什么情况会烂尾楼

什么情况会烂尾楼，为什么说烂尾楼都是从封顶开始的？点进来给你分析分析

其实很多人都不知道，大部分的烂尾楼你，都是从封顶开始的，那么主体都已经封顶了，为什么还会出现烂尾呢？今天给大家拆解一下施工进度你就清楚了，你看大部分的房企拿地的钱都是从银行贷款的，并不是公司自有资金，拿了地之后开始建房子。这个时候用的钱也不是自己的，这个时候是施工方带资金进场，在工程资金投入20%之前都是施工方垫资的。房子建到一定程度，开发商拿到预售证之后，房子就可以预售了，100万的房子，70%是进入到监管账户的，这个钱是按照施工进度打给开发商的，开发商能用的钱也就只有首付了，而首付是不够用来支付工程款的，所以房企就会给总包施压，尽快封顶。因为房子封顶后就能取得一定比例的监管资金，也是在施工队加班加点之后，房子快速封顶，但是房子封顶之后，距离完工，相当于完成了50％的工程进度，像外墙、保温、门窗、电梯、水电、园林、绿化等等。这些才是花钱的地方，假如说遇到行情不好，房子卖不动的，或者资金被挪用了，现金流跟不上，就只能停工，这个时候就会出现烂尾了。

什么情况会烂尾楼，为什么这两年这么多烂尾楼？真的是因为开发商没钱？放屁

今天又个朋友给我发来一些视频和图片，说他买的几十套各种地产当中，不管是住宅、公寓，商铺，有两套，好凡尔赛，已经烂尾了，很多业主在维权。各位，你知道为什么**近这两年烂尾的问题这么多吗？而在过去几年，烂尾的问题却很少发生。

很多人把问题想的太简单，烂尾了就是开发商没钱，开发商没钱就没有钱给下面的包工头，包工头就没有钱给下面的农民工，就停工了呗，你以为是装修行业呢，这么容易呢。因为房产行业太特殊了，为什么说房产行业的经验很难移植到其他行业中去呢？因为房产他太特殊了。简单来讲，盖个房子有开发商，有融资机构，有业主，在业主之前任何一个环节出现问题都有可能导致交不了房，怎么可能：啊，还差一点钱，我们业主把这个房子的钱凑一凑就能交房了，怎么可能这么简单，他之所以烂尾是因为有一系列深层次的原因的。

恒大之前在海南开发了一个楼盘叫海花岛，是2015年开发的，通过6年的储备，填海造陆改出来，当时的房价是非常之高的，但是有一些是不符合环评要求，当时也没有管，就先造起来了，后来好像出了什么新政策，环评不达标只是表面层次的原因，后来呢，这个盘就已经烂了，你现在去看，里面的房价跌了已经非常非常之多了。凡是各位看到的烂尾楼的问题绝不是仅仅缺你们那点一点钱的问题，什么业主凑一凑，让他赶紧交房，不可能的。

烂尾楼的一大特征就是债务非常多，有一些烂尾楼就是水电弄好了，装修弄好了，**后花个几十万就能交房了，他为什么不交？因为他背后的债权结构非常复杂，很可能他这个楼盘被抵押了十几次，比如说这个楼盘就值一个亿，但是他欠了三亿的债，他怎么能卖呢？交房，交房都来抢，会引发一些混乱的问题，所以我干脆在地产行业好的时候我就不卖了，等周围的地价在涨起来。比如说，2013年的房子，值一个亿烂着吧，过了五年，涨到五个亿，他本来欠三个亿，现在还净赚两个亿。以前烂尾楼不是很多，那为什么**近烂尾楼这么多呢？

现在发生的问题，我们要往前回顾，你现在的行动和行为同样决定你五年之后的结果。

事情要从2015年说起，2015年，国家好像是八千多亿的棚改，以前呢就是给你一部分现金一部分放房，现在就是全部给现金，你们赶紧去买买，去买这个楼市的泡沫库存。哇，很多房产商看了形势，哇，一片大好，那几年房价突飞猛进地涨的，有些三四线城市居然敢卖两万一平米，都跟现在的成都差不多了，成都现在均价也就两万块，多一点就三万块。但是这个泡沫是非常多的，但是很多地产商还是做着他们的黄金美梦，赶紧盖，赶紧卖，结果呢，这个事情是2015年发生的，但是2016年出来房住不炒的概念，但是他们还是不信还继续盖继续盖，结果呢，到**后盖了很多房子，也没有人买，到**后也欠了很多债，然后脱了不是一个办法，不像以前拖个3年还能翻一番，现在呢，拖个五年能涨个20%，不跌就不错了，所以很多楼房烂尾。

那你要说，我钱不都给开发商了吗，哪怕我是贷款的，银行也把尾款打给开发商了呀，开发商都把钱拿走了，怎么可能没钱。你以为是卖菜呀，不要进货呀，我收了你的钱要去进其他货的呀，开发商把你的钱收上来，不可能所有的钱都用在你这个项目上的，他可能还有别的产业，别的行业。把你的钱先收上来，一部分钱用在你上面，剩下的钱用在B项目，C计划上，那B项目很

可能发生了问题导致资金链的问题就会影响到A项目，导致A项目就无法交付了。

你要问我怎么避免这样的事情，没法避免，天啊，这怎么避免？你看什么证件齐不齐全这都不是核心要素，很多大的房产商证件都非常齐全，什么恒大，太和，龙湖都非常齐全。就是你尽量买一些央企国企的房可能出事的概率要小一点，要么就全部都买现房，以后**好都买现房，所见即所得，期房或多或少都有问题。现房已经盖好了，要损失也是开发商损失，总之现在你要是有点钱就不要乱买了，现在很多有钱的，不会乱买房，顶多就买一些银行的大额存单，现在估计他们买这个心里多多少少都会有点犯嘀咕，今天跟我讲这个的朋友呢，买了很多住宅，公寓，商铺好像是买了好几个吧，都是三四百万起，平均一平是四万多，说，这个商铺也很难转卖，只能靠出租的生意，至少要出租个15-20年才能回本，我说你不能这样算，这个时间还要拉长一点，你如果用这一部分钱拿去干其他事情还会产生一些收益，所以你要把机会成本和选择成本加进去，你不能制安租金回报率来算，这样算不是很合理的，好吗。就说这么多把，各位也不要觉得饿钱在身上多得慌，非要把他败了。