经济适用房和棚户区改造有什么区别,经济适用房可以改造吗

近年来，棚改拆迁安置房屋买卖纠纷越来越多，各地法院的判决也不尽相同，有的是肯定的，有的是否定的。那么，类似这种棚改拆迁安置的房子能买吗？购房者能不能拿到房子，成了很多已经买房或准备买房拆迁安置的人心中的疑问。今天，我们来谈谈经济适用房和棚改房的一些区别。

一、什么是拆迁安置房？

顾名思义，安置房就是用来安置拆迁户的房子。在我国，拆迁可以分为两类：集体土地上的房屋拆迁和国有土地上的房屋拆迁。集体土地上房屋拆迁的基本流程是征地拆迁，国有土地上房屋拆迁是征收拆迁。它们所依据的法律法规也不同。

(1)集体土地上的房屋拆迁

一旦在城中村和郊区农村遇到拆迁，绝对和中彩票一样。你手里有几套房，几百万存款，你立马变身百万富翁，甚至千万富翁。大部分拆迁户是欢迎搬迁的，即使有少数搬迁纠纷，也是希望被搬迁的人想享受更多搬迁补偿而引发的纠纷。

集体土地上房屋拆迁的第一步是土地征收，主要依据是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和各省的土地管理条例。基本流程如下：土地规划-办理土地置换指标-拟定征地补偿方案-办理征地审批手续-发布征地公告-与村委会签订征地协议-与村民签订拆迁安置协议(货币/房屋)-领取货币/拆迁安置房。

(2)国有土地上的房屋拆迁

拆迁针对的是房屋的国有土地使用权。部分拆迁不涉及土地征收，只是简单的征收地上附着物。前段时间老百姓一致担心土地使用权70年到期后怎么办。随着《物权法》及中央一系列政策的颁布，逐渐销声匿迹。国有土地上的房屋拆迁主要分为产权房和非产权房。产权是指被拆迁人拥有房屋的合法所有权证。非产权房主要指公租房，包括政府公租房和单位自建租赁房。国有土地上房屋拆迁的主要法律依据为《国有土地上房屋征收和补偿条例》，基本流程为：发布征收公告—拟定征收补偿方案—签订拆迁安置协议(货币/房屋)—接收货币/房屋。国有土地上拆迁安置的房屋，可以是商品房，也可以是拆迁安置房。如果置换的是商品房，被拆迁人已经直接取得房屋所有权证，与其他商品房没有区别，本条不再考虑。

政府在建设安置房的时候，通常会建设很大的安置房面积，通常包括安置房、低价商品房、廉租房。政府开发建设这类区域，早些年，政府成立自己的开发公司进行开发。现在逐渐把这类项目交给专业开发商，但一般开发商利润有限(比如8%)，还会给开发商一些其他优惠政策。

第二，安置房和经济适用房的区别

根据《经济适用住房管理办法》，经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定邢弢面积和销售价格，按照合理标准建设，为城市低收入住房困难家庭提供的政策性住房。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的组成部分。这类房子具有政府的保障功能，是政府征税后采取的惠民措施，是社会资源二次调节和分配的手段。目的是让城市低收入者能够拥有自己的住房。保障房的购买、使用、转让都有一套完整的体系。买家必须是城市居民

2.收购的对价是否存在差异。拆迁遵循补偿原则，安置房一般是拆迁房屋置换的收入；经济适用房具有很强的福利性质。政府把一部分收入转移给了购买者，购买者支付的价格远远低于市场价格。

3.处置权不同。安置房的所有权人可以决定房子是自用还是出租；经济适用房只能自住。

第三，安置房买卖协议的效力。

有些被拆迁人在拿到安置房后，会把一套或几套房子卖给别人，以此来获取一些现金挪作他用。因为当时房子还没有取得房屋所有权证，价格相对市场价比较低，吸引了一部分购房者。但当买家在购买并入住数年后要求卖家办理过户手续时，部分卖家由于当时市场价与收购价的巨大差价而失衡，往往会要求买家支付一定的费用协助过户。有的买家可能会妥协，但有的买家不同意，产生纠纷，然后起诉到人民法院。那么这种协议需要明确两个法律问题。

1.没有房屋所有权证的买卖协议有效吗？

103010第三十八条：“下列房地产不得转让： (六)未依法登记领取权属证书的。”目前拆迁安置房买卖协议大多属于这种情况。他们违法是肯定的，但一定无效吗？答案是否定的，这种协议是有效的。我国法律规定很多事情不能做，但是很多不能做的事情不一定无效。没有结婚证不能生孩子，没有准生证也不能生孩子，孩子出生了怎么办？重新发行它。很多做不到的法律规定，是政府主管部门为了管理方便而规定的，是为了让社会在一套合理的规则内有序运行。在法理上，我们可以把不称职分为两类。一种是我们肯定做不到，但是做了就无效，会受到严厉的惩罚。另一种是你做不到。可以办，但是要办手续的话可能要承担一定的处罚。前者称为有效规制，后者称为行政规制。未取得房屋所有权证买卖房屋的约定是违反行政法规的。此类规定不影响协议的效力，但需要办理相关手续。

2.拆迁安置房买卖协议是否损害国家或公共利益？

在一些安置房买卖纠纷案件中，一些法院判决协议无效，主要是因为房屋买卖损害了国家和社会公共利益。我不赞成这种观点，而在笔者办理的安置房买卖纠纷一案中，通过与法官的沟通，法院最终认可了我的观点，认为安置房买卖不涉及国家和公共利益，协议应当有效。

安置房是被拆迁户的原房置换，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》取得。搬迁的重点是补偿。被拆迁户在搬迁过程中并没有享受到国家的福利保障，而是为了公共利益放弃了原有的拆迁房屋和房屋内的土地。被拆迁安置房与原被拆迁房屋的置换属于对价补偿，与经济适用房的保障性质不同，因此不损害国家和公共利益。虽然拆迁安置房屋买卖过程中存在各种手续瑕疵，但并不能从根本上影响协议的效力。