按揭买的房子烂尾了可以退吗

按揭买的房子烂尾了可以退吗，买到烂尾楼还要不要还银行贷款，能不能拿回首付？一文说清

**近一段时间以来，全国各地房地产市场又有所回温，随着央行调低了利率，很多银行降低了购房贷款的利率，降低了购房的首付乘数，再加上去年年底以来很多开发商为了迅速回笼资金大打折扣，所以很多人**近又蠢蠢欲动了，感觉到这是不是个购房的好时机？

买房的时候别的你都可以不考虑，有一个事儿你真是要好好考虑思索一下，你买这个房子，有没有可能成为一个烂尾楼。全国爆的雷不用说了，宁波**近也有两个雷，位于潘火的世贸璀璨万镜，位于东柳的佳兆业鸣翠东著项目。

如果买到了“烂尾楼”，购房者支付的房款是不是就打水漂了?下面从司法角度来解读一下，给大家一些参考。

1、银行贷款

首先，拿不到房后，银行的贷款还要不要还了？

大部分购房者都涉及了双重法律关系，即商品房买卖合同和商品房担保贷款合同。房子烂尾了，开发商跑掉了，现在房子没有首付款没有，更悲催的是还得继续还银行贷款。那可不可以不还呢，银行会说当然不行，贷款合同的合同主体是借款人和银行，不存在第三者，借款人负有偿还贷款的义务，至于开发商的钱应由借款人去追偿，和银行无关。借款人要是不还钱就要面临被起诉的风险，甚至上征信系统，那在这样一个信用社会就举步维艰，甚至寸步难行了。

而**高院的一份裁决给了购房者信心：烂尾楼的风险不应全由购房者来承担。裁判要点如下：

1、双重法律关系应合并起来分析。开发商未按约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行和购房者，而购房者不负有返还义务。

2.《借款合同》中有格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3.商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违法理上的公平原则。

2、首付款项

其次，首付款还拿不拿的回来？

首付款能不能拿回来真的靠运气，但是，法律还是对购房者做了一定的保护。

《**高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

根据该批复，不难得出这样一个结论：消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，清偿的顺序是排在**位的。这个意义是非常重大的，这是典型的优先权。

优先权具有优先受偿的效力，此为优先权之根本。法律设立优先权的目的就是为了使优先权人能够从标的物价值中优先得到清偿。无论是一般的债权人申请强制执行，还是其他担保物权人为实行担保而进行拍卖的场合，优先权人都有从卖得的价金中优先受偿的权利。

但这个优先受偿权有行使前提。必须要起诉，要进入法律程序。否则等银行、施工人等把钱划走了，再起诉，再有优先权也白搭。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。

这样，你心里是否有底了呢？

按揭买的房子烂尾了可以退吗，买的期房烂尾了，怎么办？法院：房贷不用还了

在中国买房基本上是每个家庭都避不开的问题，有的人是为了子女读书买房，有的人是为了结婚买房，有的人是为了提高生活质量买房，总之每个家庭都有要买房的理由。

买房的理由虽然很多，但是在中国想要买一套房子并不是件容易的事情，首先就是资格的问题，很多地方为了限制炒房行为，对买房做出了一定的限制，比如要在当地缴纳5年以上的社保等等，所以并不是每个人都有资格在当地买房的；第二就是房价太贵，不说一二线城市的房子，现在国内三线城市普普通通一套房子都要百万起步，很少有人能够全款买得起房。

中国80%以上的家庭买房都要靠贷款，然后每个月在按时归还房贷。而**让人难以接受的事，房子卖得这么贵了，还没有现货，基本都是期房，也就是要两三年后才能拿到自己买的房子。

当然只要不是着急住，期房就期房，开发商只要能按时交房也没什么大问题，可是现实生活中，很多人买了期房**后却成了烂尾楼，不仅房子拿不到，而且银行的房贷还要按时归还，可以说是赔了夫人又折兵。

买了期房，而开发商又烂尾的，很多购房者都会选择断供，也就是不还银行的钱，但是这种行为导致的结果就是会被银行起诉，**终你的资产可能会被法院冻结拍卖用来偿还债务，而且还会上银行的黑名单，成为失信人员。那碰到这种开发商爆雷，楼房烂尾，交不了房，购房人则可能面临着“钱”“房”两空的局面要怎么办呢？

**近浙江嘉兴中级人民法院就审理了一起这样的案件，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元，但是后续开发商因为资金链断裂，导致楼盘烂尾，在收楼无望的情况下，许先生选择了断供，被银行起诉到了法院。

当地法院的一审判决结果是许先生败诉，要按时归还银行贷款，因为开发商烂尾和许先生归还银行贷款是两码事，许先生跟开发商签订的是购房合同，而跟银行签订的是借贷合同，两个合同是独立的两个法律关系，开发商买卖合同单方面解除了，不代表借款合同也必然要解除，毕竟银行已经将贷款发放给开发商，所以房贷还要继续归还。

对于这样的判决结果，许先生并不满意，所以进行了二审，而在二审中迎来了戏剧性的一幕，就是许先生胜诉了，房贷不用归还了，开发商要承担剩余贷款的责任。

为何法院判决结果不一样？对此，北京金诉律师事务所执行主任、王佳红律师分析道，是因为对**高法司法解释第二十一条**款有不同的理解。第二十一条**款的内容是：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

如果购房者碰到购买的楼盘烂尾的情况，**好不要断供，购房人可以到当地的法院起诉解除商品房买卖合同，同时起诉解除银行借款合同，在法院判决借款合同解除，并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下，购房人才可以停止偿还贷款。

而想要防止这种情况出现，我认为要么就是国家规定开发商要现房销售，要么就是银行按工程进度支付购房款，不能一次性把房贷得到的钱全付给期房开发商，这样基本就能保证专款专用，开发商破产的概率就变得极低了，除非不可控的成本上升得太高，超过了房价。