来源:商品房买卖作者：池雪绿 时间：2022-10-25 20:25:03浏览138次
2008年，陈老师与开发商签订《商品房买卖合同》，约定买卖的商品房建筑面积191.40平方米，其中套内建筑面积166.52平方米，公共部分和公共住房分配面积24.88平方米。 根据合同，计价方式和价款按套计算，总额为64万元。 合同中对该房屋的面积确认和面积差异处理没有约定。 合同签订后，陈老师按合同支付房款，开发商也将房屋交付，帮助陈老师办理产权证。 但根据产权证记载，房屋面积为180.17平方米，比约定面积少11.23平方米。 如果与开发商谈判不顺利，陈老师向法院提起诉讼，要求开发商偿还面积差额。 开发商认为，该房屋销售的计价方式是成套计价，不应该自己承担面积差价。 当地法院一审支持陈老师的主张，开发商不服向中级法院上诉。 近日，中级法院审理认为，该房屋评估方式为“套评估”，约定的面积仅为参考作用，开发商不承担赔偿责任。 本案的审判已经结束，其中存在的问题值得我们思考。
成套出售房间是危险的
住房和城乡建设部2001年公布的《商品房销售管理办法》第十八条规定，“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积构成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依照法律、法规的规定有权、负责。 商品房(单元)计价或者商品房内建筑面积计价的，商品房买卖合同应当载明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 ”其第十九条还规定：“成套(单元)实物住房，当事人对实物住房进行实地调查后，可以在合同中直接约定总价款。 成套(单元)预售住宅的，房地产开发企业应当在合同中附出售住宅平面图。 平面图应当标明详细尺寸，约定误差范围。 房屋交付时，配套类型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内，总价款维持不变； 夹克与设计图纸不一致或者相关尺寸超过约定误差范围，合同未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。 买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 ”这是我国明确以部门规章形式确认商品房销售可以采用成套计价方式，在采用该计价方式时规范了合同中的部分内容和可能发生的纠纷处理。
美元计价商品房是指买卖双方同意以美元计价为计价单位，对商品房进行交易的一种销售计价方式。 的这种评估方式的基础是，双方对该房屋已经有了详细而充分的考察和了解，对该房屋综合价值的认识是一致的。 该制度旨在减少商品房买卖中最容易发生的面积纠纷，便于商品房销售操作，并与国际通行的房屋销售评估方式相衔接。 住宅的使用价值取决于住宅的功能，其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素，古今中外，住宅销售时鲜有以楼、所、套、间为计量单位，按面积计价的。 当然，套期评估是比较先进的商品房销售评估模式，但在实施过程中容易出现纠纷。 究其原因，主要原因是购房人不能完全理解定价方式，开发商在签订合同时并不主动向购房人解释这一条的含义和可能的结果。 此外，开发商计算房价实际上是按照面积和单价计算总价，只是在合同条款上采用定价方式，其本质是规避面积风险。 如果购房者发现实际住房面积短于物业公司销售时的计算面积，当然会要求短部分的补偿。 因此，从套评估方式在我国推行的实际情况来看，脱离了设立该制度时的基础和本意。