国有土地转让以后转让标的被撤销的合同效力吗

[案例]

原告郑在湖南省宁远县原五金公司仓库内有一处宅基地，其中65平方米为(2009)村(居)0057号宅基地转让批准书载明的面积，另一部分为原宁远县五金公司破产清算组肖转让的面积(67平方米)。2010年9月中旬，原告郑与被告李协商一致，原告取得宅基地1400平方米，此时，该房屋西侧和北侧两侧与其他人相邻的土地已置于该房屋地基之下。同年同月26日，被告支付原告人民币5.8万元，原告郑出具收据，主要内容为：“今收到李缴纳的5.8万元基础保证金”。原告郑将(2009)建批字第0057号《农村(住宅)宅基地转让批准证书》交给被告李。2010年10月12日，被告向原告出具借据，其主要内容为：“今天欠郑的购地款为人民币88.8万元”。我签署了被告发行的债务。2010年11月13日，原告因与被告发生纠纷，向人民调解委员会请求调解。双方意见不一，调解失败。2010年11月26日，宁远县市国土资源局认定原告申请的批准文号为“湘宁(2008)专建字第41号”的土地使用批准文件登记面积(65平方米)不具备申请资格，作出决定：“撤销你(指原告)批准文号为(2009)郑第第0057号，被告李不再支付剩余款项，原告郑向人民法院提起上诉。 请求人民法院依法解除原被告之间的土地转让协议，被告返还原告(2009)土地使用批准书(宜建评字第0057号)。

[分歧]

**种意见是，在原告与被告就土地使用权转让价格和一块土地的四个界限达成协议后，原告交付了该村部分住宅用地的批准函(住宅)，被告交付了定金并出具了欠款，即双方履行了主要义务，相互接受。因此，根据我国《合同法》第三十六条规定，原被告之间的土地使用权出让合同已经合法成立，对双方均具有法律约束力。我们应该支持原告的**个主张，驳回原告的第二个主张。理由如下： (1)被告出具的欠款证明中没有写明清偿欠款的时间，原告可以随时催告被告；经原告催告，被告至今未付清欠款。因此，根据《合同法》第九十四条第(三)项规定，双方之间的土地使用权出让合同应当终止； (2)在被告支付价款并登记土地使用权变更前，原告转让部分土地面积的批准已被国土部门撤销，转让标的物不复存在，转让合同的目的无法实现；

第二种意见认为，原被告与被告之间的土地使用权出让合同已经依法成立，对双方均具有法律约束力，应依法驳回原告的诉讼请求。理由如下： (1)双方约定价格，现场指出四个界限。原告交付土地和部分土地使用批准书，被告交付定金并记下债务，表示整个交易已经完成； (2)原、被告达成协议后通知撤销县国土部门撤销决定，撤销决定无法追溯过去，部分土地面积被撤销的； (3)原、被告土地使用权出让交易完成后，虽未办理物权变更登记手续，但根据《物权法》第十五条规定，原、被告土地使用权出让合同的效力不受影响。

[评估]

五六懂法网网边肖认为：

1.原告郑与被告之间的土地使用权转让合同

原告郑转让给李的土地由两部分组成：(一)2009年第0057号《村(居)民商业用地转让批准书》载明的面积(以下简称1号土地)；二、小牟从宁远县原五金公司破产清算组移交的面积为67平方米(以下简称二号土地)。1.原告郑将1号土地转让给李，违反民事活动中的诚实信用原则，应认定无效。理由是，原告郑与李于2010年9月签订协议时，原告郑知道自己没有资格申请批准该村的民商事住宅用地，但通过方式取得了《村民商事住宅用地批准(2009年)》。作为郑，他知道(2009)第0057号《农村(住宅)民商事土地转让批准书》将被撤销，但他仍将第0057号《农村(住宅)民商事土地转让批准书》中涉及的65平方米土地转让给李，虽然口头转让协议在前面，而(2009)第000号《农村(住宅)民商事土地转让批准书》被撤销。原告郑转让一号土地违反了诚实信用原则，应当认定一号土地转让无效。2.原告将2号土地转让给被告是合法有效的。理由是：原告将合法从肖某处购买的67平方米土地转让给被告，虽未办理房地产权利登记手续，但不影响合同效力。我国《永州市村(居)民商住用地批准书》第15条规定：“当事人之间关于不动产权利的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；不办理产权登记的，不影响合同效力。综上，土地出让合同部分有效。

二、原告要求终止原被告之间的土地转让协议，并收回无法律依据的土地使用权

《民法通则》第56条规定：“无效合同或者被撤销的合同，从一开始就不具有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”2010年11月26日，宁远县市国土资源局发现原告不具备申请资格，作出撤销永州村(居)民商业用地批准文号为(2009)郑地子楚第0057号的批准文件，即1号土地原告丧失使用权，2号土地转让合法有效，原告无权收回土地使用权。

第三，应驳回原告郑的诉讼请求

原告郑请求人民法院依法解除原被告之间的土地转让协议；被告应返还原告(2009)土地使用批准书(YJPZ第0057号)。原告郑的两项诉讼请求，即解除土地转让协议，因二号土地转让而有效，法院不能支持该诉讼请求；被告退回原告(2009)土地使用批准书(YJPZ第0057号)，已被宁远县国土资源局撤销，退回无实际意义。