拆迁补偿标准,拆迁补偿细节

在房屋拆迁过程中，有些被拆迁人会向我们的拆迁律师咨询一些问题。我们收集了一些问题，问得最多的问题属于“被拆迁人的房子需要拆迁，但不知道是什么样的拆迁补偿政策”。我们做什么呢还有一些疑问。一些地区的拆迁补偿还是按照几年前的标准。这合理合法吗？被拆迁人最关心的是拆迁补偿，这也关系到被拆迁人的直接经济利益。

补偿原则-国有土地上的房屋征收

103010第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类不动产的市场价格。被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估方法评估确定。

也就是说，国有土地上被征收房屋补偿标准的确定主要有两个原则。一个是评估时类似房地产的市场价格；二是具有相应资质的房地产价格评估机构的评估定价。

特别是在实践中，一些被征收房屋没有类似的房地产市场交易价格可以参考。在这种情况下，拆迁补偿将更加依赖于评估结果。在这种情况下，被拆迁人要特别注意评估程序的合法性，评估结果是否准确。

综上所述，原则上，国有土地上房屋最终补偿价格的定价依据应当是在充分考虑分户评估结果的基础上，以房屋的市场交易价格为基础，对房屋进行包括装修补偿、搬迁费用、临时安置费用和其他奖励费用在内的充分补偿。此外，还应当对经营场所给予足够的停产停业损失补偿。

补偿原则-集体土地和房屋征收

103010明确提出，征地涉及农民房屋拆迁的，必须先安置后拆迁，以妥善解决被征地农民住房问题，确保被征地农民原有生活水平不降低，保障其长远生计，严格执行规定程序和补偿标准。

对于集体土地征收和集体土地上的房屋拆迁，最重要的原则是“不降低被征收和拆迁农民原有的生活水平”。在此基础上，再分别看关于集体土地征收和房屋拆迁的原则性规定。

征收耕地补偿费包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费。

征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。

也就是说，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》现行规定，确定集体土地征收补偿金额的依据主要是被征收土地的年产值和当地政府根据耕地补偿标准规定的具体补偿标准。

关于集体土地上房屋拆迁标准的确定，由于集体土地上房屋的交易条件相对严格，可以

国有土地上房屋的补偿公式可以大致理解为：货币补偿金额=房屋征收补偿价格(参考评估结果和市场价格)；室内装修搬迁费用补偿；临时安置费(过渡费)补偿；停产停业损失赔偿；其他奖励性补偿的补偿；产权交换价值差(可能为负)。

对于产权调换价值差的，可以理解为补偿方式分为货币补偿和产权调换补偿。在上述公式的基础上，被拆迁人选择的具体补偿方式可能在优惠政策价格的基础上出现，并部分或全部折算为安置房的购买价格。

选择产权置换补偿方式时，安置房补偿标准主要根据置换比例确定。通常情况下，如果安置房位置与被征收房屋相近，面积置换比不小于1，333，601。当安置房与被征收房屋相差较大时，置换面积比也可能高于133601。

集体土地征收补偿费的计算公式为：土地征收补偿费=土地补偿费、地上附着物、青苗补偿费、安置补助费和其他补偿费用。

其中，地上附着物及青苗补偿和安置补助费补偿部分归被征地农民所有，安置补助费的实施可以是货币补偿，也可以是社会保障。土地补偿费归集体经济组织所有，被征地农民按照集体经济组织通过村民会议确定的分配方案参与土地补偿费的分配，通常最终获得的补偿比例不低于80%。

集体土地上房屋拆迁补偿公式一般如下：拆迁补偿金额=被拆迁房屋重置成新价宅基地的区位补偿价格合法宅基地面积装修补偿、搬迁费用补偿、补偿补贴及其他奖励性补偿。

根据一些地方规定，有条件的地区可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，批准将宅基地冰补偿搬迁到新的价格。此外，被拆迁人选择产权调换补偿方式时，应根据具体补偿方案，按照不低于1，333，601的调换比例进行产权调换。

实践中要应用公式详细计算补偿金额，有三个重要依据，一是分户评估报告；二是相关征收项目的具体补偿方案；三是补偿公式中涉及单价的确定依据，如地方法规、规则、新确定的面积价格等。

对于这部分信息，被拆迁人主要可以通过两种途径获取。一是行政机关发布的有关征收补偿方案的公告；二是地方国土资源部官网的征地信息公开栏。

在用公式计算出大致的补偿价格后，被拆迁人要想争取到高于底线的更高补偿价格，更多的是取决于被拆迁人的谈判技巧以及对项目信息等相关法律法规的进一步了解。