来源:烂尾楼作者：务颖秀 时间：2022-08-06 17:47:47浏览131次
遇到房子烂尾怎么办？
自去年开始，恒大、融创、华夏幸福等大型房产企业因现金流断裂、债券不能兑付陷入经营危机，导致部分楼盘无法按期交付、甚至烂尾。
那么为无法交付的烂尾楼盘倾注了几乎全部财富、甚至为此背负了巨额贷款的购房人，该何去何从？
楼盘烂尾，商品房买卖合同被解除，购房者能否不再偿还剩余银行贷款？情理上可以，否则无辜的购房者“房财两空”，不免有失公平正义，但法理上却受到合同相对性原理的束缚。
01
长久以来，楼盘烂尾纠纷中，大多判决购房者继续还贷。
如果你上网搜索诸如“按揭贷款买房，楼房烂尾了，开发商交不了房，银行贷款还用还吗？”
不出意外，除了同情之外，几乎所有人的回答都是：必须还，而且是贷款人自己还。否则的话，你很可能成为老赖，上了银行的黑名单，甚至会被银行起诉，吃上官司。
为什么呢？大多数法律专家、银行以及开发商的解释是这样的。
你贷款买房子，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借给你钱，你得给银行还钱。
按照合同相对性原理，你和开发商的纠纷，跟你和银行的纠纷，是两码事。
既然是开发商破产交不了房，那你就去找开发商，不影响银行跟你的借款合同，该还的钱一毛都不能少。
但即便你去找开发商，甚至起诉，其实也没什么用，因为房子烂尾、开发商破产，意味着要么相关责任人已经“卷款跑路”，要么就已经到了资不抵债的地步，无论哪种情况，房款都很难再退回来了。
既然这样，如果你坚持不还贷款，结果会如何呢？
那不好意思，这就属于违约行为，银行有的是办法收拾你，可以把你纳入征信黑名单，也可以直接起诉，如果法院判决后你还是拒不还款，还可以申请强制执行，拍卖你的房产，如果所得款不够，还有可能执行你名下的其他财产。
如果你还不配合，甚至转移隐匿财产，甚至可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。
也就是说，只要你上了银行贷款的船，永远就下不来了。
在这样的规则下，几乎所有购房者都默认了悲催的命运，老老实实给银行还贷款。
但嘉兴中院此前发布一篇案例文章，出现了重大反转，裁判楼盘烂尾后，由开发商偿还剩余贷款。
02
这是怎么一回事儿呢？
故事讲的是2014年4月，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后该楼盘烂尾。2018年，开发商破产清算，因涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，破产管理人书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院判决：双方在实质上一致同意判决解除个人购房借款及担保合同，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）共计220余万元。
一审上诉**终宣告许先生败诉，而且是赔了夫人又折兵，原本的按揭变成一次性支付220余万元，这对于许先生来说肯定是无法接受的，于是就有了接下来的二审。
二审法院判决：银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。
让人不敢置信的是，二审居然迎来了“大反转”，嘉兴中院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。
03
这个结果出乎了所有人的意料，二审法院为什么会如此判决呢？
一审法院的判决依据是银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定，即“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（房产公司）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，而这条约定却被二审法院给否决了。
二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。
**重要的是，第38条约定与**高法的相关司法解释抵触（具体法律条款不再引述），不具备法律效力。
事实上，从常理上来讲，购房者对任一合同解除均无过错，没有取得房屋，也没有实际占有贷款，却仍需还贷。相对的，开发商实际占有使用了贷款，没有交房，还不用返还收到的贷款，有违公平原则，而“谁拿贷款，由谁返还”的做法显然更符合公平正义。
回顾整件事件可以说是一波三折，时间跨度数年，与此同时网上也产生了诸多不同的观点，支持的呼声很高，但也有对判决表示质疑的。
该判例于今年2月份正式宣判，值得注意的是，直到今天原本在嘉兴中院官网对于该判例的报道已被下刊，网传的“案件传真”笔者也未找到，这是否意味着会有第三次“反转”，我们暂无从得知。
但从购房者的角度出发，此次判例无疑是给那些惨遭“烂尾”的受害者提供了一条新的出路，多少算是不幸中的“幸事”。
04
那么，如果真遇到楼盘烂尾，购房者能否断供？
答案是：不建议直接断供。因为开发商无法交付房屋，并不意味着购房人就可以停止向银行偿还月供。如果购房人擅自断供，银行依然会采取一定的措施，未还款的行为还会记入不良记录，会对购房人的信用产生严重影响。
如果真遇到楼盘烂尾，购房人可以到法院起诉解除商品房买卖合同，同时起诉解除银行借款合同。
在法院判决借款合同解除，并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下，购房人才可以停止偿还贷款。否则，不建议随意停止还贷。
但也要注意，商品房买卖合同的解除具有风险性，如果你按照上述操作并且成功解除了合同，那么你对房屋的物权期待权将转化为普通债权，若开发商破产，购房者的清偿也将顺位靠后；若开发商恢复工程建设，购房者也不能获取房屋了。
具体如何决策，建议咨询专业法律人士。**大化保障自己的权益！毕竟，老百姓买套房不容易，钱也不是大风刮来的！
因楼盘烂尾无法交付，购房者与开发商解除合同后，剩余银行按揭贷款还要继续还吗？
近日，法院审理了这样一起案例，**终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。
基本案情
2014年，许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院经审理认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
许先生不服一审判决，提起上诉。
二审法院经审理认为，案件争议焦点为许先生应否在《个人购房借款及担保合同》解除后承担剩余贷款的还款责任。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除《个人购房借款及担保合同》，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与上述**高法院司法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。
**终，法院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
案例君有话说
一、准确识别格式条款是正确适用格式条款相关法律规定的前提。格式条款应同时具备三个特征：一是事先拟好；二是反复使用；三是未经协商。格式条款的主要特点在于未与对方协商，对反复使用应否作为格式条款的特征，理论界和实务界曾有不同认识。《民法典》起草过程中，曾经将重复使用这一特征删除，但**终还是予以恢复，说明立法机关认为重复使用系格式条款的实质特征，值得注意。
二、格式条款提供人的义务包括三项：一是遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，二是采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，三是按照对方的要求，对该条款予以说明。**项义务比较抽象，后两项义务明确具体，审判实践中，格式条款提供人是否履行了后两项义务也是合同纠纷案件中常见的焦点问题。格式条款提供人“未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款”的法律效果是“对方可以主张该条款不成为合同的内容”，学理上称为“未订入合同”。应当注意，“未订入合同”并非格式条款提供人未履行提示和明确说明义务的当然后果。合同相对方主张格式条款未订入合同，还需要以合同相对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款为条件。换言之，即使格式条款提供人未履行提示或者说明义务，但合同相对方注意到合同中有此类条款并且理解条款含义的，无权主张该条款未订入合同。
三、《民法典》第497条第2项在原《合同法》第40条规定的基础上，对“免除或减轻格式条款提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利”增加了“不合理”的限制。因此，格式条款提供方对于与对方有重大利害关系的条款首先有提示和说明的义务，如果其未履行该义务，对方也没有注意或者理解相应条款的，则对方有权主张相应条款不成为合同的内容。如果其履行了提示和说明义务，还要区别该条款免除或者减轻提供方的责任、加重对方责任、限制对方主要权利是否合理，才能确定条款的效力。如果条款是合理的，也不具有其他无效情形，则条款有效。如果是不合理的，则条款无效。
法条链接
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民法典》
第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法**编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
来源：**高人民法院司法案例研究院