商品房预售中常见的法律问题,预售商品房转让中的法律问题研究

商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物对解决开发建设资金短缺起着重要作用与商品房买卖已成为我国商品房市场上两种主要的房屋销售形式。 但商品房预售在我国才刚刚开始，现有法律法规还不完善，实践中还出现了许多问题，因此有必要加强对预售商品房相关法律问题的探讨和研究。 一、商品房预售的法律性质。 商品房预售是指房地产开发单位预售人将在建的未竣工商品房出售给预售人，预售人支付部分房费或定金的行为。 商品房预售，由于其交易方式和标的物的特殊性，即交易时，还不存在作为交易标的物的房屋，正在建设中，交易标的物所有权的转移是约定未来的一定日期。

什么是商品房预售合同，我国《城市房地产管理法》没有作出明确规定。 认为商品房预售合同是指商品房预售人与预售人双方约定，预售人将约定时间内完成的商品房所有权转移给预售人，向预售人交付预售款或者部分房款，并按期接受商品房书面协议。 商品房预售合同是一种以在建房屋为标的物的买卖合同，但商品房预售合同又不同于一般的买卖合同，因此理论上对商品房预售合同性质的认识存在许多不同的意见。 商品房预售合同标的物为尚未存在或尚未完工的房屋，房屋交付期限一般较长。 由于这种商品房预售合同的特殊性，有人将商品房预售合同称为房屋期货买卖合同。 作者认为，将商品房预售合同称为期货买卖合同是错误的，是对期货买卖合同的误解。 期货买卖合同是指期货交易所为进行期货交易而规定的统一规定商品等级、证券种类和数量、交货期和地点等的合同，通常采取“标准合同”的形式。 期货买卖合同具有以下主要特征。 1、期货买卖标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞争方式确定的。 2、期货买卖标的是合同本身，而不是期货买卖合同约定的货物3、期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不是获取现实的货物。 因此，在期货买卖中，极少进行实物交割。 4、期货买卖商品应当具备数量大、价格波动大、便于储存、便于标准化等条件。 例如粮食、石油、钢材等。 但商品房预售合同规定，第一，商品房价格双方签订合同时已经明确，并不是通过公开竞争方式确定的。 二是商品房预售合同的标的物为商品房，而非合同本身； 第三，商品房预售合同的目的是获取房屋，不具有套期保值和价格发现功能； 第四，房屋面积、位置、单位等存在诸多差距，由于缺乏标准化的特点，国际惯例上房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。 可见，商品房预售合同与期货买卖合同有很大不同，商品房预售合同不是期货买卖合同。 明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同变相进行期货交易，维护房地产市场交易秩序。 有人认为商品房预售是商品房预售交易行为，商品房预售合同即为商品房预售合同。 在民法典中，合同有预约合同和本合同之分，它们按合同签订是否存在事先约定的关系来分类。 合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，简称预约本合同是为履行预约合同而订立的合同。 合同具有与本合同不同的性质和法律效力，两者不得混淆。 由于预合同当事人的义务是订立本合同，当事人一方只能要求对方订立合同，不能按照预约的本合同内容要求对方履行。 作者认为商品房预售合同成立时，由于房屋不存在或尚未完工，带有“预售”字样，但商品房预售合同绝不是认购合同。 因为，商品房预售合同中，预售人和预售人对房屋的位置和面积、价款交付方式和期限、房屋交付期限、房屋质量、违约责任等都有明确规定，双方将来不需要另行签订房屋买卖合同，而是按照商品房预售合同的规定直接履行，按房屋预售合同的规定当然，作者在商品房销售过程中，并不否认双方当事人不能签订商品房合同，只是想明确预售合同本身不是商品房。

因此商品房预售与商品房买卖相比具有特殊的法律性质和特点。 1、商品房预售是一种有期限的交易行为。 即商品房买卖双方在预售合同中约定期限，以此期限的到来作为房屋买卖权利义务发生或失去法律效力的依据。 也就是说，预售商品房和房屋的所有权不是在交易成立时转移，而是预售合同约定的未来某个日期。 因此，很多人把商品房预售称为房屋期货交易，区别于现房买卖。 但作者认为，商品房预售与期货交易是有区别的。 预售商品房中，商品房尚未竣工，房屋数量、规格、质量标准、价格和交付时间已在预售合同中约定。 期货交易的价格不是事先约定的，也不能约定。 期货交易所公开成交时最终确定。 此外，根据国际惯例，房屋不是期货交易的目标物。 因此，商品房预售在性质上不应是期货买卖，而应属于远期交易行为或有期限交易行为。 商品房预售，