确实归我在分管，但除了到现场参加过开工仪式和一次过程验收，那个项目我基本就没怎么操过心。
那个工程都快顺风顺水的干完了，突然快过年前有天本人在公司接到项目上的电话，当时还吓了我一跳，以为要么是出事了，要么是年前维稳的烦心事。
结果一听，老板那个亲戚回家过年才知道，老板都移民海外大半年了都没告诉他，这个工程老板早就忘了
我当时一听，整个人心态都崩了好吧！
不过好在，那个工程**后虽然移民海外的老板也确实是给忘了，后面也确实是不想玩了，但还是把前面的工程款都给结清了，那个水电站，也就烂在那里了。
说到这里，不盘点不知道，这种奇葩事情，我这二十年的工程生涯中，还真碰到和听说了不少，家庭伦理、人间惨剧、心血来潮玩玩的等等，诸如此类的太多了。
大家要是喜欢，后面我开个专篇来讲，这里就不再多说了。
二、主体刚封顶就烂尾的为什么偏多
总结起来，有这么两大主要原因：
1、主体封顶是房建项目上的一个大节点，既是工程里的**重要程碑节点之一，也是相当多自上而下合同付款的**大节点之一，同时也是工程上的一个大的坎。
从地产商到总包、分包，再到机械、材料、人工工资，甚至零星采购、广告、租金之类其他乱七八糟的，工程上各方这个时候都需要支付一大笔工程应付款，因为资金被挪用、房子卖得不好没钱之类的诸多原因，地产商拿不出钱，继而扯皮，连锁反应之下，导致工程烂尾。
2、能坚持到这个大节点前一段时间的，各方都想尽快干到封顶。
出于地产商角度来说，很多地方预售许可证的办理条件就是主体封顶，咬牙也要坚持，但很多结果不太美好，办下证来房子不好卖是经常有的事；
身在施工各方，尤其是对于总包来说，一方面到节点好要钱，另一方面到这个时候，出于诸如机械设备、周材类租赁材料以及一些大专业类人员好退场等方面综合考虑，少花就是赚，好多也在咬牙坚持，封顶再说；
至于其他下面的各方，出于很多诸如合同节点需要、要拉设备走和放人之类的原因，也大多都是**后时刻咬牙坚持一把。
说白了，在这种主体封顶之类的大节点前，大家都是在咬牙坚持，各家都垫点，你欠我我他的，都在死扛着。
真封顶了，完成了这个大节点，对于自上而下的参建各方来说，也就都到了要个说法的时候了。
结果**后，房子封顶了，钱没到位，然后就没有然后了。
三、烂尾工程后面会怎么处理
关于烂尾工程**后会怎么处理这件事，依照本人多年的观察，总结起来就三类：
1、**多的一类，是就这么烂在那里，十几二十几年甚至更长时间无人问津，杂草丛生之后，等它慢慢的腐朽破败。
这类情况**多，虽然大多地方政府都想解决，但没钱的话也没什么好办法，加之太多这种工程年代久远又一屁股交叉烂账之下，也就只好这么一直烂下去了。
2、有人接盘
这种同样有不少，但没有前一种多。
这种情况**多见的是地皮升值了，只要有钱赚，就会有人进场接盘。
另外也有一些出于各种因素考虑，有些人或者单位，或主动或被动的，颇有几分心不甘情不愿的接盘玩下去。
总之各种情况都有，陆续总是碰到或者见过不少，都眼看着要烂尾或者已经烂尾的项目，结果又复苏了。
弱弱的说一句，诸如近期炒的沸沸扬扬的某大？
万亿为单位哦，想想都吓人。
如今居然各地都有不少起死回生了的，这里面的说道可就多了，想听的可以参与讨论，人多的话我专门开一期讲讲（我还真参与和接触到不少这方面的消息）
3、被扒掉了
这种也不少，万事架不住地方上哪天有钱了，咬牙切齿也好，被逼无奈也罢，很多烂尾工程放在那里实在碍眼，**后被地方上买单了。
这种时候，当年参与的各方也被拖得早就没脾气了，**终在地方干预下，签署城下之盟认栽，然后，哗啦啦拆掉了事。
写在**后：没啥**后了，说完了，有什么未尽的，大家评论区讨论吧。
决定一项政策命运的，不是它以往的历史，而是它现如今究竟是为了谁……
“强制停贷”潮，如今已出现“城传城”现象。
多地有“烂尾楼”风险的期房业主开始“抱团停贷”。
刚开始只是零星出现，如今大有愈演愈烈之势。
截至7月13日下午，据凤凰网房产的不完全统计：全国已有18个省47个城市101个烂尾楼盘的业主公开宣布“强制停贷”。
据说这个数字，还在持续增加中。
这是一个非常严重的金融事件，也是一个前所未有的信号。
如果不及时采取措施，恐引发更大范围的“全民停贷”。
这绝对是银行体系和整个金融系统难以承受之重。
这一切，究其根源都是因中国式“预售制”而起。
事实上，在很多国家和地区都有商品房预售制度的存在。
但同样是预售，中外相差却很大。
看看老外的“预售制”。
虽然也是预售制度，但是在国外签订物业预售协议时，并不会同时要求必须和银行签贷款合同。
而是到交付现房时，再办理贷款手续，这就彻底避免了“烂尾”现象。
预售所收取的资金，会放到信托账户，由物业买卖双方所委托的律师机构和政府共同监管。
开发商需要资金，对不起预售款是不能动的，只能是向银行申请项目开发贷款。
而如果一旦出现开发商破产或项目烂尾，商品房不能交付，那么之前收取的首付款是要退还给购房者的。
可以说，即便烂尾了，购房者几乎也没有太大的风险和损失。
再看看中国式“预售制”。
购房者与银行及开发商所承担的风险，明显不对等。
银行层面将贷款时间提前了1到3年，提前取利息不说。
一旦出现烂尾、断供等情况，还会用“个人征信记录”来加以威胁，因此成为老赖，子女入学、入党、入伍以及考编都将受到影响。
这等于是将风险全部转给了购房者。
而对于购房资金的监管，国家确实有防范措施，所有的购房款，全部都要打到指定的监管账户上。
但是，与国外不同，我们的预售制，开发商是可以提前分批动用购房款的。
按程序要求，开发商可分5次提取购房款。
· 楼盘主体结构建到一半时，可提取30%；
· 楼盘主体结构封顶时，可提取30%；
· 竣工验收时，可提取25%；
· 竣工验收备案时，可提取10%；
· 房屋所有权登记时，提取5%。
表面看，虽然分批次提款降低了烂尾的风险，但是架不住有开发商联合监管机构和银行玩猫腻，提前挪用房款。
我们可以看到，多份停贷告知书中提及银行方面存在不同程度的违规放贷，未履行资金监管义务等行为。
电影《武状元苏乞儿》剧照
例如，武汉某楼盘的业主告知书显示：作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款，将按揭贷款的资金违规划入非监管账户，未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出。
虽有制度，但是却总有人利用制度。
总有人玩忽职守、任意放贷，不按央行规定给开发商拨付资金，导致购房者房财两空。
各地屡见不鲜的烂尾楼现象，足以说明现行制度存在着明显漏洞。
其实，退一步讲，预售制本身没啥问题。
只不过“不交房就强行放贷，不交房开发商也可挪用房款”的老规矩，是时候该退出历史舞台了。
是时候对现行预售制度进行优化调整了。
现房交付时再办理贷款，同时首付款也要严格纳入到严格监管范围，彻底堵住开发商“借鸡生蛋”的资本游戏漏洞。
这不仅有利于社会稳定，还有利于彻底解决烂尾楼风险问题。
诚然，如果改革现有预售制度，在现房交付后才可以贷款，这基本等于是拿掉了开发商的杠杆，直接掐断了开发商的资金流动性，从而也掐断了地方财政很大一部分的资金来源。
但是，鱼和熊掌不可兼得。
地方财政利益，民众利益，总得有所取舍。
所以在房地产相关政策制度的调整优化上，确实需要动用高明的“手术刀”。