土地使用权的售让特点是什么

在我们的日常生活中，我们都知道土地对我们来说很重要，土地归国家所有，我们拥有的只是土地使用权。正因为如此，土地使用权的归属也需要一定的手续，转让成了一种方式。五六懂法网网以下小系列为大家介绍土地使用权的特点。

一、土地使用权随同地上建筑物、附着物一并转让。

在陆地和地上物体上，理论上有一元论和二元论。所谓一元论，就是把土地及其对象作为一个整体来看待的权利。

有了一元论，没有主体权利，附属物就不能独立存在。所谓二元论，就是把土地和地上物体看成两个独立的权利，两者互不依附。二元论没有绝对的错误。如果将房地产作为一项独立的权利，并能对其所占有的土地权利建立相应的补偿制度，那么这两项独立的权利就可以和平共处。

在中国，有土地管理和房地产两个地方政府，分别对土地使用权和地上建筑物进行集中管理和颁发证书。但是，由于两种权利之间缺乏相互协调和补偿，当土地使用权和房屋产权属于不同的当事人时，当事人往往会相互排斥和矛盾，从而导致二元论的误解。

二是权利义务一并转移。

这里的权利义务是指土地使用权与土地所有权分离时，出让合同中载明的权利义务以及未执行和未履行的部分。土地用于居住的，无论该地块土地使用权转让多少次，都不会因转让而改变为其他用途。

再比如土地抵押，这是一种物质负担，有追溯效力。随土地使用权转让一并转让，不会因转让而毁损。土地使用权转让后，抵押权人仍可在土地设定的抵押担保范围内享有优先受偿权。

三、需要办理变更登记。

我国现行立法对物权变动采取登记要件原则，即土地使用权转让合同的签订不直接意味着土地使用权的转让，土地使用权的转让以登记为要件，转让合同中的受让人取得土地使用权不是在转让合同签订后，而是在土地使用权依法以受让人名义登记后。

这与国外物权法中的意向性和形式主义大相径庭。前者以物权变动合同为充分条件，当事人达成物权变动合同，即使没有登记或者交付，也会发生变动；后者又称物权行为无因性理论，是指物权变动不仅包括物权变动的债权合同，还包括独立于债权合同、以物权变动为目的的物权行为。

所谓无因管理，是指以合同价款支付的债权合同不作为物权变动的理由，而将物权变动或物权行为本身作为一种合同，因债权合同成立而不成立，或无效、无效的物权行为。

土地使用年限到期了怎么办？

1、延长土地使用权期限。可以由房屋所有人共同提出缴纳土地出让金，其价格应当低于同类土地出让金的价格，类似于成本价与市场价的差额。

2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物。对业主做出相应补偿，以类似拆迁安置的方式解决。

据调查，**种方法大家普遍认可，有人认为房子住不到70年就要拆了。

不管是40年，50年，70年，都是要到期的。土地使用期限届满后，只要房子还能住，土地就得续期。这是关键，怎么续？续费金额怎么算？根据国家现行规定，土地到期后，将按一定比例支付土地

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第149条规定，住宅建设用地使用权期满自动续期。但是《物权法》只规定了“自动续期”，并没有明确如何续期，是否缴纳土地出让金，缴纳标准。到目前为止，国家还没有出台土地续期的实施细则，也没有规定土地使用权续期的征收标准。随着立法的滞后，基层土地部门在实际操作过程中无法遵循规则，无法办理相关续期手续，给群众带来不便。

在没有国家具体实施细则的情况下，基层国土部门只能参照出让国有土地的做法，先由第三方评估机构评估地价，根据单位地价或折算的底价计算土地出让金总额，重新签订国有土地使用权出让合同。

土地使用权可以抵押和质押吗

所谓抵押担保，是指债务人或者第三人不转移特定物的占有，而是以该物作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定折价或者优先拍卖、变卖财产。

《物权法》第180条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： (一)建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等土地承包经营权； (四)生产设备、原材料、半成品和产品；在建的建筑物、船只和飞机；运输工具； (七)法律、行政法规不禁止的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”

**百八十四条规定：“下列财产不得抵押： (一)土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，依法可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等公益性机构、社会团体、教育设施、医疗卫生设施等社会福利设施； (四)所有权和使用权不明或者有争议的财产； (五)依法被查封、扣押或者监管的财产； (六)法律、行政法规规定不能抵押的其他财产。”

(《担保法》也有基本相同的规定)根据上述规定，符合规定的土地使用权可以作为抵押财产，为债务履行提供担保。但是，并不是所有的土地使用权都可以作为抵押财产。比如农村非建设用地使用权主要包括耕地、宅基地、自留地、自留山等农村集体土地使用权。除法律另有规定外，不得设定抵押；一些公益建设用地，如学校、幼儿园、医院等。连同地上建筑物，不能抵押。另外，由于我国实行土地公有制，土地所有权属于全民或农村集体所有，因此土地所有权不能抵押。

土地使用权作为一种与所有权分离的用益物权，具有相对独立性，是一种有价值、有使用价值的财产权，其抵押既能充分发挥物的效用，又能有效保护债权。

五六懂法网提醒大家，在日常生活中，一定要多关注一些土地使用问题，不要有什么纠纷。如有必要，我们可以咨询五六懂法网的专业律师