来源:烂尾楼作者：百里高原 时间：2022-08-08 01:12:49浏览76次
IPG中国区首席经济学家柏文喜
基于目前的市场情况及发展需要，应该取消预售制度，让开发商放弃高周转模式，实现现房和精装修房销售。
中房报记者 苗野 北京报道
“业主声称要停贷事件本身是购房者对房地产行业利益与责任严重失衡格局反思下的反应，背后折射的是行政监管的责任和银行商业监管的失效，以及开发商高杠杆高周转模式的发展问题。”7月13日，围绕全国多地烂尾楼业主声称要强制停贷问题，IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表达了自己的观点。
他认为，基于目前的市场情况及发展需要，应该取消预售制度，让开发商放弃高周转模式，实现现房和精装修房销售。
中国房地产报：你怎么看烂尾楼停贷风波？
柏文喜：如果任由景德镇恒大珑庭业主引发的“抱团停贷”这把火继续烧下去，将会引发烂尾楼盘停供风险扩散问题。
目前，房地产市场中出现烂尾楼盘时责任方似乎只有两方：一个是不断加杠杆、将规模做到极致的开发商，一个是按揭贷款人。预售制之下负有行政监管和资金使用监管责任的地方有关部门、银行似乎没有任何责任，除了把“保交房”挂在嘴上并要求开发商履行社会责任外，再就是以显失公平的格式合同要求烂尾楼业主继续还贷，否则个人征信将被记录。
在房地产预售制度下，项目预售资金（含按揭贷款）与项目开发贷款的使用监管必然成为项目能否顺利交付的关键。要理性和清晰地看待这其中的风险，则需要厘清商品房预售制度下烂尾楼问题发生的根源在哪里。
这些封风波本身，也是购房者对长期以来房地产行业利益与责任严重失衡格局的反思和觉悟之下的必然反应，背后所折射的是长期以来行政监管的责任虚置和银行商业监管的失效，以及开发商高杠杆高周转模式的问题。
中国房地产报：这些事件将引发哪些问题，其影响程度如何？
柏文喜：烂尾楼业主声称“抱团停贷”，将引发社会舆论对烂尾楼问题中行政监管和商业监管履行情况的关注，暴露监管问题，其影响程度可能会从此改变整个行业生态格局。
中国房地产报：面对这类社会经济问题，你有什么建议？
柏文喜：全国多地出现烂尾楼业主声明要“抱团停贷”现象，使市场和舆论再次关注预售资金监管制度。商品房预售资金的合理使用，是预售制下保交房和避免烂尾的先决条件。
充分竞争的市场具有天然的监督和淘汰功能，自然也解决了预售制下项目资金安全问题，所以在香港出现楼盘烂尾的情况比较少见。但内地实行的预售资金监管，是由地方房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方行政性监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，以此保障房地产项目施工和开发。另外，在开发贷款使用上，基于资金安全，贷款银行一般也会在贷款合约中约定按进度拨付贷款资金的条款，从而实现对开发贷款资金合理使用的商业性监管。
近年来，尽管各地陆续出台政策，强化对预售资金的行政性监管，以确保预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付。但在实际执行过程中，一方面预售资金出现过度监管情况，此举加速了房企流动性危机；一方面预售资金监管又大打折扣，出现了资金挪用、滥用、非法转移等问题，造成项目烂尾。
按照常规，房地产项目开发贷款也是按项目建设进度拨付，但实际上开发商往往会以各种方式提前套取开发贷款，贷款银行也给予了默许，从而造成开发贷款大量被挪用和转移，导致预售项目出现资金链断裂和烂尾。监管到位是不会出现烂尾项目的。
中国房地产报：如何避免此类问题的再次发生？
柏文喜：一方面在房地产供求关系已经根本改变的情况下，应该取消预售制度，让开发商放弃高周转模式，实现现房和精装修房销售。
另一方面还应严查行政监管失职和商业监管失责的事实，严肃追究相关责任和予以罚款，可以将对银行和行政监管失责的罚款、国家赔偿等交给完全自主自治的业主委员会监管，并用于烂尾楼建设。
记者｜杨冰柯
“2019年背负房贷，2022年换来无家可归，都劝我们不急好好等着，等开发商缓过来，等承建方全面复工，半年过去了，一年过去了，依然没有好转”，一位武汉美好香域花境业主无助地感叹。
7月10日，由美好置业集团开发的武汉美好香域花境二期全体业主发布了一则“强制停贷告知书”。
告知书中提到项目2019年9月开盘，预售回款达数十亿，已经备案2262户。从2021年7月起，该项目已经停工一年，已经延期交付7月之久。
告知书称鉴于中国工商银行武汉黄浦支行等多家银行在该项目上存在放贷违规行为，业主一致申请自2022年11月1日起停止向贷款银行偿还个人贷款。
一位美好香域业主对界面新闻记者表示，发布告知书后，银行方面还没有对业主进行反馈。
选择停贷是这些业主们迫不得已的选择。
这一年多，李芳和其他业主歇斯底里，用尽了所有途径希望开发商复工，让业主们尽早收房。但直到今天，这些方式都失败了，美好香域项目工程依然没有任何进展。
与美好香域项目同一天宣布停贷的项目，还有武汉绿地光谷星河绘，这曾是武汉光谷片区的红盘，创下半年内“九开九罄”的纪录。据业主们反馈，当时不少业主加价茶水费30万才买到房子。
然而，创下48亿销售额的星河绘，被挪用资金7.25亿，工程量完成不足35%。去年8月星河绘开始停工，涉及业主超过2428名，其中，不少业主毕业于武汉的985高校，甚至有清华毕业生被绿地狠狠地上了一课。
据不完全统计，截至7月12日，包括郑州、武汉、南昌、长沙、太原、西安等城市在内的多达52个停工或烂尾楼盘的业主发布了停贷告知书。开发商涉及恒大、新力、绿地、融创、康桥、鑫苑、蓝光、正商、美好置业等。
仅在武汉，已经宣布停贷的项目还有恒大时代新城、绿地光谷星河绘、恒大科技旅游城、当代铭山筑项目。
开发商违约和银行监管不力
江西景德镇的恒大珑庭项目，是**个业主自行发布强制停贷告知书的项目，由该项目开始，业主们发起的停贷告知书席卷到全国多个停工烂尾楼盘。
在恒大珑庭的告知书中，业主们称各银行如九江银行、农业银行、邮政银行等均属于典型的违规发放贷款造成了不可挽回的损失。
根据美好香域和星河绘停贷告知书内容，业主称中国工商银行武汉黄埔支行等多家银行在本项目上存在放贷风险评估失败的失责行为和未封顶即放贷的违规行为，这直接导致了项目停工烂尾局面。
同时，美好香域业主和星河绘业主认为开发商存在违规申请获发预售证、违法挪用项目预售资金和违规申请使用重点监管资金等行为。
值得注意的是，业主们的停贷声明均为开发商复工留下了一定的时间。
在恒大珑庭停贷告知书中，业主们称如果项目在10月20日未能复工，他们将在11月“强制停贷”，且声明由此造成的损失由银行、资金监管不力的政府等相关利益方共同承担。
星河绘业主则称，自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿还个人贷款的每月还款直至楼盘完工验收合格交付。
美好香域业主称自2022年11月1日起，将停止向贷款银行偿还个人贷款，直至楼盘完工、验收合格交付。
中原地产研究院高级分析师张大伟表示称，大部分银行都在违规提前放贷和银行在预售资金监管上不作为，的确是造成烂尾楼的原因之一。
根据央行2003年出台的“121号文件”明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
但显然，在这些项目被挪用监管资金之际，相应的部门和银行并未起到严格监管作用，这也是大多是停工、烂尾项目监管账户资金不足以支持项目完成开发建设的原因。
“停贷”的法律风险
这些项目的业主们被动选择停贷，主要是项目的开发商违约在先，他们的楼盘停工较长时间，或者复工进展缓慢，已无法按期交房，存在烂尾的危险。
对于项目的房贷银行，这些发出停贷书的业主们普遍认为，在楼盘未达条件银行就发放了按揭贷款，银行对监管资金未尽到监管义务。出于这些原因和现实的还贷、生活压力，他们选择了自行停贷。
但从法律层面来看，业主与开发商签订的是购房协议，其中有约定项目延期交付的处罚措施。但与银行签订的贷款协议中，并不会涉及因楼盘烂尾而能减少支付贷款的条款。
杭州一律师事务所律师对界面新闻记者表示，停贷后购房者会面临以下几种风险，比如收到银行催收电话；名下资产被冻结拍卖；个人上征信黑名单等。
这些风险也正是购房者所担心的，几位烂尾楼业主都对界面新闻记者表示，自己上了征信黑名单后会对子女教育造成一定的影响。
上述律师还表示，从自己代理的泰禾烂尾楼案例来看，他一般会提起诉讼，向法院申请财产保全的方式以尽可能挽回业主们的损失。
上海秦兵律师事务所律师徐斌表示，在烂尾楼停贷消息席卷来时，他本来建议客户还是和之前一样，有风险，结果不确定，利小弊大不建议。
“现在只能建议我的客户先观望，如果其他小区成功了，或者同一个烂尾楼项目其他业主做出效果来了，银行同意停贷了再跟进。”
徐斌还表示，在银行普遍违规之下，他们一般采用的做法是通过行政诉讼方式，来间接的促使部分银行同意把贷款延期到复工，或者停上半年一年，给业主争取一些空间。这个工作非常琐碎，效率也不算很高，但是胜在稳妥轻便。
还有一个做法是直接提民事起诉银行，但是这个做法只有部分胜诉案例，同时诉讼费比较贵，他们在一些案件里开展这个工作之后，发现败诉的代价比较高就不太尝试了。
对于这些发布停贷的项目业主来说，他们的真正目的是希望以此能引起开发商和银行的重视，在项目复工复产方面更积极，同时希望银行也能像受疫情期间影响一样，出台一些纾困政策，如予以免交滞纳金，对因项目长期停工、还房贷有困难的项目和业主，免除一段时间内的相关法律责任。