来源:房产买卖纠纷作者：宓灵秀 时间：2022-07-24 23:47:18浏览72次
欧阳佳蓉，女，家乡普洱，彝族，中共党员，毕业于昆明理工大学，理学学士，获得国家统一法律职业资格考试A证，现任业务二部负责人。从事律师工作以来，针对诉讼及非诉法律事务均有较丰富经验，亲办过协议离婚谈判、离婚股权纠纷、抚养权纠纷等婚姻家事纠纷案件，曾为众多深陷婚姻家庭、遗产纠纷困扰的客户解决争议，未来将结合婚姻家事纠纷处理的实务经验，在家族财富的前期规划、危机应对和争议解决等方面，为客户提供客观全面的风险评估与切实有效的个性化法律服务。
案例一：王某
王某与妻子感情破裂，分居半年，对方不同意离婚使双方的感情生活一度陷入困境。接受委托后，欧阳佳蓉律师经过多次搭建双方调解的桥梁，与对方进行深入沟通，终于协商一致，将子女抚养及财产分割的问题，全部妥善处理，通过速裁程序，及时帮助当事人从根本上化解了家事矛盾。
本案从接受委托到案件审结，欧阳佳蓉律师以认真、负责的态度全力以赴，共情合作，帮助婚姻家事各方当事人缓和矛盾、解决法律纠纷问题，欧阳佳蓉律师理解并实施当事人的合法诉求，将当事人利益放在第一位，为当事人提供了最优质可靠的法律服务。
办案质量 ：★★★★★
客户满意度 ：★★★★★
案例二：吕某劳动争议案
当事人是某床垫厂女工，产假期满后身体健康尚未完全恢复，小孩无人照看，当事人向单位申请延长生育假，未获单位批准，因法律知识欠缺，在单位要求下，我方当事人无奈签署了一系列离职材料。在单位工作的十年间，单位未按照法律规定与其签订劳动合同及缴纳社会保险。欧阳佳蓉律师接受委托后，及时代表当事人与单位进行谈判，从受案到当事人实际获赔，仅间隔月余，维护了当事人的合法权益，受到当事人的好评。
本案虽然标的额很小，但此案也让我们警惕，保护弱势女性权益，安胜势在必行！
办案质量 ：★★★★★
客户满意度 ：★★★★★
案例三：股东关系处理专项服务
公司设立之初，股东不和，发展理念不一致导致企业经营内耗、治理混乱。欧阳佳蓉律师接受委托后，结合企业的特点以及实际需要，对公司章程、各类规章制度进行重新设计、调整，重新为企业建立了良好的法人治理分权制衡基础。
此外，在企业设立之初的交易活动中，欧阳佳蓉律师总是先客户一步考虑到可能出现的问题，全方位思考，协助客户在问题产生前化解这些问题和挑战，全程陪伴，帮助客户顺利实现交易目的。欧阳佳蓉律师期待通过一流的法律服务成就一流的企业，陪伴企业共同成长。
办案质量 ：★★★★
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※如果您的企业现在正面临
成立初阶段，困扰于股东之间如何相处、如何搭伙经营？初期成长阶段，业务快速增长，困扰于纷繁复杂的交易关系如何处理？规模扩大阶段，不知如何做到人事管理合规？※如果您现在正面临
离婚诉讼，子女抚养、房产分割、股权分割的问题不知如何解决？遗产继承、分家析产的纠纷不知道如何处理？
云南安胜律师事务所
云南安胜律师事务所是昆明市初具规模的精品法律服务机构，安胜发挥整合资源之优势，特聘北京大学、中国政法大学、西南政法大学等高校的法学家及司法界资深实践专家组成“百名专家顾问团”，并与国内外二十余家知名律所达成合作联盟，致力为客户提供优质、高效、满意的法律服务。
“安胜”出自宋·苏轼《与滕达道书》：“二圣之德日新，可贺可贺，令子各安胜”，寓意平安，安好！安胜所专注于精品诉讼、建筑工程领域、房地产开发领域、医疗医药领域、企业战略顾问等，无论是咨询业务还是诉讼辩护均力求“安全致胜，成就所托”！
愿 景：一流的法商服务平台
使 命：发掘培养人才，不论出身
维护客户权益，不计成本
坚持公平正义，不惜一切代价
价值观：专业，创新，规矩，诚信
签订商品房买卖合同，开发商没有盖章确认作数吗？
开发商对认购房源涨价，购房者不认同涨价并拒签补充协议，双方买卖关系还成立吗？
对于认购协议存在争议的房源，开发商另售他人，算一房二卖吗？
……
这些是昆明现实中的一个判决案例所能回答的问题。
这个耗时近10年的案子，从最初涉及“8.31清非”呈贡法院、昆明市中院、云南省高院均不予受理，后经云南省人民检察院抗诉，昆明中院撤销原裁定，发回呈贡法院重审。
据最终判决结果显示，判决开发商返还认购者购房款及各项税费约126万元和利息近93万元，并赔偿认购者损失约124万元（按一房两卖的差价计算损失），并承担约123万元（承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任）的赔偿责任，全部赔偿（不含返还本金）合计约340万元。
也就是说，在昆明市中院的判决中，开发商除返还认购者约126万元的购房款等费用外，还需向认购者支付约340万元的赔偿。
从案例来看，这是法院少有的支持差价赔偿的判例，也是罕见的执行顶格判决（一个判决同时支持差价损失+一倍购房款+利息）的案例。
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案情回顾：团购房涨价引纠纷
2007年8月15日，昆明一单位向经开区果林湖畔别墅项目（报规名为湖畔林苑）团购联排和双拼别墅，双方签订了《代购协议》，约定单价为3400-3700元/平不等。
2007年12月25日，该单位组织员工与果林湖畔项目的开发商签订了《订金协议》，每户缴纳10万元订金；
2009年1月15日，潘先生从该单位员工处转让了一购房名额，认购一套面积为374平的联排别墅，签订《住宅确认书》、《订金协议》相关事宜，并一次性支付了全部购房款1232690元及缴纳了相关税费；
在2009年10月之后，由于受“831清非”、“昆明市54321土地政策”及“整合零星用地”等要求影响，开发商开发的项目涉及到补缴土地出让金、承担基础设施配套费，以及配建公共设施等情况，开发成本大幅增加。
2012年6月10日起，开发商发出《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》，通知购房者进行接房，约定交房时间为2012年6月30日至2012年7月30日。
在《通知》中明确记载“果林湖畔项目在开发建设过程中，因政策调整直接导致果林湖畔项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格的基础上：“按产权面积每平方米增加1656元。”
2012年至2014年，开发商与团购单位沟通，绝大部分的员工已经增加价款购买房屋并已实际入住或者已经退款解决。
而潘先生既不接受开发商补缴价款的要求，也不接受退款退房。
在2014年7月10日，开发商再次以登报方式发布公告，并下最后通牒——要么接受加价，要么退款（包含利息），否则合同于2014年7月16日解除；
2016年7月，在双方合同未解除的情况下，开发商将潘先生认购的房屋，以约250万元的价格，出售予第三人，并办理备案登记。
与此同时，从2012年起，潘先生提起的民事诉讼，由呈贡法院、昆明市中院、云南省高院以“831清非土地”不属于人民法院受案范围为由，驳回起诉。后经云南省人民检察院抗诉，昆明中院撤销原裁定，发回呈贡法院重审，引发该民事纠纷。
2
判例的焦点：一房两卖？
纵观整个判例，从中可以看到最具争议的焦点。
开发商到底有没有一房两卖或者主观上有没有一房两卖的故意？
潘先生认为，在双方合同成立的前提下，开发商擅自将房屋出售给第三方，已构成“一房二卖”，需承担返还已付房款及相关费用的责任，并按“一房两卖”的差价赔偿损失，同时承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
而开发商则认为，这个项目是个团购项目，客观上只能是开发商对团购单位，而不可能像普通商品房那样一对一的服务，也就是说不可能一对一的商洽涨价事宜。
双方签订《购房订金协议》和《住宅确认书》之后，出现双方订立协议时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，甚至超出了可防范的范畴，且整个项目有近90%的业主都客观面对项目遇到的政策变化。
而在《商品房购销合同》中仅有潘先生单方签字，开发商并没有签字盖章，因此，该《商品房购销合同》并未成立，双方之间仅构成商品房预约合同关系。
针对潘先生的问题，在两年时间里，开发商采取了包括电话、短信、报纸公告以及所在单位出面协调等方式，可以说开发商已经穷尽了所有的渠道和方式，试图与潘先生达成共识，但都无功而返。
另外，“一房两卖”的前提需是开发商和潘先生订立商品房预约合同后，又将涉案房屋出售第三方，在本案中，完全不存在这一情况：
首先，该套商品曾历经呈贡区人民法院、昆明市中级人民法院及云南省高级人民法院作出不予受理的民事裁定，按理而言，有了三级法院的“背书”，开发商才敢将房屋出售；
其次，开发商出售房屋给第三方（案外人）发生于2012年价格调整方案提出后四年，以及发出解除协议通知后的两年（2014年），如果从签订团购协议开始计算，时间跨度10年之久；
再次，云南省人民检察院的抗诉发生于开发商将房屋出售给第三方的一年之后，根本不是开发商为了避免案件败诉而实施的转移资产行为。
最后，出售涉案房屋不仅符合理性经济人的选择，更是避免开发商融资成本进一步扩大的措施， 从根本上而言，并不存在“一房两卖”的故意。
3
顶格判决：与过错程度不相一致
判例结果意料之中，情理之外。
单纯以昆明市人民政府出台的《<昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法>的通知》（昆证办[2010]220号）中，关于“对新建和改补交的土地出让款，不得转移给购房人承担。”的规定，就似乎看到了案例的结局。
按照最终判决结果显示，潘先生与开发商的房屋买卖合同关系成立生效，该房屋买卖合同关系自本判决生效之日起解除。
判决开发商向潘先生返还购房款、契税、产权登记费、合同工本费共计126万余元，并支付以126万余元为基数自2009年1月20日起至开发商返还购房款之日止的利息（据了解，截止2022年3月，利息约92万余元），并赔偿认购者损失约124万余元（按一房两卖的差价计算损失），并承担约123万元（承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任）的赔偿责任，全部赔偿责任（不含返还本金）合计约340万元。
简单说， 开发商要退还购房款126万余元并赔偿340万余元，算下来是466万余元。
这个判决完全就是从一个极端到另一个极端，开始是三级法院都不受理，到后面却判决三倍的赔偿。
经检索相关法律关系下类似诉请的案例，不仅基层法院，包括昆明中院支持差价赔偿的判例甚为罕见。按照行业内人士的说法，这个判决达到了顶格判决，堪称全国首例。
4
判例的思考：判决后的影响
从整个判例来看，购房者的胜出，一定程度上体现了法律对于弱势群体权益的维护。
在整个案件中，由于涉及时间长、牵涉面广、双方的争议内容受外部影响大且复杂，涉案的损失存在差价赔偿，判决中是少有的顶格赔偿的案例，在昆明本地也较受关注。
基于不偏袒任何一方的角度，这个判例有几点值得我们思考：
首先，购房人通过合理合法的法律途径维护自己的权益，这是值得肯定和提倡的。
买房过程中，必须签订真实有效的合同，对于交房、办理相关证件的具体日期等要求一定做好明确的约定，尤其在市场变化的当下，更需要谨慎。
在面对开发商违约的情况下，可以学习潘先生通过法律途径要求开发商履行合同义务，并承担违约责任。
其次，法律追求公平，既要保护消费者的权益，也要兼顾到民营企业或者企业家的合法权益，毕竟这也是地方营商环境的一种体现。
而这样顶格判决开发商承担责任的情况，有没有畸重？与开发商的过错程度是否一致？
第三，对其他业主会不会有什么影响？
最直接的可能就是那些已经接受退房或者涨价的人，看到这样的判决结果，会不会在这个时候也跳出来主张赔偿呢？这是无法预料的；
另外，据了解，该项目还有20余户业主也提出了类似的赔偿请求，按此判决，赔偿金额将高达7100万元，这可能产生的支付义务会不会成为压垮开发商的最后一根稻草呢?
根据裁判文书网和企查查平台信息显示，该开发商有大量被执行案件，其中多为逾期办证的诉讼，如果都是这样的判决结果，项目大部分业主的不动产证办理会不会受到影响？
或许是我们的思考复杂了，宁可学而无用，愿世间无纠纷。