来源:烂尾楼作者：靳星文 时间：2022-08-06 18:27:46浏览62次
购买商品房后因开发商破产导致楼盘烂尾，购房者却仍被银行要求继续归还贷款并告上法庭……近日，嘉兴市中级人民法院披露了这起金融借款合同纠纷案的案情及判决结果，**终该院二审撤销了一审法院令购房者归还银行贷款及利息的判决。
律师在接受采访时告诉扬子晚报紫牛新闻记者，法院审理该案在准确适用**高人民法院相关司法解释的同时，认定银行贷款合同中的格式条款对购房者不具有约束力，避免了不合理地加重购房者的负担，彰显了公平价值。
别墅烂尾，银行起诉购房者继续归还贷款
几年前，上海的许洪（化名）在浙江嘉兴某楼盘购买了一套别墅，为此向银行贷款392万元。许洪支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，但后来开发商因资金问题造成该楼盘烂尾，自然无法交付房屋。
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收。
扬子晚报紫牛新闻记者了解到，该别墅项目的13幢联排别墅和15幢独栋别墅主体工程已基本完工，但幕墙部分尚未完工。因该楼盘其后一直处于停工状态，部分别墅幕墙出现了不同程度的脱落、破损，大部分别墅地下室积水较深。而该小区的绿化及配套也未完成，地面杂草丛生，夹杂着一些菜地。
许洪（化名）购买别墅遭遇烂尾
因不符合交付标准，许洪收到书面通知，解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后，许洪因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许洪继续归还贷款215万余元，并支付利息4万余元。
扬子晚报紫牛新闻记者另外获悉，与此同时，许洪向一审法院反诉，请求确认自己与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除；判令银行返还已付贷款本息合计272万余元。
该案判决书显示，一审法院经审理认为，许洪签署的《个人购房借款及担保合同》中约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。
因此，一审法院判决许洪与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许洪归还结欠银行贷款本金和利息（含罚息）合计220余万元。同时，法院认为银行依照合同约定收取还款具有法律依据，驳回了许洪的反诉请求。
二审法院：开发商应承担剩余贷款还款责任
一审宣判后，许洪不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。那么二审过程中法院又是如何认定的呢？
嘉兴中院披露，该案二审争议焦点在于个人购房贷款及担保合同解除后，许洪应否承担剩余贷款的还款责任？法院认为，《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。而开发商因进入破产清算程序而无法交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许洪主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
许洪（化名）购买别墅遭遇烂尾
扬子晚报紫牛新闻记者注意到，对于《个人购房贷款及担保合同》中的相关约定，嘉兴中院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与**高法司法解释相抵触的内容，这加重了许洪的责任，故认定该条款对其不具有拘束力。
**终，嘉兴中院作出终审判决，撤销了一审法院令许洪归还银行贷款本金215万元并支付相应利息的判决。
因消防问题解除购房合同，售房公司被判还贷
扬子晚报紫牛新闻记者检索中国裁判文书网发现，日前湖南省南县人民法院也适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同一款规定，对一起商品房销售合同纠纷案作出判决，同样判令解除购房合同，并由售房一方继续返还剩余购房贷款及利息。
2020年4月，徐青（化名）向湖南省南县某置业公司购买了当地一套47平方米的门面房。签订《商品房买卖合同》时，置业公司向徐青承诺购买的门面房可以加建，并出具了承诺书及改造方案图，表明赠送7.5平方米区域给其使用，由该公司免费统一改造加建。
然而，置业公司2021年6月通知徐青收房时，却因消防安全要求无法按兑现增加面积的承诺。徐青认为这造成自己无法正常经营，于是拒绝收房，并将置业公司诉至本院。她请求法院判令解除《商品房买卖合同》；判令置业公司返还购房款42万余元等。而徐青办理贷款的银行作为第三人提出，如解除买卖合同，则要求其先把贷款本息偿还后再退回房产，解除抵押。
南县法院经审理支持了徐青要求解除购房合同及贷款合同的诉讼请求，同时认为，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第二款规定，相关合同解除后，置业公司应当向银行返还剩余购房贷款及利息，并向徐青返还其已支付的贷款本息。
【律师观点】
避免不合理加重购房者负担，彰显公平价值
江苏亿诚律师事务所的徐旭东律师告诉扬子晚报紫牛新闻记者，这两起案件适用的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》由**高人民法院于2003年出台，对房屋买卖和相关担保借款合同依法解除后涉及房款、贷款本息偿还方面的法律后果作了具体规定。在《民法典》等相关法律颁布施行之后，**高法审判委员会在2020年通过了对该司法解释的修正。
“嘉兴中院对这起因商品房烂尾无法交付引发的银行贷款偿还纠纷案的判决，对于烂尾房产项目导致购房人、银行之间矛盾尖锐的问题，具有鲜明的典型示范意义。”徐旭东认为，该案的判决除了正确适用该司法解释的相关条款，还体现了新时代背景下，对于银行等金融机构与购房人订立的抵押贷款合同相关格式条款的理解和判断。
徐旭东向扬子晚报紫牛新闻记者表示，一般而言，银行为规避风险，总是通过格式条款约定无论在建期房时发生何种风险，都要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，这明显不合理地加重了购房者的责任。
“银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；反观购房者，未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。”徐旭东认为，若按抵押担保合同一般格式条款约定的权利义务关系处理，在购房者对合同解除无过错的情况下仍要求其对剩余贷款承担还款责任，则明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平。正因如此，嘉兴中院认定贷款合同格式条款对购房者不具有约束力，彰显了其公平价值。
扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源
校对 苏云
来源：紫牛新闻
“按揭贷款买房，楼房烂尾了，开发商交不了房，银行贷款还用还吗？”
不出意外，几乎所有人的回答都是：必须还，而且是贷款人自己还。否则的话，你很可能成为老赖，上了银行的黑名单，甚至会被银行起诉，吃上官司。
这似乎很容易理解，老话说“欠债还钱，天经地义”，又说“冤有头，债有主”，借钱欠债的是老百姓，你不给银行还贷，还有谁替你给银行还贷？
事情果真如此吗？近日，浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决结果。
所谓烂尾楼，是指项目开工以后，停工一年以上的房地产项目。
楼房烂尾的原因很多， 有开发商破产、资金短缺、卷款潜逃、违法建设被停工等等，绝大多数是因为开发商资金链断裂，没钱继续投资开发，又找不到别人接盘。
烂尾楼很不好，破坏城市形象，浪费土地资源，更重要的是侵害购房者的利益。
大家知道现在的商品房基本都是期房，老百姓交上全部房款，却拿不到现房，需要等一年甚至几年才能交房，而大多数人没钱交齐房款，只能从银行贷款。
这里有一个极大的隐患：老百姓从银行贷款，把钱一下子都给了开发商，开发商的房子却不是同时交给老百姓，万一这期间楼房烂尾，交不了房，贷款该怎么办？
开发商会帮你还贷款吗？
肯定不会。如果开发商有钱帮你还贷，也不会让楼房烂尾。再说，大家都知道开发商不是做慈善的，反而是“吃人不见血”，就算有钱也不可能给你还贷款。
几乎所有人都会告诉你：肯定是你自己还银行贷款。
为什么呢？大多数法律专家、银行以及开发商的解释是这样的。
你贷款买房子，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借给你钱，你得给银行还钱。
这两个合同有一个共同的关联点，就是你买的房子。
但是，《购房合同》和《贷款合同》毕竟是两个相互独立的合同，合同的签约双方也不一样。按照合同相对性原理，你和开发商的纠纷，跟你和银行的纠纷，是两码事。
根据《合同法》等法律规定，楼房烂尾、不能交房是开发商的原因，属于开发商违约，你可以要求开发商退还房款，你用退回的房款偿还银行贷款；如果开发商不给退房款，你可以起诉开发商。这是你和开发商的合同纠纷。
你和银行签的按揭贷款合同，你是借款人，也是还款人，有偿还贷款本息的义务，别管什么原因，就算人死了，你的继承人也有义务还贷。这是你和银行直接的合同纠纷。
正因为这是两码事，所以就算楼房烂尾了，你也必须偿还银行贷款，没有任何理由。
如果你坚持不还贷款，结果会如何呢？
这属于违约行为，银行可以把你纳入银行黑名单，或者在个人征信记录中给你记上一笔黑账；也可以直接起诉你，请求法院判决你偿还本息。
如果法院判决以后，你还是不还，那么银行可以向法院申请强制执行，强制扣划你的财产还给银行，并且纳入失信人名单，生活会受到很大影响；如果你还拒不配合执行，甚至转移隐匿财产，还有可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。
也就是说，只要你上了银行贷款的船，永远就下不来了，人死了也要还贷。
正因为如此，从国内司法实践看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉，购房者没有任何理由，必须偿还贷款。
一方面，开发商破产或者跑路了，楼房烂尾了，购房者的房子没了；另一方面，购房者还要继续偿还银行贷款，否则后果很严重。这真是“风箱里的老鼠，两头受气。”
在这样的规则下，几乎所有购房者都默认了悲催的命运，老老实实给银行还贷款。
但是在2022年2月初，浙江嘉兴中级人民法院的一次判决，却有了与此前截然不同的结果，也让遇到同样情况的购房者，在判决中看到了新的希望。
许先生在上海工作，在上海有一处小房子。前些年，经过努力奋斗，他有了一些积蓄，想换一套大房子，改善居住条件，但上海的房价太贵实在买不起，于是他把目光投向了嘉善。
嘉善隶属浙江省嘉兴市，虽然不属于上海，但距离上海很近，此地风景优美，空气良好，交通便利，被誉为“上海后花园”，许多上海人喜欢在周末或节假日来嘉善度假。
由于房价比上海市区低很多，不少人选择在嘉善买房居住，在上海市区上班，而且据传嘉善将来有可能划归上海，引来了不少外地买房投资者，推动了嘉善房价的快速上涨，如果再不出手，很可能错过这波福利。
许先生就是基于这种考虑，才看上嘉善一处热销的楼盘。
2014年底，许先生决定购买该小区的一套别墅，因为总房款金额太大，许先生一时拿不出全款，便以该房为抵押担保，办理了按揭贷款，向某银行贷款392万元。
2015年，许先生向开发商支付了首付款，银行贷款很快也下来了，按照规定由银行一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。
接下来，许先生一方面定期还房贷，一方面日盼夜盼，盼着新房早日交付，自己就可以住上梦寐以求的大别墅了。
可等来等去，等来的却是一个悲催的结果。
据悉，该楼房开发到第3年，开发商因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程一度停工，开发商无法按时交付房屋，只得向购房者宣布延迟交房，想办法周转资金。
购房者当然不希望延迟交房，但钱已经交了，没有别的办法，只能理解、等待。
但是半年以后，开发商没能解决资金问题，反而陷入破产境地，楼盘彻底烂尾了。
2018年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。
按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。
也就是说，原来的购房合同根本无法继续履行，于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。
遇到这种情况，许先生很无奈，也很生气，但楼房烂尾已成既定事实，再生气也解决不了问题，只好自认倒霉，接受这个残酷的现实。
房子没有了，可贷款还背在身上，每个月都得偿还。一开始，许先生还在按时还贷，但后来一想，自己永远不可能再取得房屋所有权，为什么还要给银行还贷呢？
许先生咨询了律师，律师的答复跟我们文章开头一样：这是两码事，你必须还贷。
许先生不能接受这一点，开发商交不了房，本该把房款退给我，可现在他们破产了，一时没办法退还全部房款，我为什么要给银行还款？合着我一个人两头受气？
思来想去，许先生决定不还贷款了。
从2019年底起，许先生毅然停止了向贷款银行支付月供。
第二个月，银行就不干了，催促许先生尽快还款，遭到许先生的拒绝，理由很简单：我这是住房按揭贷款，贷款全给了开发商，现在住房没了，我凭啥继续还贷款？
银行认为许先生蛮不讲理，不可理喻，他们这些年来，放了这么多住房按揭贷款，还是**次遇见许先生这样的“无赖”，你是借款人，你不还贷谁还？
为了说服许先生，银行拿出了双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：
“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。
这是什么意思？就是说许先生不管遇到什么特殊情况，跟开发商或者其他人发生什么纠纷，跟我银行没有半毛钱的关系，而银行掌握着全部主动权，可以要求许先生继续每月还贷，也可以要求许先生提前还清全部或部分贷款。
许先生愣了，当初签合同的时候，自己可没注意到这个条款，银行也没提醒。按照这个条款，自己是理亏的一方，可银行这也太蛮横了，简直是霸王条款嘛！
尽管银行想尽办法，许先生还是铁石心肠，坚持不还贷款。
2020年底，贷款银行向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
嘉善县人民法院对此案进行了审理，在审查相关证据，并向当事双方充分了解情况后，法院审理认为贷款银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效，许先生拒不履行合同义务，已经构成违约，应该继续履行合同，偿还银行贷款。
但许先生认为楼盘已经烂尾，不可能完成交付，自己不应当继续还贷。
2021年下半年，一审法院考虑到房子无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。
一场官司下来，自己不仅败诉了，还被判一次性偿还贷款本息220余万元，房子没了，开发商没钱退房款，自己还要一下子还给银行220余万元，这不是要命吗？
一审判决后，许先生不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。
2022年1月，嘉兴中院对此案进行了开庭审理。
案件争议焦点很明确：《个人购房借款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先生承担？银行认为应该；许先生认为不应该。
这一次，法院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。
这个结果出乎了所有人的意料，二审法院为什么会如此判决呢？
一审法院的判决依据是银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定，而这条约定却被二审法院给否决了。
二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。
**重要的是，第38条约定与**高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。
2003年《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”
这条规定对应的完全就是许先生这种情况，他与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人购房借款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给给银行；把收到的购房款的本金及利息返还给许先生。
2022年2月初，嘉兴中院做出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。
本案中，开发商已经进入破产清算程序，银行应当向破产管理人申报债权，在破产清算过程中实现自己的债权。
二审判决后，许先生终于放下胸中一块大石头，给嘉兴中院的法官竖起了大拇指。
看到这里，大家可能有些疑惑。同样是解除《商品房买卖合同》，不归还银行贷款，为什么大多数购房者被银行告上法庭后会败诉呢？
其实，这并不奇怪。
因为大多数情况下《商品房买卖合同》被解除后，开发商会把按揭贷款支付的购房款退还给购房者，而不是直接返还给银行，这相当债务转移了，这样的话购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。
嘉兴中院关于本案的报道
本案中，开发商因为破产清算，没有财力退还给银行和许先生房款，这属于开发商应该承担的债务，法院当然要一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人，这是一个既符合情理也符合法理的判决。
参考资料：浙江省嘉兴市中级人民法院官方网站《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》（2022年02月14发布）及相关判决书。