离婚纠纷中小产权房应如何处理

在某些情况下，不同程度地存在当事人试图以法院判决书的形式对小产权房进行法律确认的情况。小产权房问题成因复杂、数量巨大、利益广泛、敏感。虽然国家有关部门一再禁止发展，但并没有完全阻止其蔓延。本文忽略了农村土地上小产权房的侵蚀和对农民根本利益的损害。在各省广泛进行土地确权登记的背景下，结合司法实践，本文重点研究如何处理离婚纠纷中的小产权房。

首先，提出了一个问题

“小产权房”的称谓不是一个法律术语，它指的是乡镇政府而不是国家发行的房产。现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设的名义出售的，建在集体土地上的房子，或者是农民自己建造的“商品房”。因此，并不真正构成严格法律意义上的财产权。根据我国及相关政策，城镇居民不能获得农村购房、农民住房或“小产权房”。任何单位和个人不得出租或者占用集体土地进行房地产开发。

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让、出租用于非农建设。所以小产权房的转让目前还不能得到法律的认可，但是小产权房由于各种原因逐渐变大已经成为不争的事实。中国城市化进程仍在快速推进，新一轮土地确权登记正在进行。《中华人民共和国》(以下简称《物权法》)第28条赋予法院法律文书变更物权的效力，因此法院如何处理分割小产权房离婚纠纷不容忽视。

二、小产权房怎么处理

案例：甲、乙均为城镇户口。在婚姻关系存续期间，他们以夫妻共同财产购买了位于其宅基地上的一户村民C的小产权房，并与C签订了房屋买卖协议，之后甲乙双方关系破裂，无法就小产权房的分割达成协议，遂向法院提起离婚诉讼。关于如何在这种情况下分割中小产权房主要有以下观点：

**种观点认为，虽然本案夫妻双方未取得房屋所有权，但根据《**高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释二》)第二十一条规定，如果双方对离婚时尚未取得所有权或尚未取得完全所有权的房屋发生纠纷，协商不成，人民法院不应判决房屋所有权，而应根据实际情况判决由双方使用。为避免当事人权益的不确定性，应根据案件实际情况决定由一方使用，使用方应给予另一方适当补偿。

第二种观点认为，现行法律政策精神禁止基于买卖、互惠等法律行为改变农村小产权房产权。其基本价值取向在于实施严格的土地用途管制制度，保护耕地。在离婚纠纷中，分割的共同财产不会产生市场流通的后果，所以分割应该按照分割的共同财产原则进行处理。根据《物权法》第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分物权时，需要依法登记的，不登记的，物权不发生效力。因此，即使法院分割的房子，涉及小产权的房子不能进入市场流通，因为他们不能注册。

第三种观点认为，由于国家土地管理法及相关政策禁止出售小产权房，虽然本案夫妻与丙方签订了房屋买卖协议，但该协议因违反法律及国家政策的禁止性规定而无效，且甲、乙双方未取得房屋所有权，故本案小产权房应

作者同意第三种观点。首先，虽然《婚姻法解释二》第21条规定了尚未取得所有权的房屋如何处理，但这一规定是基于有争议房屋的法律来源。本案中，夫妻双方与丙方签订的房屋买卖协议因违法无效，甲、乙双方均不拥有房屋所有权，夫妻一方使用显然不合适。其次，如果法院对本案涉及的小产权房进行分割处理，并以判决书的形式确认小产权房的所有权，必然会干扰国家对农村土地的管理，引发新的纠纷，甚至新一轮的离婚潮。正确的做法是宣布买卖协议无效，不授予分割小产权房。这样既能符合法律规定和国家政策，又能以案例的形式进行公示，在一定程度上起到了禁止销售小产房的效果。

第三，差别待遇：基于不给分割的原则

对于小产权房，由于原因不同，表现形式也复杂多样，有的建在农民的宅基地上，有的是旧村改造、拆迁安置造成的；有的是通过购买协议获得，有的是通过赠与、继承等方式获得。

一篇文章指出，因旧村改造、拆迁和安置而建设的小产权房不是建在农民个人宅基地上，而是建在村集体土地上。因此，这类小产权房，只要双方在平等自愿的基础上签订房屋买卖协议，并经基层村组织同意，即可视为有效。在我看来，这种观点是值得商榷的。因为小产权房的本质特征是其占用的集体土地不能转让，小产权房不能进入房市自由流通，而不是建在宅基地或集体土地上，宅基地本身属于农民集体所有。如果认定合法，可能会导致开发商先建楼盘，再通过村民出售小产权房的情况，从而扰乱国家的土地管理秩序。

在我国尚未出台小产权房处理政策的前提下，法院审理涉及小产权房分割的离婚纠纷时，应根据案件的不同情况，采取否定分割，的原则，在有充分证据证明小产权房为夫妻共同财产的情况下，再进行分割审理。比如通过继承获得的小产权房，属于夫妻共同财产，因其法律渊源，法院应依法给予分割；对于通过捐赠取得的小产权房，要严格审查其效力，如果赠与看似赠与，要依法宣告无效。