来源:烂尾楼作者：汝新冬 时间：2022-08-03 12:47:39浏览88次
一边是掏空“六个钱包”买新房遭烂尾，一边还要每月背负沉重的还贷压力，在双重困境之下，全国多个城市停工或烂尾楼盘的业主选择停贷。据不完全统计，包括郑州、武汉、南昌、长沙、太原、景德镇等城市在内的多达80个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷。
新京报记者邀请北京金诉律师事务所主任王玉臣、河南融业律师事务所王海涛、上海权典律师事务所合伙人律师张柯三位资深律师从法律层面对业主强制停贷的做法做出解读，并且从法律角度给出业主建议。
据不完全统计，目前已有超80个停工或烂尾的楼盘业主决定强制停贷。图/IC photo
业主直接“停贷”存风险
问题1：在楼盘“出险”之后，购房人主张停贷的做法是否有法律依据？
王玉臣：在法律层面上，确实没有明文规定出现这些情况后购房人有权直接停贷。在这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；另一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。烂尾楼盘的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的，所以不是直接就能赋予购房人可以停贷的权利。这是两个合同，两个法律关系。
所以，这种停贷的做法有着不小的风险。如果没有得到银行的回应和同意，同时也没有得到法院的判决支持，贸然停贷的购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能会被诉到法院，甚至还可能会被法院强制执行。
问题2：如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？
张柯：烂尾是因，停贷是果，如果只以单个合同的相对性论，不符合公平原则。对于购房人而言，已经支付了首付款，但购买的期房停工或者烂尾，一方面超过约定期限没有收到房子，另一方面还继续偿还贷款，这是不公平的。对于开发商而言，收了购房人的首付款和银行贷款，却不能按时交房。对于银行而言，依约既享有抵押权，又享有债权，但却违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。
2018年广东省高级人民法院（简称“广东省高院”）审判的一个案件，具有参考意义。这个案件是招商银行股份有限公司惠州分行（简称“招行惠州分行”）因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（简称“光耀公司”）金融借款合同纠纷一案。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。
问题3：面对楼盘停工甚至烂尾，购房人是否有权单方面停止履行贷款合同义务？
王海涛：如果购房人起诉要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还；对于已偿还部分以及首付部分，应由开发商偿还购房人；开发商不再履行对购房人交付房屋的义务。对于后续贷款的偿还，如果解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。
可以参考**高人民法院民事判决书（2019）**高法民再245号案例，因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房人），而买受人不负有返还义务。
此类案件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
问题4：对于遭遇烂尾楼的购房人，如何从法律层面为自己维权？
王玉臣：首先，尽快核实所购项目的预售房款收取情况、监管情况，是否存在开发商逃避预售资金监管、挪用预售资金的情况，通过信息公开申请等方式对项目的开发建设做全面的调查和了解。
其次，若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。如果通过核实，发现在这个过程中银行也存在违规操作，还可以视情况提起相关的违法查处申请。
再次，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究逾期交房违约金。
第四，很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行范围是购房人的房屋。所以平时务必注意查询开发商的执行情况，如果发现自己购买的房屋被查封或被执行了，要及时提起相关的异议，必要的时候，还要及时提起执行异议的诉求。
**后，在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。作为购房人，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予咱们老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。
若银行违规放贷，监管部门可行政处罚
问题5：如果银行违规放贷，应承担什么样的责任？
王海涛：如果银行违规放贷，不构成业主对房屋贷款合同停贷的原因，但是，违规放贷的银行将会受到监管部门的行政处罚。
根据《银行业监督管理法》第48条规定，银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。同时，很多省市专门出台监管细则，禁止银行监管新的预售项目。
对于违规银行面临的风险而言，如果业主要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行，开发商的偿债能力及周期是不确定的。
问题6：目前，购房人与银行签订的房屋贷款合同中，是否有涉及银行违规放贷等的相关约定？
王玉臣：一般是没有的。特别建议购房者，在现在的银行按揭贷款合同文本中，将违规放贷的情形进行罗列，并且约定如果出现烂尾等情况，后续的违约责任如何厘清。
张柯：银行如果在购房人与银行签订的借款合同中，通过格式条款，明显不合理加重购房人的责任，如约定“借贷关系解除的，借款人应当返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用”等，则可能违反公平原则。
开发商违法违规挪用监管资金将被处罚
问题7：开发商挪用监管资金致使楼盘烂尾，开发商应承担什么责任？
王玉臣：商品房买卖合同中一般都没有约定挪用监管资金的违约责任，所以开发商挪用监管资金，一般是应当承担相应的行政处罚责任。
根据《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果银行监管不力，开发商挪用预售款，都属于违法行为。针对开发商的违法行为，购房人可以向当地住建部门投诉，住建部门可以对开发商采取列入信用黑名单等行政措施。
问题8：购房人停贷对开发商有什么影响？
王海涛：对于开发商而言，可能面临的后果为购房人主动停贷、解除购房合同、要求退房等。在法律层面，如果解除购房合同以及贷款合同，法院可能会根据情况判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。
业主抱团停贷是否会促使开发商复工这需要分别看待，因为，开发商的交楼说到底是资金问题，从一定程度上来讲，有促进开发商交房的作用，具体作用大小，还要看房地产市场状况以及开发商实际面临的困难。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 柳宝庆
在珠海市自然资源局、珠海市中级人民法院的指导下，由珠海市城市更新协会、珠海市破产管理人协会、阿里拍卖主办，广东省破产管理人协会、珠海市律师协会协办的“从破产法视角探寻烂尾楼盘活方法”研讨会日前在珠海举行。
本次研讨会内容以2021年珠海市自然资源局出台的《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》为引，以破产类实务方法为纲，结合省内外具体个案进一步推进府院联动为标，以期对房地产企业、破产管理人、律师以及其他相关行业的从业者有所启发和助益。这标志着，珠海开启了全市烂尾楼处置的“府院联动”新模式。
关于烂尾楼的整治处理办法，广东省早在十几年前就已开始深入思考和积极探索。
广州在2003年就已在研究这个问题，由于烂尾楼的情况过于复杂，目前广州是采取一楼一策的方式。2021年4月20日《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》的出台，走在了广东省乃至全国的前列。珠海市自然资源局下文，指导全市烂尾楼的处置，城市更新科主动联络法院，发动城市更新协会力量，正式开启了全市烂尾楼处置的“府院联动”新模式，意在通过破产程序来处置珠海全市的烂尾楼。
珠海市烂尾楼现状背景如何？根据珠海市自然资源局调查统计的数据显示，整个珠海市的烂尾楼主要集中在90年代房地产大发展的时期，烂尾的原因无外乎就是两大块：一块是经济危机的原因导致项目资金链断裂，造成无法持续投资，烂尾。第二块是因为建设过程的监管没有到位，出现了没有按图施工，违法建设，**后导致房屋的安全质量无法通过验收，造成了烂尾。
珠海市自然资源局更新科科长郑文玉表示，实际上烂尾楼处置的重心重点还是在经营性的项目上，比如说商业办公住宅这一类的烂尾楼是整个政策想要解决的核心重点。“烂尾楼的处置思路，我们还是希望借助市场。市场，是广东尤其是深圳、珠海改革开放**关键的一个词。我们希望在市场上去寻找活力，去释放活力。”
目前为止，珠海全市65个烂尾楼，共有20个项目已盘活。其中列入2021年度实施计划的烂尾楼项目共9个，8个项目已盘活并开工建设，1个项目正在开展前期工作。而关于预重整、破产重整这些试点，也正在珠海部分主体上尝试。
烂尾楼问题是许多城市治理之痛，它山之石可以攻玉。广东省破产管理人协会副会长、深圳市破产管理人协会副会长卢林进行了“财务投资人在房地产企业破产重整中的参与模式与策略”主题分享。据他介绍，西部某省的烂尾楼出现了300多个，而在省会城市就有90个。该省会城市是怎么处理这些房地产烂尾楼工程的重整的？卢林副会长着重挑选了他经手的该地市的四个案件，每个案例采用的方法都不一样。**种模式，协会作为重整投资人角色介入；第二种模式，协会作为共益债权人角色介入；第三种模式，协会作为购买资产投资人角色介入；第四种模式，协会既做共益债权人，又购买债权。
“阿里拍卖作为在线资产处置平台，累计的网络资产处置经验、大数据技术、智能合约等能力，可以为珠海市的烂尾楼项目盘活提供行业数字化解决方案。”阿里拍卖破产业务总监姜天萃介绍，过去9年阿里拍卖处置了3600多次在建工程，处置**大一笔交易是北京中弘大厦33亿，成交后很快进入后续承建中，交易只是在建工程重生的开始。（中国日报社广东记者站）