来源:烂尾楼作者：达念真 时间：2022-08-06 17:52:46浏览113次
近期
全国多地烂尾楼业主
联合发布强制停贷告知书
引发社会各界广泛关注
安徽合肥、河南郑州等十余个城市
房企停工，收房无期
对于业主来说
选择“停贷”也是无奈之举
如果楼盘一直烂尾
银行无房可抵债
对银行来说也是很大的损失
那么
为何会出现这么多烂尾楼？
“强制停贷”可行吗？
对业主有何风险？
对开发商和银行有何影响？
业主应如何利用法律工具维权？
多地业主“停贷”
自6月30日江西景德镇的强制停贷告知书刷屏社交媒体后，多地都陆续出现了业主欲“停贷”现象，不少烂尾楼业主开始联合起来：“不交楼就不还钱。”
近日，已有约150个停工或烂尾楼盘项目的业主发出停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市。
天津实地海棠雅著圣景豪庭的楼盘就是其中之一。7月13日，该楼盘全体业主发布强制停贷告知书，表示按照购房合同，圣景豪庭项目原应于2020年10月30日交房，截至今日已逾期交房超600天，且该项目自2020年11月起一直处于停工状态。全体业主要求项目**晚于2022年8月1日前实现全面复工，否则将强制停贷。在该告知书中，业主指出各贷款银行存在违规发放贷款，未履行资金监管责任，导致资金严重非正常流出。
除此之外，全国多个楼盘业主直指，银行在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等违规问题。
河南省新郑市康桥那云溪已经停工将近1年的时间。7月6日，多位业主签署了《康桥那云溪全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书》。康桥那云溪的业主认为，按揭房贷涉及到的银行应当将贷款付至康文公司预售款监管专用账户，但几家银行将贷款资金付至康文公司一般账户，使资金无法受到有效监管。业主们认为，该行为使康文公司轻易地挪用资金，进而导致工地长期停工延期烂尾等严重后果。
河南省新郑市康桥那云溪业主 肖强
我们也是迫不得已才选择这条路，希望可以让相关监管机构和银行负起责任。
业主们并非不在意后续即将面临的征信污点，但迫于无奈，只能以这种方式施加压力。很多停贷项目业主的诉求是项目顺利复工，“交房贷也交得有盼头。”
谁来为期房烂尾买单？
从业主的角度，耗尽几个钱包付出了至少三成的首付，背上了几十年的债务，购买开发商承诺将在未来某个时间交付的房子。然后开发商违约了，楼盘停工，交付遥遥无期，这种情况下，还要求业主每月偿还银行贷款，有几个人情愿与开心？而从银行的角度，我与业主签的是贷款合同，我已经按照合同要求把钱贷给业主了，兴建中的房子不过是这笔贷款的抵押品，又不是银行乐见或推动了房子烂尾，那么，无论房子是否交付，业主都有义务按照贷款合同的约定还款，否则就要承担违约责任、要“上征信”。
造成这个三角关系的根源，是房地产预售制。预售制下，房地产开发商几乎是空手套白狼。
在拿地阶段，只要支付定金就可以拿下土地使用权，然后以土地去银行抵押贷款来支付土地出让金。进入建设阶段后，往往也是建筑公司先行垫付材料款和施工费，等到工程完成一定进度，就可以预售，全额收取卖房款，再用这笔钱来支付给建筑公司，买更多的地，预售更多的房。这一制度设计，让房地产业几乎成为一个轻资产的行业，开发商以极低的自有资金就可以启动一个房地产开发项目，然后把雪球不断滚下去，越滚越大。
部分开发商面临资金链断裂也存在以下两方面可能。一方面，风险房企化解力度不足，部分风险房企带来的溢出效应又导致投资者对房企信心不足，致使房企融资成本上升；另一方面，购房者信心不足，倒逼交楼之余新购房需求下降。
除此之外，与部分开发商将预收款项违规挪用以及银行违反资金监管义务也有一定关系。
中国城市房地产研究院院长 谢逸枫
从制度层面追根溯源，多地出现楼盘停工的现象归根结底是商品房预售制的弊端以及商品房预售资金监管制度的漏洞。在预售制之下，国内商品房市场现房占比日渐下降，又叠加商品房预售资金项目滚动开发模式单一等因素，一旦经济形势有变，就会加快问题的集中性爆发。
要解决问题，就要改革。
一种雷霆手段是取消期房预售，只能建成后现房销售。这样会大大提高开发商的资金成本，并对房价产生一定影响，但可以消解经济下行期楼盘遍地烂尾的风险。
或者继续改革预售，比如不是将全额房款一次性支付给开发商任其支配，而是先支付一定比例，在房屋交付时再支付部分，或可以按照工程进度逐步支付购房款，交付时付清。如果在房屋交付时再支付尾款，自付也好，用银行贷款也好，银行贷款合同此时生效、业主此时还款，可以避免今日业主们针对银行之汹汹局面。
广东省房协专家委员会主任委员 黎振伟
相关政府部门作为商品房预售许可证的发放方和管理方，应该对房地产企业的销售规范、土地审批等流程负有监管责任。
多方回应
7月17日，银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受了记者采访。该负责人指出，6月30日，江西景德镇某楼盘业主因项目延期交付发布停止还贷声明，引发舆论关注。银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。
二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。
四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。
7月14日-15日，多家银行发布公告称，对近期网传“停贷”事件中涉及的楼盘展开排查，目前发布公告的银行均表示，涉及的贷款业务规模较小，不会对银行经营构成重大影响。
其中，工、农、中、建、交、邮储六家大型国有商业银行以及兴业银行、平安银行、光大银行等均发布公告，称已经对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况展开排查。
工商银行发布公告称，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。
邮储银行称，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。
建设银行的公告表示，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控，将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客 户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。
交通银行的公告称，经初步排查，媒体报道中存在项目风险的楼盘所涉及的本公司逾期贷款余额为0.998亿元，占交行境内住房按揭贷款余额0.0067%，规模和占比较小，风险可控。
招商银行表示，“网传停贷”事件涉及楼盘中，该行涉及的逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占境内个人住房贷款余额的比例不到0.0001%，风险整体可控。
平安银行称，目前该行涉及网传“停贷事件”楼盘的逾期贷款余额为0.318亿元，占一手楼按揭贷款余额（1522.97亿元）的0.021%，不会对该行经营构成重大影响。
从各方回应来看，这一事件的核心在于“保交楼”，推动已经延期交付或者存在延期交付风险的楼盘加快施工进度。近期，在有关部门和房地产企业等的共同努力下，涉及停工风险的多个楼盘，有的已经正常施工，有的则迎来了复工的消息。
7月13日，按揭贷款银行实地到工地走访调查，江西省赣州市绿地博览城商住小区目前施工正常，部分期数楼栋有80到100不等的施工人员在进行施工。据了解，自6月以来，施工队伍陆续入场开始加紧施工。目前经赣州经开区政府与绿地协商，经开区政府决定收购部分未动工的地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目建设。
7月6日，河南省郑州市金水区丰庆路街道办事处召集名门翠园各地块业主代表开会。据了解，名门翠园项目的实控方中融信托同意释放其抵押的在建工程用于申请开发贷。同时，金水区下属平台公司已开始与中融信托办理解除抵押的相关流程以及后续贷款流程。该街道办事处牵头与平台公司、中融信托、河南圣鸿置业有限公司成立专用资金账户，用于翠园复工复产。目前，金水区下属平台已着手设立共管账户，用于资金监管和调配。
如何正确维权？
那么，作为购房者，应如何利用法律武器维护自身权益？关于“烂尾”，银行需要承担责任吗？为此，农视网记者采访了北京市盛廷律师事务所律师张凤杰。
问
楼盘停工，购房人是否可以解除合同？
楼盘停工导致开发商逾期交房的，构成重大违约。业主可以根据合同的法定解除权向开发商主张解除商品房预售合同、返还购房款、赔偿损失，同时要求解除与银行的贷款合同。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
答
问
多地烂尾楼业主发公告，拟集体停贷。业主擅自停贷，将面临哪些法律风险？如何正确维权？
楼盘烂尾，如果业主在不主张解除商品房预售合同、抵押贷款合同的前提下擅自停贷，可能面临被银行起诉催收贷款、个人征信产生逾期贷款记录等风险。
建议业主把要求解除商品房预售合同和抵押贷款合同的书面通知分别送达开发商和贷款银行，并要求开发商返还购房款、赔偿损失。必要时可以采取诉讼途径。
答
问
开发商未按合同时间交房，应承担哪些法律责任？购房者、银行和开发商三方的法律关系如何厘清？
商品房预售制度下，采取按揭贷款商业交易模式，涉及购房人与开发商之间的商品房买卖合同和购房人与银行之间的商品房担保贷款合同双重法律关系。
开发商逾期交房，购房人可以要求与开发商解除《商品房预售合同》、与银行解除《借款合同》《抵押合同》，并要求开发商承担违约责任。因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
答
问
停贷会不会影响个人征信？
因楼盘烂尾、开发商无法按时交房的，业主行使合同的法定解除权，通过书面通知或诉讼途径要求解除商品房预售合同和抵押贷款合同、要求开发商返还购房款、赔偿损失的，则合同解除之日起业主停贷不会影响个人征信。
答
解决烂尾楼的问题
是民生大事
要全力以赴妥善处理
让烂尾楼业主看到希望
把早日交房作为目标
这才是解决问题的**佳途径
来源 | 经济观察报、南方周末、齐鲁壹点、新华社、南方周末、华夏时报、中国财经网、时代周刊、观察者网、中国银行保险报
图片来源：QILAI SHEN—BLOOMBERG/GETTY IMAGES
烂尾楼苦主们掀起的“抱团停贷”风暴，吹去了预售制下烂尾楼现象之上的层层迷雾，各方角色与责任正在各归其主。而银保监会近日针对互联网贷款业务发放的**新通知，如果是就烂尾楼业主“抱团停贷”风潮的追因、责任认定、后果承担层面而言，对银行在涉房贷款中的风控工作与责任问题，无疑也是一个侧面的警示与印证。同时，从房地产行业总的资金流向来说，老百姓买一套房子一大半的钱作为政府卖地收入和开发建设、交易环节税费进入了政府口袋，也就是通常所说的土地财政，而剩下的钱则作为工程建设资金流到了开发商、建筑施工各承包方，银行也在房地产开发与销售全过程中提供资金周转并收取利息，所以政府、开发商、银行都应该承担起自己的责任来保证烂尾楼的交付完工以促进行业信心的尽快恢复。
近日，银保监会发布《关于加强商业银行互联网贷款业务管理提升金融服务质效的通知》（下称《通知》），进一步细化商业银行贷款管理和自主风控管理要求。该《通知》明确要求商业银行要主动加强贷款资金管理，强调贷款资金发放、本息回收代扣、止付等关键环节决策应由银行作出，指令应由银行发起，以避免商业银行核心风控环节过度依赖合作机构。
虽然该《通知》是针对互联网贷款业务而言的，并有专门针对以河南村镇银行为代表的小微金融机构通过互联网揽储和互联网发放贷款所引发的风险问题，有对商业银行风控环节“打补丁”的意思，但就近日各地发生的烂尾楼业主“抱团停贷”风潮的追因、责任认定、后果承担层面而言，对银行在涉房贷款中的风控工作与责任问题，无疑也是一个侧面的警示与印证。
就预售制下开发商、银行、按揭买房人三方关系来讲，按揭贷款合同是服务于房屋买卖目的的，且开发商对按揭人的还款问题还以项目公司提供了必要担保，这是房屋买卖合同、按揭贷款合同关系双双得以成立的基本条件。作为善意按揭买房者，因为房地产项目烂尾而不能收房，导致房屋买卖合同关系无法继续履行时，按揭贷款合同自然也就失去了得以存续和履行的前提与必要性，而**高法的司法解释是明确支持这一点的。也就是说，烂尾楼业主可以不再还贷，按揭贷款由开发商履行约定的担保代偿责任，按揭人已还掉的贷款本息由银行先退还给贷款人，由此银行也获得了向开发商追偿按揭贷款本息的权利。
不过，在这种情况下，银行显然就成了**大的受害人和损失者，因为烂尾楼本身的价值无法覆盖按揭贷款本息，加上开发商往往还欠着银行的开发贷款。不过，在过往的烂尾楼处置实践中，资金链断裂的开发商往往抱着得过且过、不怕更烂的态度，而银行以“上征信记录”威胁客户，进而依然坐收按揭贷款本息却始终不着急，负有行政监管责任的地方政府也将心急如焚的烂尾楼业主们当作了麻烦制造者，对烂尾楼苦主们的煎熬视而不见和麻木不仁。只有当按揭买房的烂尾楼业主们设法制造舆论影响并形成群体事件，引发有关领导的乌纱帽风险时，才有可能推动行政监管部门的重视和有力度的协调工作。
此次烂尾楼业主们忍无可忍的匹夫之怒，将“抱团停贷”风潮迅速推向了全国，并推动了社会舆论对于预售制下烂尾楼责任剥洋葱式的层层推导，终于挖出了**高人民法院之前的相关判例和司法解释。这一判例和司法解释较好的澄清了商品房买卖合同与按揭贷款合同之间的主从关系，相当于定义了烂尾楼问题中各方的角色与责任，也彻底击碎了预售制下负有资金监管责任的银行与地方政府出于自身利益和相互推卸责任的自说自话，让资金监管责任和监管失责的后果应该由谁来承担这一基本事实昭然若揭。此时银保监会的这一《通知》，更是从侧面确认和厘清了商业银行在预售制涉房资金中的监管角色与责任。
就房地产项目开发贷款而言，贷款审批、发放都有着明确的前提、流程以及风控要求，而按项目建设进度发放贷款，则是贷后管理的基本要求与常识。如果项目出现烂尾而开发贷款却已发放完毕，显然就是商业银行自身的贷后管理出了问题，银行自身必然负有不可推卸的责任。而就按揭贷款的按项目建设进度拨付工作而言，纵然行政监管负有把关责任，但在项目出现烂尾时监管账户的资金却没有了，难道按照监管协议相关条款主办银行就能完全脱责？如果来自行政监管部门的“乱命”也能得到银行不折不扣的无条件执行的话，那还要银行监管和监管协议作什么，不如舍弃银行监管、由地方政府直接支配监管账户资金？
银保监会的这一《通知》中表示当前商业银行仍存在履行贷款主体责任不到位，授信审批、贷款发放、资金监测等核心风控环节过度依赖合作机构等问题，与监管要求尚有一定差距，不利于业务持续发展。银保监会重申，“贷款是商业银行的核心业务，自主风控是实现互联网贷款业务平稳健康发展的生命线”。这说的，不也正是预售制下涉房贷款及资金监管中存在的较为普遍的现象与问题吗？反过来看，但凡能够有效实施涉房贷款资金监管，还会带来开发商杠杆之上加杠杆、把高周转推向极致的发展模式，以及遍地丛生的烂尾楼问题吗？
如果拉车无法维生，祥子自然也就不拉车了。烂尾楼苦主们掀起的“抱团停贷”风暴，吹去了预售制下烂尾楼现象之上的层层迷雾，各方角色与责任正在各归其主。谁负有**大的责任，谁将承担**大的风险与后果，各自都心知肚明。
所以，银行股近几天市值大跌超过5000亿元。消息面上，央行主管的媒体《金融时报》也于7月16日迅速发出了《多个涉及“停贷”风险楼盘项目复工》的利好。
更值得关注的是，7月17日，银保监会有关部门负责人在答记者问中表示，6月30日，江西景德镇某楼盘业主因项目延期交付发布停止还贷声明，引发舆论关注。银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。
无论如何，现在可明确的一点是，按揭买房的烂尾楼业主们不用再独自承担烂尾楼苦果了。同时，在开发商“躺平”且高周转高负债的行业发展模式是主要成因已成共识的情况下，在层层抽丝剥茧的舆论追问之下，当前造成烂尾楼的责任已被推进并高度聚焦于预售资金监管责任问题之上。而负有资金监管责任的，无非就是拥有行政监管权的地方政府和拥有商业监管权的银行了。
目前关于烂尾楼的责任，银行和地方政府也是公婆各说。河南某银行的说法是自身完全按照监管部门的指令拨付资金，意思是责任全部在地方政府；而西安住建局7月14日发文称商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，如果无法追回则应依法承担相应赔偿责任。也就是说政府认为责任完全在银行，开始了与银行的互撕模式。
让我们暂且放下烂尾楼的肇因与责任问题，仅从房地产行业的参与者来看谁的受益**大，以及从如果因为烂尾楼问题将市场信心完全摧毁，进而导致行业长期停滞对谁造成的损失更大的角度来观察，就很容易判断谁对解决烂尾楼问题，进而恢复行业信心的动力与责任**大。
从房地产行业总的资金流向来说，老百姓买一套房子一大半的钱作为政府卖地收入和开发建设、交易环节税费进入了政府口袋，也就是通常所说的土地财政。而剩下的钱则作为工程建设资金流到了开发商、建筑施工各承包方。另外，银行在房地产开发与销售全过程中提供资金周转并收取利息，也分走了老百姓买房总代价中的一部分。所以政府、开发商、银行都应该承担起自己的责任来保证烂尾楼的交付完工以促进行业信心的尽快恢复。
浙江省在这一点上就有着十分清醒的判断与认知，所以浙江省就明确规定无论开发商出现任何问题，政府都有责任确保交付。事实上，除了土地财政是中国内地房地产发展模式的**大受益者之外，房地产的信用创造功能也是支持改革开放以来市场化、城市化所推动的中国经济以高负债模式实现快速发展的重要杠杆支点，而所有人都是这场人类社会发展史上的中国奇迹的受益者。
如果此次烂尾楼“抱团停贷”风潮无法很快停止蔓延的话，就不仅仅是各家银行公告声称的所涉贷款风险可控的问题了，而是房地产行业信心的破碎和在此基础之上房地产信用创造功能的丧失，以及由此可能引发的大规模信用收缩与坍塌。这对于国民经济稳定运行的风险，无疑直接而巨大，是无论如何都应该加以防范和努力杜绝的。
不过，仅仅依靠“抱团停贷”这种方式终究难逃以往脱离法制轨道解决问题的习惯性窠臼，而这一模式下问题能够得以解决其实都是一个偶然性事件。而只有厘清烂尾楼的成因，理清各方参与者的角色、关系与责任，让权责对等和有错必究、有罪必罚，在此基础上再对原有的制度及其执行体系加以不断完善，才能让制度变成善法，让监管真正落实，让执政变成善政，并赋予市场以自我完善与自我提升的可持续发展能力。（财富中文网）