来源:烂尾楼作者：蒙景辉 时间：2022-08-08 08:42:49浏览54次
小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的商品房。2008~2012年，全国楼市火爆异常，小产权房也在这几年火了一把。之后楼市疲软，买小产权房的风险也开始显现，有的房屋迟迟不能交工，有的开发商卷钱跑路……
而在西安长安区买了小产权房的业主却遭遇了另一种尴尬：开发商因各种原因易地建房，业主不愿换房又等不到退款，无奈报案，开发商被抓后迟迟没有下文，房子和钱都没了着落。于是他们又主动证明开发商无罪。
业主在维权和保开发商之间的摇摆，也折射出他们的矛盾和无奈。
5月13日，山西人南志坚赶到西安市长安区法院，当天法院要审理一起合同诈骗案。南志坚是这起案件中侦查部门认定的3名被害人之一，但是他提出要出庭作证时，被法庭拒绝。
因为南志坚出庭不是指证被告人倪某有罪，他是证明倪某无罪。另外两名被害人中有一位是南志坚的妹夫常军军，南志坚同时得到授权，代替妹夫证明倪某无罪。而还有一位被害人也曾给检察院、法院写信，认为他们和倪某是经济纠纷而非合同诈骗。
这起离奇的“合同诈骗案”还要从8年前说起。
易地建小产权房
业主不满开始上访
“不但没赚到钱，还把他自己赔到了‘里面’。”2016年5月17日，73岁的倪××向华商报记者讲述了儿子倪某的遭遇。2008年，正是全国房地产市场**火爆的时候，小产权房子也是遍地开花。倪某瞄准这个时机，开始涉足房地产市场。
2008年6月，36岁的倪某注册成立了“陕西汇龙房地产开发有限公司”，和长安区韦曲街道办皇子坡村委会签订合作开发协议，项目定为“紫荆泰和城”。当时公司法人代表是倪××，但实际上还是倪某。
和许多小产权房一样，还没修建时，倪某就开始通过其他售楼公司售房。由于距离地铁站较近，而且价格便宜，房子销售得很不错。
可项目在准备开建时遇到了麻烦，“当时给了皇子坡村8组117万元的征地款，但是由于一些村民反对，加上所征地里面的电线杆太多、成本过高等原因，此地一直没有动工。”倪××说。
随后，倪某又在附近的双竹村4组看中一块地，并给村委会支付了135万元土地补偿款。2009年4月3日，倪某带人去实测土地时，部分村民突然反悔，经协商该村4组退还了土地补偿款。而此时，倪某的“紫荆泰和城”已销售出去328套房，业主们首付的款项达到3000多万元。一些业主看到**初的建房地址迟迟没有动工，开始急了。
无奈之下，2010年初，倪某在距地铁2号线终点站约3公里的双竹村北与该村委会合作开发“双竹社区”，2012年这座20层的高层已封顶，另外还建了一座多层。与此同时，倪某将陕西汇龙房地产开发有限公司改名为陕西汇泰房地产开发有限公司，法人代表从倪××改为倪某。
由于不满易地建房，部分业主开始上访和告状。倪××说，一些业主提出退房和换房要求，倪某尽量满足。根据后来警方委托有关鉴定公司核算的资料显示，到2012年6月前后，倪某退了106套房屋全部的首付款约900万元。有20套房子的业主愿意将房屋调换到双竹社区，剩余的202套中有69套退还了部分款项。
“就在儿子积极协调退款以及修建新地方的住宅楼时，意外发生了。”倪××说，2012年6月7日，西安市公安局长安分局经侦大队叫倪某过去谈话，之后倪某再没出来。而此时，“双竹社区”的高层即将完工，许多业主正眼巴巴地等着交房。
业主给法院写信
认为开发商不构成诈骗
2012年7月13日，经长安区检察院批准，倪某以涉嫌合同诈骗被逮捕。2012年8月5日，倪某又被追加涉嫌虚报注册资金罪，警方继续对其侦查。
得知倪某被抓，部分业主到警方处报案，想要回自己的购房款。此后，警方陆续通知业主们到经侦大队了解情况，继续取证。
倪××认为儿子无罪，所以一直没有找律师，而是自己给儿子跑。直到2013年，律师唐亚妮接受倪某的委托开始介入此案，到2014年5月份，唐亚妮才被允许阅卷。6月份，长安区检察院向长安区法院提起诉讼。
在法院开庭之际，6月23日，大部分业主给长安区法院送去联名信，业主们认为：“按说诈骗犯在得手后必然逃之夭夭，而倪某不但没有离开此地，还在双竹村北边修建一座20层楼房，现已建成封顶……”因此，他们认为这是一起合同纠纷，而非合同诈骗，恳求法院释放或取保候审倪某，因为房子水电气、门窗、室内外粉刷均未完成，他们希望倪某出来将房屋早日交工。
2014年8月份，长安区法院开庭审理此案。据业主代表樊女士说，当时大部分业主都来参加开庭，但是始料未及的一幕发生了。
近200被害人
莫名变成3被害人
开庭时，公诉人和法院将原来202套房的被害人变为3名，分别是南志坚、南志坚的妹夫常军军以及闫宝强。据了解，南志坚、常军军均为山西人，而闫宝强是蓝田县人。然而事实上，购房的大多为长安区人，被害人的“选择”让业主们直呼“不明白”。
作为被害人的南志坚也不明白，他们是2012年9月接到经侦大队通知去报的案，而倪某2012年6月7日就被拘留了，“这么说起来，我们当时还没有报案，被告人就被刑拘了！”
而就在开庭前，南志坚委托业主代表樊某给长安区法院送去一份说明，表明两点：“**，我认为倪某是公司资金链断裂，而不是诈骗；第二，希望不要对倪某判刑，让倪某早日出来盘活资金，减少受害群众的损失。”南志坚称，他的意见也代表自己妹夫常军军。
公诉人认为，从2008年9月份开始，倪某的公司收取了闫宝强购房首付款约7.3万，南志坚首付款约51万（7套房产），常军军首付款约25万（3套房产），共计约84万。购房合同约定2009年12月31日交房，可截至案发（2012年6月7日），该项目（紫荆泰和城）一直未动工。
长安区法院认为，倪某开发该房地产多处手续不全，根本无法履行其与被害人签订的房屋买卖合同，且又不退还被害人购房款。
辩护人唐亚妮认为，倪某开发房地产确实手续不全，违反的是土地和规划方面的法规。而且，公安长安分局曾委托第三方鉴定机构对倪某在双竹村修建的高层（“双竹社区”）进行评估，认定高层修建所投入的资金远大于所欠业主的债务。然而，对于这份鉴定，公诉人只字未提，只强调倪某收取业主的首付款“去向不明”。“那座20层的高楼难道不是倪某用钱盖的吗？”唐亚妮反驳。
**后，法院**终没有采纳辩护人的意见，也没有考虑被害人的意见，判处倪某有期徒刑14年，实际执行13年。
被害人想为被告做无罪证明
遭法庭拒绝
倪某不服，提起上诉，2014年12月17日，西安中院以事实不清，证据不足为由，发回长安区法院重审。
在这段时间，案件似乎没有什么进展。华商报记者在西安市检察院驻西安市看守所了解到，驻所检察官曾至少3次给长安区法院下发超期羁押通知单，“仅仅**次给我们回复过，此后再也没有回复”。这位检察官还给记者透露，西安市检察院曾经认为这起合同诈骗案不成立，建议长安区检察院撤案。这种说法得到唐亚妮的佐证，她说，她也曾多次向西安市检察院和西安中院反映过，西安市检察院也认为案件不能成立。
长安区法院办公室一位负责人说，他们并没有收到驻监所检察官的超期羁押通知，他认为法院并没有超期羁押。他说，案件被西安中院退回后，长安区法院将案件退给公安机关补充侦查过一次。
而唐亚妮说，由于倪某已严重超期羁押，他们已分别以家属和律师的名义累计超过五次向长安区法院递交《变更强制执行措施申请书》或《取保候审申请书》，但一直未收到回复。
距西安中院发回重审近一年半后，2016年5月13日，长安区法院再次开庭审理了这起案件。
华商报记者在庭审现场看到，被害人之一南志坚来到庭审现场，他多次向法院提出要出庭作证，认为倪某不构成合同诈骗罪，但是法庭没有同意他出庭作证。这种被侦查部门和公诉机关认为的被害人，以证人的身份出庭作证证明被告人无罪的情况，实属罕见。
在庭审中，公诉人宣读了大量的证据，认为倪某所收业主的巨额款项不知去向。倪某的辩护人认为，诈骗罪是虚构事实或隐瞒真相，以骗取他人钱财为目的的。从此案来看，倪某已经将收取的钱修建了“双竹社区”的高层和一座主体没有完工的多层，倪某既没有携款潜逃，也没有挥霍殆尽，哪里来的诈骗？
法庭当天休庭后，表示择日再次开庭。
该案法律和社会效果
都没有达到
5月13日休庭后，旁听的业主纷纷向审判员表达自己的意见，他们希望能让倪某早日出来，盘活这个主体工程已经起来的楼盘。“我们报案的初衷是为了要回房款或早日搬进新房子，如今看来，倪某如果被判刑，这工程只能烂尾了！”
唐亚妮给华商报记者提供了一份《情况说明》，上面写着：2014年6月12日下午3点30分，长安区委政法委就倪某案件召开会议，长安区委政法委“孙宝峰书记指示公检法三机关将案件向前走一步，遗留问题继续处理……先起诉84万元，后审计，继续侦查，继续起诉”，而长安区委政法委“王广毅副书记指示该案皇子坡部分已构成合同诈骗罪，涉案3名被害人，先判刑事，民事暂缓……”
唐亚妮说，这份《情况说明》是在一审卷宗中复印出来的，“按理说，这种说明是不该出现在卷宗里的。”
也就是此次协调会不久，2014年8月5日，长安区法院将202套房屋近200名被害人变为3名被害人，开庭审理了此案。
2016年5月17日，华商报记者致电长安区委政法委副书记王广毅，他说，他当时确实开过这个会，但后来中央政法委规定，各级政法委不能再干预个案，所以关于此案他再没过问过。
5月16日，公安长安分局政工科负责人说，案件已经侦查完结，移交给检察院，他们不方便再发表什么。长安区检察院办公室负责人也婉拒了采访。
面对案件的波折，有声音认为，当时有业主上访后，长安区为了维稳需要，才由区委政法委指示立案。现在业主觉得倪某被抓，退款遥遥无期，又“反水”声援倪某，让办案部门下不来台。
对此，陕西法正平安律师事务所律师屈建国认为，此案超期羁押和被上级法院发回重审，没有得到较好的法律效果；同时，没有及时解决业主的问题，还将简单问题复杂化，让业主入住时间被拖后，所以也没有起到较好的社会效果。
在庭审中，检察官告诉业主们，由于没有缴纳土地出让金等费用，小产权房没有产权证，同时买这些房风险也很大，一旦遇到纠纷很难维权，提醒大家不要买小产权房。对此一些业主无奈地说：“谁有钱能买小产权房，大部分都是低收入人群。”
“当年开发小产权房，就像大家都在闯红灯，有的人闯过去了，有的人没有闯过去。”一位信访官员如此告诉业主代表。
业主和开发商父母
筹钱联手“自救”
6月13日，华商报记者再次来到位于长安区的“双竹社区”，作为附近唯一的高层，那栋20层高楼从远处看很是扎眼。
从双竹村一个不起眼的村口进入大门，华商报记者看到，楼主体工程已经完毕，大楼主体的外保温和外粉刷以及内粉刷也已完成，窗框也已安装到位。
施工方负责人肖某感慨道：“多少违规盖楼的都没事，就倪总被抓了”。肖某说，倪某被抓后，施工方停工3年，从2015年8月份开始继续施工，由于资金不到位，工程也是停停建建。
肖某说，后期费用都是业主自筹自救的钱，此外倪某的父母先后也给了40余万元。
业主代表樊某主要负责协调业主筹款，她说这座楼一共198套房子，目前已经卖出去（包括此前没有退钱的业主置换过来的）约80套，从去年8月份开始，她开始组织业主“自救”。
“有业主都去世了还没等到入住新房，还有的业主买房是准备给儿子结婚的，可现在孙子都8个月大了。”樊某说，筹集资金让房屋整体竣工，不但自己可以早日入住，卖掉房子还能给其他业主退钱。
樊某说，这些钱大多是这80套房屋的业主交的房屋尾款，从3万、5万、10万到20万不等，目前已经筹款320万元，“如果再有三四百万，交房就指日可待”。
6月13日，倪某的父母告诉华商报记者，自从倪某被抓到今年5月，他们先后支付施工方看大门、拆塔吊等各项费用35笔，共计422000元。在倪某父母提供的施工方的收款收据上，记者看到，有一两万的收条，也有两千块钱的收条。
“这些都是我们的积蓄和每个月除了生活费外的退休工资。”倪某的父亲说，虽然他们年事已高，但是在有生之年他们想看到儿子能出来，能将房子建好交到业主手里。
“业主筹款的事很感人，看得出他们都想早日入住。”肖某说，如果资金到位，三四个月就可以交房。
西安正在加快解决历史遗留的烂尾楼问题！
并明确表示，对尚未复工的存量烂尾楼和进展缓慢的城棚改回迁项目，以2021年8月和2023年12月为时间节点，限时解决问题。
然而烂尾容易，复活难，西安一些烂尾项目复活受阻。
01
从2019年年开始，西安相继有一些烂尾楼重生，取得预售证，并进入正常登记环节，重新入市销售。
比如丈八东路与东仪路十字东南角的世家星城四期（枫林一品），该楼盘2019年重启，在同年8月公示了价格并在意向登记平台进行了登记，没有摇号但也慢慢去化清盘。。
然而枫林一品的复活路也并不顺利，近日传来了违约延期交房的问题。
留言板截图
据枫林一品业主反应，该楼盘的合同交房时间为2021年8月31日，开发商擅自发函延期三个月，并且不保证延期后能按期通过验收交房！
业主表示，枫林一品工地现场几乎无人施工，开发商将延期推到疫情上，拒绝按合同赔偿违约金(合同要求延期需赔付每天房款万分之一)！业主多次和开发商交涉，但开发商仍不增加施工人员，也没有告知业主当前进度和不能交付实际原因。
从业主的表述来看，枫林一品不能按时交付，且延期时间不定，完全复活受阻。
而复活不顺的烂尾项目不止这一个，还有近期流拍的灞桥区烂尾项目云溪东境，以及雁塔区烂尾项目时丰姜溪花都。
烂尾项目时丰姜溪花都
根据业主反应和官方回复来看，时丰姜溪花都地块二姜兴区采取的是业主自救的方式完善后续工程，达到居住标准向业主交房，部分业主已缴纳剩余部分购房款，地块二也已复工。
2020年3月初，总包单位已按计划进场陆续开始施工，目前楼内土建及外墙保温、窗户、屋面已开始施工，地下车库近期也正在进行土建施工任务。
留言板截图
而有关时丰项目其他开发区域，官方表示正在组织时丰公司积极洽谈有实力的总包企业进场，完善后续建设任务。
待地块二及时丰项目其他区域供电、供气、供暖、供水、绿化配套设施公司单位确定后，专班和项目管理公司将就总体方案向业主进行公示，预计2021年年底完成相关配套设施建设并陆续交房。
也就是说除了业主自救的地块二，时丰项目其他区域建设的总包企业，施工单位还没有明确，还在组织洽谈阶段。
8月6日，陕西时丰房地产开发有限公司清算组发布公告，表示时丰·姜溪花都项目已被西安市雁塔区政府监管，并成立了雁塔区东姜项目清算组，清算组已对项目整个资产进行了全面清算及登记备案。
灞桥区烂尾楼云溪东境
灞桥区的云溪东境原名叫鼎翰名苑，项目本是无证齐全，2012年启动销售，原本应该在2014年6月交房，但却变成了烂尾项目。
直到2017年灞桥区政府接管该楼盘，复活在望，但过快3年了鼎翰名苑还是没有正式复活。
灞桥区政府介入后，该项目进入司法程序，在法拍网上进行拍卖，其中228套房是打包拍卖，另外5套房是零散拍卖，却都流拍了。
拍卖网截图
负责本次竞拍的工作人员表示，“流拍”后还可进行二拍、三拍，加之这个楼盘的咨询量还是比较大的，所以很有可能在后两次拍卖成功。
打包拍卖的那228套房一旦打包拍卖成功，将立即对外开售，10年前购买此盘的业主也将在今年8月底或2022年2月迎来“交房”，项目也将彻底复活。
但2.4亿元的货值，想要成功拍卖复活似乎没有想象中顺利。
02
从已经启动复活，正在复活的烂尾项目可以看到，西安烂尾楼的复活方式主要有以下几种：
有实力的开发商接盘重新开发，这是比较常见的方式。
未央湖板块牛王庙村城改项目中登湖景花园，被富力接手；
浐灞生态区赵村城改项目浐灞新天地被远洋、合能接手，烂尾5年后得以复活，开发了远洋合能枫丹唐悦项目已经售罄；
城东佳诚长安集项目2015年开始因为开发商因资金断裂跑路失联而烂尾，在2019年1月被融创接手开发为融创东方宸院项目；
中南从莱安手中收购百花村城改地块，开发了中南君启；还接手了长安区下塔坡村城改项目，即莱安城开发中南春风南岸；
今年年初2月份的时候，房博士还注意到烂尾多年的西姜村项目卓越集团已介入，意味着复活在望。
西安市雁塔区人民政府官网截图
政府介入启动复活的，如上文中提到的云溪东境。
今年4月，西安市召开了中央巡视反馈问题整改推进会，要求烂尾楼和回迁慢项目包抓负责人全部为区、开发区党政主要负责同志。
把具体任务和责任落实到人，更有利于督促解决历史遗留问题。处置不力将按程序进行问责。
5月20日西安市召开全市政府法院联动处置城中村棚户区改造遗留问题现场推进会。会议要求要积极推动遗留问题处置，全力维护群众合法权益。
意味着城改烂尾遗留项目更多的会被相关区域的政府部门介入。
业主自救方式
业主自救可以说是**心酸的一种，搞不好钱投进去了，楼还不见得复活。
业主自救的楼盘除了上文中提到的时丰姜溪花都地块二姜兴区外，还有观澜天下小区1号楼。
观澜天下小区1号楼业主在指望开发商无果后，开始进行自救，业主用房屋尾款30%的资金，约480万元，联系新的承建方进行后续建设，但在如期完工后并没有顺利交付入住。
原因是开发商却以第二次主体建造结构与**次不是一个承建方而和新承建方对簿公堂，而观澜天下小区因存在产权争议被查封，交房无望。
业主自救的还有未央区的万邦左岸骏景项目，该楼盘2014年开始对外销售，2015年年末因开发资金问题停工烂尾。
到2019年，未央区政府组织搭建自救平台，保持原房价让业主筹款自救以便尽快交房，对于未自救的业主解除债务关系予以退款。业主们陆续加入自救，但开发商却通知要补缴房款，**高至总房价80%才能交房。
业主自救是一种高风险的方式，不要轻易尝试。
03
说到“烂尾”，就不得不提“预售制度”。
国内建立商品房预售许可制度是从1994年开始的，全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。
这一制度**初是为了加速资金周转，提高资金使用效率，加快建设、增加住房供应，从而解决我国城镇住房总量不足，商品房供不应求的局面。
但预售制度有非常大的弊端。
弊端一：烂尾
按照全国2854个县计算，实行商品房预售制度的26年来平均每个县至少有5个烂尾楼，那么全国将近14270个烂尾楼，每个项目按平均100户来计算，这背后是100多万个家庭。
弊端二：维权纠纷
全国各地“交房即维权”的现象层出不穷！买方与卖方间的合同纠纷、质量投诉、开发商减配、降标、延期交房、配套设施不落实、虚假承诺、卷款跑路违规销售等一直都存在。
而近年随着制度更加规范，监管越来越严厉，烂尾现象已经很少见了！
但不管监管制度多么完善，预售制度始终存在着开发商到购房者的天然信息屏障。
所以，很多人都在呼吁“取消预售”，实现“现房销售”。
但从商品房开发的现实角度看，全面取消“预售”，大范围推广“现房销售”并不容易，但也不代表毫无希望。
西安早前就在浐灞生态区启动了现房销售试点，并且也实实在在的落地了“交房即交证”。
“交房即交证”能解决拿不到房产证的问题，对于买房的业主来说很安心。
据房博士统计，目前西安已有浐灞、高新、国际港务区、空港新城、泾河新城、沣西新城6大区域率先推行交房交证。
并且在今年4月30日，西安印发了《新建商品房“交房即交证”工作方案（试行）》，《方案》明确自2021年5月1日起取得《商品房预售许可证》的开发项目应大力推行“交房即交证”工作。
也就是说西安主城行政区域内六城区全面推行“交房即交证”。
来源西安市自然资源和规划局官网
除了西安主城区，西咸新区各组团陆续推行“交房即交证”。
另外，按照2020年11月30日西安楼市新政：自2020年12月1日起，开发企业新申请商品房预售许可证，无论土地使用权何时取得，无论何种规划用途的房屋，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
加上开发商对备案价限价的博弈，在西安市场上能看到不少已经封顶，或者接近封顶但还未开售的房源。再加上严格的资金监管出现烂尾的局面就更难了。
现在西安新房市场是大品牌房企为主，大开发商的交付能力无需担心，只需要挑选符合自己预算和需求的能摇上是关键。
而对于历史遗留的烂尾项目西安相关部门也在积极推进解决，过程虽然艰辛，但势必是要解决的，只是需要时间，但愿遇上烂尾的购房人们都能早日收房。