来源:烂尾楼作者：泉布衣 时间：2022-08-07 08:42:48浏览94次
买到烂尾房，购房者怎么办？
烂尾楼主要系开发商经营亏损、预售资金监管不力、开发商挪用项目资金等多种原因形成。
一、相关政策依据及案例。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定：商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
**高人民法院（2019）**高法民再245号判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
二、购房者可以采取的应对措施。
项目烂尾，购房者可以解除商品房预售合同、贷款合同和抵押合同。
解除合同后，购房者不再承担还贷义务，也就无法获得所购买的房屋。但损失就是首付款打水漂了（因为项目出现烂尾，拿回首付款的可能小）。
我想有一个家，面朝大海，春暖花开，百兆宽带，快递直达，能叫外卖，不用早起，上班**快”，相信这是绝大多数人买房的梦想。但是，有时买房也会遇见噩梦，比如，买的房子烂尾了……这绝对是一个悲剧！
还有就是“集体停贷”，集体停贷并不是业主们集体还不上房贷了准备彻底断供。而是因为开发商停工了，业主们决定“集体停贷”，暂时不还贷款了，等哪天开发商复工了，或房子修好了，再继续还贷。
希望能用这种方式带来的“连锁反应”，让停工的楼盘重新复工。
如果遇到这样的情况应该怎么办呢？“集体停贷”合法吗？诉宝法律为大家分享解答！
1.房屋产权归属要弄清
依照房屋买受方式的不同，可分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。
如果房子被抵押，要弄清抵押期限，如何解除抵押，建议咨询下专业的律师。此外，若宣告破产时房屋尚未建成，则会造成开发商对购房者不能履行责任的情况；若开发商破产时房子已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证／不动产证。
2.集体诉讼发起要团结
在搞清楚产权归属、决定起诉开发商的时候，置业者应当与众多购房者同心协力，避免出现部分人获得赔偿，部分人未得到赔偿。正所谓，众人拾柴火焰高，业主们用一个声音说话，往一个方向使劲，光是声势、阵势就比单单一家业主要受关注的多。
此外，在维权的过程中一定要聘请专业的律师，因为不管是与开发商进行谈判还是与政府、银行、施工方协调资产等方面，都需要办案经验丰富的房产律师，以达到**大化的维权。
3.尽可能减少自身损失
每个楼盘都有着复杂的债务关系，开发商不仅欠着业主的房子，还欠着银行贷款、施工方的工程款，甚至欠着高利贷。
首先，置业者切勿轻易退房，试想下，如果开发商无力继续推进工程，极有可能也没钱偿还业主，而此时退了房，业主与开发商之间就变成债务关系，对楼盘有抵押权利的机构（银行）具备优先偿还权，普通消费者并不具有优先受偿的权力。
此外，假如开发商有能力在短时间内筹集资金继续推进工程，不妨稍安勿躁，毕竟这样会将损失**小化。
烂尾楼形成的原因，从开发商的角度来看，一般就两种：
开发商主动烂尾
由于政策、市场行情等方面的原因，商品房价格持续走低，开发商建设楼盘的目的是为了盈利，一旦开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多的时候，就会主动停止楼盘的开发和建设，形成了烂尾楼。
开发商被动烂尾
这种情况一般不涉及市场行情和政策原因，纯粹的是因为开发商资金链断裂，楼盘建设项目缺乏后续的建设资金；或者是开发商涉及其他债务纠纷、违法建设等不是出于开发商意愿产生的停工，形成了烂尾楼。
强制停贷是否合理合法，对于现阶段正有此想法的购房者来说是十分重要的问题。
现阶段，停贷的楼盘大致可以分为三种：
1、还没有到交房时间，曾经停工过，现在已经复工，但进度缓慢；
2、已经到交房时间，开发商逾期未交房，并且没有能力继续执行合约；
3、还没有到合同约定的交房时间，但是可以推算出到期无法正常交付；
**种，未到交房时间，进度虽缓慢，但是开发商也不存在违约情况；
第二种情况，已经到了合同约定时间开发商未交付，开发商违约在先，且开发商已经没有能力继续执行合同，持续停工；
第三种情况，还没有到合同约定的交付时间，但是业主可以根据修建进度、停工情况推断到期后无法正常交付。
诉宝法律合作申拓律师事务所律师表示：“判断是否可以停供断贷，主要看买房人有没有解除买卖合同，看房子是否烂尾、无法交付。如果房子还可以交付，买房人又不解除购房合同，还款责任由买房人承担，如果房子无法交付，买房人可以以无法实现合同目的要求解除买卖合同和贷款合同，不再还款。但具体法院如何认定要看法院判决。”
总结一句话：要像看相亲对象一样，考察方方面面。
**重要的，是看资金实力、品牌定位、战略布局。
首先，是资金实力。
如果是上市公司，那只要看其财务报表即可。资产、负债和利润，都可以说明一些情况。
值得说明的是，买负债率过高的楼盘，要看运气。
大多排名还不错的房企，在开发链条方方面面的能力会比较强，通常来讲不会出事。
但如果碰到恒大那样的、骤然倒下的开发商，就另当别论了。只能说买房节点不对、运气略差。
如果是不知名的房企，又在各融资平台大量发放高利息借贷产品，说明严重缺钱，购买时要慎重。
民营公司的财务状况不容易了解，可通过行业内专业人士咨询。
不管哪种房企，有一个考核指标是自己能把握的。
那就是，土地储备。
假如某开发商土地储备很多，且同步在开工，急需资本输血。一旦碰到在售大多楼盘销量一般、回款跟不上，那么很有可能会出现烂尾。
其次，是品牌定位。
根据我多年从业经验，每家公司对自身品牌的爱惜程度不尽相同。
越是走高端路线的品牌，越会爱惜自身羽毛。
**典型的代表，就是香港公司，比较注重品质，几乎都是稳扎稳打，在开发上不会太过偏激。
还有一种，就是很多“地头蛇”企业，深耕本地，在当地小有名气。这类房企老板大多是本地人，不太会坑自己家乡人。
反倒是那些纯刚需项目，上市的是价格敏感型产品，只要价格略低市场价，便会有一大批追随者。
当产品有严重硬伤，或是市场极差、需求市场不旺时，资金链就会相对脆弱。
第三，是战略布局。
假如你要买的是品牌楼盘，那需要看下该开发商品牌的楼盘分布。
分布在哪些城市、哪些地段，说明有不同的战略部署。
如果实在担心，大家还可以优先买现房。
毕竟能一口气做到全现房销售的开发商不多，说明资金实力雄厚。对购房者来说，也是眼见为实。
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