来源:烂尾楼作者：富弘图 时间：2022-08-03 11:27:38浏览70次
房价久居不下，可买房依然是每个家庭的“人生大事”。许多人奋斗多年，就为了买一个属于自己的小窝。然而不管是谁，在支出这么一大笔购房资金后，难免会肉疼，总寻思着能有点优惠就好了。
基于购房者这类心理，开发商的优惠手段自然是层出不穷，其中买房赠送面积就是**常见的手段之一。
什么是赠送面积？
所谓赠送面积是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。
但我们要清楚的是开发商不是做慈善的，自然是不会做赔本的买卖，购房赠送面积更多的是利用了购房者的心理，让他们以为自己得到了优惠，实际上只是落入了开发商的营销陷阱，故由此产生的纠纷也不少。
纠纷案例
纠纷一：图示有阳台，收房时却没了
案件回顾：
2018年，李某想买个“单身公寓”，于是来到湖南省岳阳市岳阳楼区一小区，向某房屋置业公司交纳了购房定金5000元。几天后，她在该置业公司工作人员的带领下参观了样板房，此样板房有阳台，并且从楼层平面示意图来看，自己所购房型也有阳台设置标志，并标明该部分为全赠与面积空间。
于是，李某当场签订《商品房屋买卖合同》并交纳房屋首付款20.82万元，房屋于2019年5月1日交付。
然而收房时，李某发现自己的房子根本没有阳台，于是拒绝收房，拒绝提交资料办理贷款手续，也拒绝交清剩余罚款。
为此房屋置业公司将李某起诉至法院，李某反诉对方要求解除商品房买卖合同，返还首付款。
法院判决：
房屋增设阳台系对原房屋的改造，开发商将其作为全赠与面积空间赠与购房者，对购房者来说具有极大的诱惑。
推定李某购买案涉房屋与此具有因果关系，李某有理由相信交付的房屋具有与样板房一致的增设阳台部分，李某基于案涉房屋未增设阳台而不接受该房屋具有合理性，其主张交付的房屋没有阳台不能满足购房时的需要，因开发商违约致使合同目的不能实现，从而要求解除合同的诉求应当予以支持。
**终法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，房屋置业公司返还李某购房款20.82万元。
纠纷二：赠送面积反遭原有业主投诉、无法兑现
案件回顾：
2016年3月，谢某到开发商售楼处了解户型，开发商将售楼大厅摆放的“置业计划书”上以明显方式将新户型与老户型（前期开盘户型）之间的公共面积（公共走廊）标识为“赠送全部面积”，售楼人员也向谢某口头说明“赠送全部面积”区域可以做厨房，这样“计价面积”区域和“赠送面积”区域合起来就可以分隔为“两房两厅一厨一卫双阳台”，售楼书封面也将此显著注明。
交房时，开发商在新、老户型的公共面积外立了入户门，以此公共面积作为“赠送全部面积”，但交房后受到原老户型的业主投诉，导致开发商承诺的“赠送全部面积”无法兑现。
谢某因此起诉开发商虚假宣传。
法院判决：
开发商赠送部分的公共面积为该栋楼全体业主所共有，开发商的赠送行为损害了全体业主的利益，因此这部分的赠送内容无效。
开发商已按承诺的内容设立入户门将赠送部分交付给谢某，而开发商拆除入户门既是执行有关主管部门的行政决定，也是承担合同无效后履行恢复原状义务的行为，拆除行为具有合法性和正当性。
故开发商的行为不构成欺诈，但对谢某的签约意愿产生一定的影响，开发商明知是公共部分仍对谢某承诺予以赠送，故应对谢某期待合同履行后的利益损失承担赔偿责任。
**终判决开发商按照合同约定的每平方米单价的80%赔偿不能履行向谢某赠送部分面积承诺的损失。
此类纠纷其实并不少见，甚至还有开发商交房时直接以合同里并未提及赠送面积而直接违约，因为“赠送面积”是不会像产权面积一样进行明确具体的约定，所以才会隐含一定的法律风险，故购房者应权衡利弊，理性谨慎看待“赠送面积”，避免纠纷产生。
为此，小居特地整理了一份关于“赠送面积”的小科普，“知己知彼”才能减少踩雷！
赠送面积通常有哪些形式？
一般而言，开发商的赠送面积会有：入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层、大凸窗等等。
这些赠送面积不规范！
“偷”面积：
“偷”面积实际上是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少套内面积，这样一来，可以帮助开发商减少上税费用，更是可以将“偷”来的面积“赠”给购房者。
违建面积：
部分开发商赠送面积，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。
侵犯共有面积：
开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积，比如顶层露台、地下室空间等。
这些面积本来就是你的，赠送从何谈起？
◆露台是完全赠送的
◆入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积
◆阁楼净高不满2.1米，不算面积
◆落地飘窗低于2.1米，不算面积
◆凸窗不落地的不算面积
◆地下室净高低于2.1米不算面积
赠送面积计入产权吗？
1.买底层送花园
购买底层赠送花园是比较常见的情况，开发商会习惯用它作为赠送面积给购房者，而部分购房者会乐于将其打造成花园或者菜园，但是这种是不计入产权的。
而且一层小院理论上应属于公共面积，故购房者的房屋产权证上，也不会有小院的测绘面积。但同样是一层带小院的房子，送小院的房屋单价会略高于不送小院的房屋单价。
2.买房送阁楼
早些时候的低层建筑或者小高层，顶楼会带有阁楼。而顶层房子由于难以出售，故开发商会利用赠送阁楼的方式吸引购房者。
根据相关规定，阁楼结构净高在2．1米及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．2米及以上至2．1米以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1．2米以下的部位，不应计算建筑面积。
3.买房送车位
现阶段，大部分家庭都至少有一辆车，故对车位的需求妥妥是刚需，因此开发商送车位也是一个非常吸引购房者的点。但是在听到买房送车位的时候，一定要注意：开发商送的到底是产权车位还是人防车位。
人防车位不可以出售给个人，禁止开发商销售，产权属于国家，使用期限不得超过20年；产权车位可以由开发商出售给个人，购房者拥有车位的完整产权，可以办理产权证，使用年限与房屋土地使用权一致。
也就是说，相比产权车位，人防车位可能会面临许多问题，比如强制征用等，但相应的，销售价格也会相对来说低很多。
4.买房送露台
很多购房者乍一听到开发商说赠送露台，瞬间就心动了，毕竟一旦赠送，露台的面积可不小呢。但是按照相关规定，露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件，不计入建筑面积，所以没有产权。
但因为露台是实际可以使用的面积，所以房子本身没有问题的情况下，可以考虑购买。
来源：湖南高院、法治海曙、龙岩普法、萧山司法、**高人民法院司法案例研究院
近日“济南中院“”公众号发布经典案例：开发商宣传的“千亩大盘”等与实际不符被购房者起诉！济南中院作出判决……
我说一下大致案情：
1、甲房地产公司在销售宣传中，济南市市中区市场监督管理局认为该公司虚假或引人误解的商业宣传，对其作出行政处罚。
2、买房人赵某主张甲房地产开发公司涉嫌虚假宣传，导致其以明显偏高的房价与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同，造成了赵某信赖利益的损失，要求甲房地产开发公司退还房屋差价款并支付相应的利息损失。
3、**终法院判定：甲房地产开发公司承担涉案房屋总价款1.5%的赔偿额。
ps：虚假宣传内容主要为千亩大盘、M5轻轨、三甲医院……?
案件没有说明具体开发商是哪一家，但根据关键字搜索，2020年10月10日市中区市场监督管理局对绿地国际城有过相关内容处罚，当时被罚款200万，与案件提到的项目比较相符。
这次买房人起诉开发商虚假宣传要求退还房屋差价款并支付相应的利息损失，**终法院关于损失数额的确定问题，购房人申请对涉案房屋在签订合同时排除虚假宣传后的实际价值进行鉴定，鉴定机构出具的分析说明中虽认为现状下无法就三项虚假宣传对涉案房屋价格的影响出具明确金额，但亦明确认可“三甲医院”及轻轨对楼盘价格存在一定影响，在鉴定机构无法出具明确意见的情况下，宜由法院自由裁量确定损失数额。综合考量涉案商品房项目所在位置、虚假宣传的具体内容、虚假宣传对房价的影响、所在区域整体房屋价格的走势等因素，兼顾法治营商环境等情况，酌定甲房地产开发公司承担涉案房屋总价款1.5%的赔偿额。当时买房人房屋总价款为1697800元，所以**终获赔25467元。
一般起诉开发商虚假宣传证据很难认定，因为开发商为了规避风险宣传资料会加很多免责的小字，“资料仅要约邀请，**终以签署的《商品房买卖合同》为准”；而合同又说是标准模板，不能把那些承诺写进合同，**终买房人发现问题也只能集中去售楼处拉着条幅讨要说法，走法律程序难之又难。而且此类判决影响范围太大，万一判开发商虚假宣传存在过错，被判赔偿，是不是这个项目的所有买房人都能起诉并获赔。
查询中国裁判文书网，可查到涉及绿地国际城此前3起案例判决书，内容诉求都与上面那起案例相似，但这3起案例都是买房人原告败诉并承担案件受理费用。胜诉的这起案例网上还查不到完整判决书，不知道有了这起胜诉案例作为典型案例参考，以后起诉开发商虚假宣传胜率会不会大些，毕竟有合法渠道大家也不愿意去维权解决。
解决这类问题不能靠维权与起诉，还是要前期加强开发商宣传约束力度，对于违规宣传加大处罚；不然**后受伤的还是买房人。
这类的维权可以参考股市经验，据《证券法》第八十五条的规定，上市公司信息披露义务人未按照规定披露信息，或者公告的定期报告、临时报告及其他信息披露资料存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，信息披露义务人应当承担赔偿责任。
也就是说上市公司因为披露虚假信息被证监会处罚后，在处罚公布前购买这个公司股票的股民可以 以此提起诉讼，要求赔偿损失（处罚公布后股票会连续下跌）；这时会有专门的律师团队接手此类案件诉讼，符合条件的股民只需联系登记即可，这类案件一般不用付律师费，律师团队会征集大量受损股民集体起诉，获赔后再收取一定比例律师费，不获赔不收费。
如果买房人遇到开发商虚假宣传遭受损失也能类似操作，就会比较省心，比拉条幅维权也要体面一些。
可以把这篇文章转给你正在维权的朋友
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