烂尾楼业主起诉有用吗

烂尾楼业主起诉有用吗，烂尾楼业主单方面强制停贷是否可取？

**近，全国多地烂尾楼业主发起了轰轰烈烈的单方面“停贷”运动，一时间全国上下议论纷纷，甚至银行股都受此波及大跌为敬。那么因为烂尾，楼盘业主单方面采取过激措施是否可取？

纵观我国住房改革以来近20多年的发展，也经历过不少烂尾楼事件。笔者回顾总结一下笔者所见所闻的案例，分享给大家。

一、广州著名烂尾楼楼盘广地花园等。2004年我刚辞职到广州做律师时，**个律所主任就代理了广地花园开发商的业务，大约有几百个案子吧。那时候那个楼盘也是资金链断裂烂尾，闹得很大。后来政府出面解决问题。我记得业主们普遍采取了两种维权方式。**种是起诉解除房屋买卖合同，第二种是什么都不管，继续还贷，然后坐等政府解决。事实证明第二种业主后来赚大发了，躺赢！这里的房子那个地理位置当时是很偏僻荒凉的，后来就不得了了。当然**种业主也不亏，拿回本金投资股市也好，买其他地方房产也好，也是发得不清不楚。就是可惜我那时候没钱又没胆啊，看着干着急，多好的抄底机会。

后来有朋友买了广州大道中那个立交桥附近的楼，就是南方日报社旁边那个高高的单体楼，烂尾了，她急着住进新楼结婚觉得着急又窝火，想打官司拿回钱重新买房，我给她讲了广地花园的案例，她没有打官司了，虽然没有新房做婚房，但过了几年这个烂尾楼变得很漂亮，她也如愿住了进去，这个楼价翻了好多倍。

后来接手了一些其他的烂尾房子的官司，官司赢了有的拿回本金，有的开发商破产有没有拿回钱时间太久没跟了也不知道了，有的还是坐等躺赢，有的起诉办理到了房产证。那个时候恒大的金碧花园也闹得很厉害，我几个胆子大又有点钱的朋友都跑去抄底，结果证明他们又吃了一波红利。人生赢家啊，妥妥的。

总体上来说，楼市上升期，胆子大，烂尾也不怕的都发财了。

二、业主单方面停贷可不可取？

言归正传，我们说说烂尾楼业主单方面停贷的事儿。如今的楼市究竟是上升期还是下降期，我们都不是经济学家都讲不清楚。究竟是要起诉退房，还是等待政府出面解决，笔者和广大烂尾楼业主一样也不敢说，毕竟不是投资专家。

首先，不管要不要房子，贷款肯定不能由业主单方面不经法律程序自行停止，至少从法律层面讲是这样的。业主和开发商签订了《商品房买卖合同》，和银行签订了《按揭贷款及抵押担保合同》，这都是有效的合同，不是由业主单方面说停止不履行就可以的，这是违约。这样做的结果，必然会引起银行反制，起诉追究违约责任，承担诉讼费、违约金、律师费等等很多损失。上网查查，今年就有不少人断供被银行起诉而房子被法拍的。法治社会建设不可能因为一些人或某些局部事件而改变，那对广大人民也不公平，也无法交代，所以笔者以为依靠聚众的企图，时代变了，恐怕难以达到目的。当然，如果你运气好，政府支持你了，那当我什么都没说。

笔者觉得吧，如果业主确实不想要这个房子、也不想还贷了，闹心，毕竟这几年疫情搁谁都不好过。那么就赶紧地向法院起诉，根据民法典以及新的司法解释，呐，也有新的生效判例，相信很多有心的朋友也查询过。确实不能交楼的烂尾楼，起诉后判决解除《商品房买卖合同》，《按揭贷款及抵押担保合同》是能得到支持的，特别是还能判决支持开发商返还业主已经支付的购楼款本金和利息，赔付支付的贷款利息。至于银行贷款余款就不用担心，那是银行的事。

当然，有聪明的网友也许会问，我那个购楼本金呢，能保证拿回来吗？这个，只能告诉你看涉及的案件情况和你的运气哈，律师是不能保证承诺按案件结果的。话说回来，如果烂尾楼好了或拿回本息了，你难道能奖励笔者吗？！哈哈，开个玩笑，不骂球我就阿弥陀佛啦。

烂尾楼业主起诉有用吗，王玉臣：烂尾楼业主贸然停贷有风险，合法维权更保险

中新经纬7月14日电 题：烂尾楼业主贸然停贷有风险，合法维权更保险

作者 王玉臣 北京金诉律师事务所主任

近期烂尾楼业主强制断供事件持续发酵，备受市场关注。据不完全统计，已经有上百个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷。

为何会造成今天这种局面？

首先，从整个大背景来看，人们对于楼市普遍是极度缺乏信心的。可以看到，尽管上半年优惠政策力度加大，但是人们的购买欲依然相对较弱。

其次，日前频繁出现大型开发商项目停工或烂尾的现象，或许已经从一个小概率事件，变成了一个相对大概率事件，这在一定程度上更加剧了购房者恐慌的心态。

再次，从银行的角度来说，房产开发和银行是息息相关的，银行在其中往往扮演着一个十分重要的角色，甚至有的还是预售资金的监管银行。在整个过程中，银行的一些所作所为，会直接影响到项目的进展。倘若银行出现配合开发商转移挪用预售资金、违规放贷等行为，无疑会推动烂尾楼的产生。

**后，站在购房者的角度考虑，作为靠贷款买房的业主，自己买的房子不能如期交付，但还不得不继续向银行还贷，心里肯定十分憋屈，如今拒还贷款也实属无奈之举。

法律风险下业主该何去何从？

在商品住房买卖过程中涉及到两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一种是购房者和银行之间的借款关系。虽然两者密不可分，但相对来说还是独立的合同关系。

按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。房屋烂尾属于开发商违约，不直接影响购房者向银行履行还款义务。如今各地业主在楼盘烂尾的情况下，未经法院判决停贷，或者没有达成停贷协议，就单方面贸然宣布并实际停止还贷行为，业主往往就成了违约方，其征信也会一并受到影响，还可能被起诉到法院，甚至被法院强制执行。

因此，从情理上可以理解业主的行为，但如果业主想要实现停贷，还是要在合法合规的情况下进行，尽量降低可能造成的法律风险。

在实务操作中，通常可以从以下两个方向着手：一是提起民事诉讼。在符合特定的一些条件时，业主可以直接向法院起诉，要求停贷，等到项目复工后，再偿还贷款。但是由于受到各种复杂的因素影响，很少有法院会判定这种情况业主可以直接停贷，也就是说业主胜诉的概率是很小的(虽然有个别胜诉案例)。当然，如果交房已经延期，业主可提起针对逾期交房违约金的民事诉讼；如果楼盘彻底烂尾，业主可以立刻起诉要求解除购房合同和贷款合同，通过这种方式实现停贷。

二是综合运用法律来维护自身权利。业主维权的途径远远不局限于常规的民事诉讼，还包含信息公开、违法查处，甚至是其它类型的诉讼等。上文也分析到，以现有类型的案例来说，业主想要在不退房的情况下直接断供，在法律层面没有特别明确的条文规定，如果提起民事诉讼，法院也很难支持。但当银行违规放贷时，实际上是触犯了相关的规定，应当受到一定的行政处罚，这属于行政管理的一个范畴。笔者建议，业主可以通过在取得相关违法违规证据的基础上，提起相关的违法查处申请，必要的时候，还可以提起相关的诉讼，进而推动问题的解决。

笔者认为，必要的时候，业主可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主的相关权利。但如果一个项目主体已经完工，维权人数又比较多，不建议直接解除合同，可以把推动复工作为**目标。若楼盘前景较好，也可通过多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘。具体在实务操作的时候，一定要结合这个项目和开发商的实际情况，以及当地的实际情况，充分运用法律赋予老百姓的权利，在保护好自己的前提下，合法合规地去解决问题。(摘编自“看懂小程序”)(中新经纬APP)

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责任编辑：张芷菡 实习生 周思静