买卖违章建筑的合同是否有效,买卖违章建筑物合同无效的案例

近年来，随着居民居住条件和收入的大幅提高，越来越多的居民希望建造更宽敞的房屋来改善居住条件。除了法律意识淡薄和攀比心理，违章建筑层出不穷的重要原因还在于利益的驱动。房地产的利益空间让很多人跃跃欲试。在无法获得审批的情况下，他们可以通过低投入、低违法成本的建房来获得更多的产出和收入，从而导致更多违法建筑的出现。那么违章建筑买卖合同是否有效呢？

案例：

与甲乙签订《买卖协议》，协议约定甲以200万元将一套房子卖给乙。签订协议后，B支付全款，A将房屋交付给B，B使用房屋5年后，房屋被政府以是违章建筑为由拆除。房屋被拆迁后，B向人民法院提起民事诉讼，称AB双方签订的《买卖合同》号合同因房屋违法属于无效合同，要求A返还购房款并承担由此造成的损失。

以上案例首先要解决违章建筑的界定，然后分析双方签订的《买卖合同》的效力，最后确定双方各自的责任。在此，以上述案例为例，简要分析涉及违章建筑的买卖合同的效力及其后续处理。

1.违章建筑的定义

我国目前对违法建筑没有具体的界定，只是散见于一些行政法规中。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内建设建筑物、构筑物、道路、管线等工程的，建设单位或者个人应当向市、县人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府指定的镇人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。

103010第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；能采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，应当限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法所得，可以并处工程造价10%以下的罚款。

103010第六十五条规定，在乡、村庄规划区内，未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，可以拆除；103010第六十六条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： (一)未经批准进行临时建设的； (二)未按照批准的内容进行临时建设的； (三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

103010第八十三条规定，依照本法规定，在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，责令限期拆除的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；继续施工的，作出处罚决定的机关有权予以制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以自收到责令限期拆除决定之日起十五日内向人民法院提起诉讼；逾期不起诉或者不自行拆除的，由作出处罚决定的机关

根据上述行政法规的规定，违法建筑是指未取得拟建工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑。据此，违法建筑首先是建筑，其次是因为建设工程规划许可证的因素而“违法”。同时，根据上述规定，可以得知违法建筑建设主体的法律责任包括：停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物或者违法所得。根据上述行政法规的规定，可以看出，违法建筑不一定要拆除。法律或行政法规允许违法建筑在发生置换、补正、没收等责任后成为合法建筑。

2.违法建筑的合同效力。

1、物权行为理论中的区分原则

103010第十五条规定：当事人之间订立的关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理产权登记不影响合同效力。本文阐明了我国物权行为的认定和区分原则。

区分原则是指物权变动时，物权变动的原因和结果是两个法律事实，其成立和效力基于不同的法律根据的原则。区分原则是物权行为的基本原则之一，最早由德国民法确立。根据物权行为理论，以物权变动为目的的法律行为应分为“负担行为”和“处分行为”。负担行为是指民事主体对相对人承担某种作为或不作为义务的法律行为。如果在买卖合同中，出卖人必须将买卖合同的标的物交付给买受人，那么出卖人就为自己设立了一个交付行为的负担。处分是民事主体变更、转让或放弃某种权利的法律行为。例如，房地产交易中的卖方办理所有权变更手续。根据这一理论，因果是两个法律事实，应当区分负担和处罚的行为。应根据各自的标准审查其各自的有效性。

2.区分原则下违法建筑合同效力的认定。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第十五条的规定和上述理解，在审查所有合同的效力时，包括涉及违章建筑的合同，应当区分负担行为和处分行为，审查合同本身是否合法，而不是审查标的物是否合法或处分行为是否可以履行。对于涉及违章建筑的合同，这个合同应该是有效的。原因如下：

103010第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，上述合同立即生效，本合同的效力不取决于标的物是否合法。这里有争议的是《中华人民共和国城乡规划法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (三)以合法形式掩盖非法目的的； (四)损害社会公共利益的； (5)违反法律、行政法规的强制性规定”，涉及违法建筑的合同是否因“损害公共利益或者违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。

再次，需要明确的是，审查是否违反《合同法》第五十二条的规定，是合同而不是合同标的物。也就是说，双方的意思表示或者合同双方约定的权利义务是否违反该条款，而不是审查标的物。客体不是《中华人民共和国城乡规划法》第五十二条违反的主体，但当事人或行为是违反的主体。涉及疾病的合同

社会公共利益是指社会全体成员或社会不特定多数人的利益，主要包括社会公序良俗。损害社会公共利益可以理解为损害公序良俗。使用、买卖、出租违法建筑的行为，虽然该行为可能受到法律的批评，但不一定损害公共利益，或者虽然损害了利益，但可以纠正(有关规定允许违法建筑合法化)。因此，涉及违章建筑的买卖合同不违反该条规定，无效。

是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。103010第十四条规定：《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性条款”，是指生效的强制性条款。根据该规定，需要审查违法建筑的交易行为是否违反效力的强制性规定。效力的强制性规定，是指效力的规定，是指法律、行政法规明确规定违反该规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反将导致合同无效，但合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。这种规范不仅是为了惩罚非法行为，也是为了否定其在民法和商法中的效力。因此，只有违反了效力的强制性规范，才能认定合同无效。与效力的强制性规定相对应的是管理的强制性规定。按照这种理解，法律或行政法规没有明确规定涉及违章建筑的合同无效，而建筑物是否符合城市规划的问题，则是一般行政法规的行政规定。因此，涉及违章建筑的合同不违反强制性规定，不能认定无效。

3.处理涉及非法建筑合同的案件

对于涉及违章建筑的合同处理，根据司法被动、行政权与司法权分离的原则，法院不应处理违章建筑的责任问题。法院只应审查当事人之间的纠纷(原告的诉讼请求是否有效)。处理上述情况时，应认定合同有效。然后根据当事人的主张，具体问题具体处理。在双方都知道建筑违法的情况下做出判决，是否存在违约行为，合同是否解除或者无效(违法问题除外)。