来源:烂尾楼作者：宓建章 时间：2022-08-07 12:02:49浏览129次
按揭买房的**大风险之一就是，买到“烂尾房”！既背上了巨额房贷，又无法验收新房，买房人真可谓是心力交瘁，有苦难言！因此，在网络上搜索“按揭买房”，就能看到一个热门话题，很多网友都在问：“如果买到烂尾楼，还需要还贷款吗？”“不还或者拖欠银行贷款，会违法吗？”
在这些问题下面，看到的大部分回答都是：不论你买到的房子是否烂尾，欠银行的贷款必须还！如果拖欠，就可能成为“老赖”，不但会上银行的“黑名单”，还可能吃官司。即便是去咨询法律专家、专业律师，他们的答案也是，必须还！原因是，购房者在贷款买房子的时候，实际上签订的两份合同，一份是跟开发商签《购房合同》，购房者交钱买房，开发商收钱卖房；另一份是跟银行签《贷款合同》，银行借给购房者钱，购房者就得给银行还钱。
因此，根据《合同法》等法律规定，楼房烂尾、不能交房是开发商的原因，属于开发商违约，购房者可以要求开发商退还房款，再用退回的房款偿还银行贷款；如果开发商不给退房款，购房者可以起诉开发商。这是购房者和开发商的合同纠纷，与银行无关，所以购房者不能以开放商违约为由，拒还银行贷款。
另一方面，按照购房者与银行签订的《贷款合同》，如果贷款人没有按期还款，银行可以依法起诉贷款者。
所以，在类似的案件中，一旦银行起诉贷款者，这个案件的胜诉率几乎是百分之百的。不过，就在前不久，浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷案，却成了全国首例“被告人胜诉”的案件，法院直接判“不用还”！那么这到底是怎么回事呢？咱们先来回顾一下本案的经过：
2014年年底，许先生看中了浙江省嘉兴市嘉善县一热门楼盘，并在该小区购买了一套别墅。因总房款金额较大，许先生便以该房为抵押担保，办理了按揭贷款，向某银行贷款392万元。
2015年，许先生向开放商支付了首付款，银行贷款很快也下来了，按照规定由银行一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。接下来的日子，许先生一面按揭还贷款，一面等待着搬进大别墅，可是令他万万没想到的是，在苦等三年之后，开放商竟然告诉许先生，由于资金链断裂，工程无法继续，房屋无法按时交付。一开始许先生还抱着乐观的态度，劝自己再等一等，可谁知半年后，开放商直接宣布破产！
按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。也就是说，原来的购房合同根本无法继续履行，于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。
就这么着，许先生梦想中的“大别墅”，变成了“烂尾楼”，几乎是没影了。
遇到这种事，许先生也只能自然倒霉，但更倒霉的是，房子没了，但按揭的贷款还得月月还！许先生越想越过不去，于是心一横，干脆不还贷款了！
可没过多久，银行开始催缴许先生还贷款，理由是根据双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：
“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。
也就是说，根据合同里签订的条款，不论许先生的楼是否烂尾，他都必须按时还贷款，否则就属于违约，要承担相关法律责任。
但是许先生表示，这简直是“霸王条款”，自己签合同的时候根本没注意，银行也没有特别提醒自己，于是表示不能接受，并且拒不还款！
无法与许先生谈拢，于是贷款银行在2020年年底向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
嘉善县人民法院对此案进行了审理，在审查相关证据，并向当事双方充分了解情况后，法院审理认为贷款银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效，许先生拒不履行合同义务，已经构成违约，应该继续履行合同，偿还银行贷款。
但考虑到房子无法完成交付，一审法院认为，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。
对于这个判罚结果，许先生表示不服，于是向嘉兴市中级人民法院提起上诉。
2022年1月，本案开庭审理，但在二审中，法院却给出了完全不同的判罚。二审法院认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。
**重要的是，第38条约定与**高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。
依据2021年《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”
依据上述法律法规，2022年2月初，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。
本案中，开发商已经进入破产清算程序，银行应当向破产管理人申报债权，在破产清算过程中实现自己的债权。
**后，咱们复盘一下，许先生的这桩案件之所以能够胜诉，其主要原因在于，本案与其他类似案件存在一处明显的不同，那就是，在大多数《商品房买卖合同》解除的案例中，开发商会把按揭贷款支付的购房款退还给购房者，而不是直接返还给银行，这相当债务转移了，这样的话购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。而在本案中，开放商因为破产清算，没有财力退还给银行和许先生房款，这属于开发商应该承担的债务，法院当然要一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人，因此这是一个既符合情理也符合法理的判决。
不知道这篇文章能留存多久，如果你身边也有买到烂尾楼的朋友，请将这篇文章收藏，第四部分是超级干货，可能会对TA有用。
相信每一位购房者都希望自己能顺利拿到交房钥匙，顺利住进新房。如果购房者在等待的过程中发生了变故，导致房子**终无法办理产权证或楼盘烂尾了，这时购房者可以申请退房吗？
1
.
在郑州，开发商延期交房的楼盘数不胜数......
比如，西三环的啟福城，内购8年没交房。从2014至今，该项目在停工、施工、停工、施工中，蜗速推进。至今，这个项目因为安置房用地、土地抵押等问题，很多不能网签，数千户业主仍旧回家无望。
还有美商龙湖一号，2016年下半年，工商银行、郑州银行等一众银行纷纷加入团购，很多人托关系找人要买。此外，还有翰林华庭、清华城、唯棠、晶诚花园等知名楼盘长期烂尾，不知道多少人房财两不见。
除了烂尾楼外，从去年下半年开始，一些本土知名开发商，如康桥、鑫苑、永威（西棠）等纷纷面临重大资金问题，相继停工，短期内复工无望。
2
面对这么多烂尾项目、延期交房项目、停工项目，如果开发商实在无法继续施工，而你又刚好申请了退房，短期内未解决，无法退房退款，又该如何保障自己的利益？
根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
按照上述解释，在购房合同没有约定的情况下，开发商至少延期三个月后，买受人才有权依法解除合同。
也就是说，购房者需要在开发商延期交房达到一定期限，且已经扣除不可抗力影响的时长后，才有权要求开发商退房。这时法律是支持你的，你已经占据了有利的一方。
3
也许会有人对你说：烂尾了也千万不要去退房，会“钱房两空”的！
还有人在遭遇延期交付时，咨询律师、法院，还有一些所谓专家，他们会说“退房可以呀，就怕你胜诉了，开发商也不退款，还拿着判决去把你的房子收回去再卖。”
针对这些观点，你首先要搞明白，买房子是需要去房管局备案的，如果你是按揭客户，那你还需要去做预告登记，银行再拿着预告登记，去办理预抵押，才会给你放款。
那么房地产开发商真的能在不退款的情况下去注销预告登记，注销备案吗？很显然不能。
注销预告登记的前提是债权消灭，或者权利人自己宣告放弃。现在有的城市，比如福建省福州，它为了预防开发商拿着判决文书去乱整，直接点名要求注销的材料清单里面必须要有退房款进账单，所以不退款房地产开发商想拿回房子，很难。
当然如果你没做预告登记，那就是你自己的问题了，全款客户尤其要注意这一点。
4
这时有人会问：自己想退房，或已经申请了退房，可开发商没钱退要怎么办？
需要你拿起法律的武器，等到了保全的时候，哪怕开发商真的没钱了，起码达到了合法停贷止损的目的，至于首付和月供可以通过法拍开发商的其它资产来解决。
没资产怎么办呢？实在不行拍自己这套房，你就知道期房的法拍价有多香！
举个例子，比如你3年前买的时候100万，现在的行情基本都相比之前是下行的，再加上你是期房，评估价80万，一拍的价格打7折，也就是56万，流拍了；二拍再打8折，也就是44.8万，相当于原价的4.5折。
你可能会有疑问：烂尾楼拍卖，有人敢要吗？当然有！烂尾楼不会一直烂下去，敢赌的大有人在。
即使房子拍不出去，你还可以接受这套房用来抵你的房款，你会发现，不仅停贷止损了，原本100万的房子现在到手44.8万，自己还是赚了。少的钱是开发商的亏损，开发商看到亏损后，也会积极解决退款的问题。即使短期无法解决，你已经将风险和损失降到了**低。
如果你已经要求退房，短时间内无法实现，可以按照上述方法进行操作。当然如果你还有疑虑，也可以咨询我们。