来源:烂尾楼作者：浮晓夏 时间：2022-08-04 08:22:41浏览58次
烂尾楼的本质其实就是开发商没钱了，就剩下房子。**先知道开发商资金链断裂的信贷公司**时间去讨要自己的利息和本金。债主们施展手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产，包括没卖出去的房子、卖出去了没网签的房子、抵债了没有办合法手续的房子。
而政府在这个过程中，出于各种考量没有优先保证购房人的利益。绝大多部分业主一看楼盘停工，就一起来拉横幅，找政府。但是政府一般情况下也只能安排信访的同志接待，安抚业主，告诉业主领导非常重视，一定协调解决。
施工方扣着工程不放，楼盘就不可能竣工验收，不具备交房的条件。有的房子还有一房多卖的问题，都要等着法院判了再说。
那么具体到底该怎么办？在这里提出几个建议：
1、让开发申请商破产清算，拍卖工程所得款项优先用于偿还业主购房款；2、业主集资，政府建立监管账户，业主支付施工尾款把房子盖好；3、催促政府找开发商接盘，对现在的开发商进行重组；4、要求先执行一部分房屋用来解决先退房业主的诉求；
此外业主还要争取两项权利：1、优先安排业主的子女入学；2、在正是解决之前，政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款。
我要强调一点一群松散的业主，是**没有行动效率的，时间一长他们自己也会自己分裂成几派吵来吵去。业主代表也仅仅是个说法而已，手里一没有委托书，二没有授权书，**重要的是业主作为**大债权人是没有资格上谈判桌的，无论是破产清算的大桌子，还是逼开发商还钱的小桌子。 破产分为两种，重组和清算，重组就是开发商直接变卖其股份变成一家新公司，接着把房子盖完。清算就是让开发商破产，在破产程序中，法院会指定一家律所担任破产管理人，由律所代表开发商对开发商的资产进行清理。一般这样的破产案件周期要三年时间左右。
清理完债务之后，余下的律所先拿走劳务部分，剩下的债权人去分。这个时候该按照什么顺序分呢！是支付了大部分购房款的购房人→施工方→银行→一般债权人。还是施工方→银行→购房人？ 按照我对法律的理解和办案经验讲，购房人优先权是有明确的法律依据的，知道这个法条的人不多但绝不是没有，毕竟如果不管购房人的生存权，也确实难以平息社会问题，所以才有了**近几年几个成功的烂尾楼复活案例，让业主的优先受偿权得到了法院的实践性认可。
整个维权过程中，众多业主拧成一股绳才是解决问题的重要力量支撑，人心是复杂的，准有部分人会选择观望，当前线传来利好消息，没有参加集体行动的业主才会要求加入维权小组。但是我们一定要知道如果执行款下来，一定是**先起诉退房的业主先得到钱。而这个时候更多的业主现在还在等待，等待施工、等待交房。
至于能不能办产权证？房管局表示不可能办产权证，住宅还好说，商铺部分根本不可能办下产权证，因为没办法做面积实测！业主的房子在哪儿？总不能你在地上用粉笔画条线，就说这里有套房子。
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一边是每个月要还房贷的压力，另一边是烂尾楼不知道何时能交付。
6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们将一份《强制停贷告知书》晒到了网络上。
2021年买了该楼盘的王女士怎么也没想到，自己买的楼盘在买入几个月之后就毫无预兆地停工了。本以为2023年就能住上新房，没想到等来的却是一个停工的工地。
经历了近一年的反复求助后，业主们**终做出了停贷的决定。
《告知书》中提及，楼盘业主一致决定，要求项目于2022年10月20日前全面复工，若在此之前未全面复工，项目所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工之日。
进入7月，越来越多问题楼盘的业主加入停贷声明行列。按照网络流传的业主声明统计，目前近20城逾150个楼盘的业主表示将不再偿还房贷。
但记者也在采访中发现，这些楼盘业主的停贷行为大部分仍局限在声明层面，记者所在的几个业主群里，尚未出现实际停贷行为，相比 “停贷”，他们更期待自己能够早日入住新居。
景德镇的王女士一家2021年2月份买下了这套房子，当时开盘价是9500元/平方米，房子总价90多万元，首付30万元。
“公公婆婆卖掉了小房子，我们这边房价低，就卖了20多万元，我爸妈给了我10万，他们都是农民，存这么点钱也不容易。我们几乎是拿所有的现金去付了这个首付，可以说我们是全部的身家都押在了这套房子里。”王女士告诉记者。
公开资料显示，恒大珑庭项目由景德镇市恒荣置业有限公司开发，开盘时间为2021年1月31日，按照原定时间，开发商应该在2023年8月31日交房。
景德镇市恒大珑庭自2021年1月30日开盘以来，已经售出900多户，该项目2021年5月底全面停工，2021年10月20日在政府主导下二期陆续复工，但一期一直未复工，至2022年6月1日再次全面停工。
王女士表示，停贷决定是不得已而为之。“我现在因为要在家带孩子也没有工作没有收入，现在全靠老公一个人养家糊口。房子一直到现在都没有复工，但我们还要还着银行的房贷，我们压力也很大啊。我们要租房、还房贷、养娃、赡养父母，哪一项不需要钱，这次我们要强制停贷实在是没有办法，迫不得已，我不能钱出去了，什么也没见着吧。谁也不想当老赖，也没说不想还贷。皆大欢喜的结果不就是开发商继续盖房子交房，我们有个家能住进去，然后我们继续按时还贷。现在连个家都没了，怎么安居乐业。”王女士说道。
但是，据记者了解到，这个小区尚未出现真正的停贷，王女士也表示，她7月份的房贷已经还掉了，但决心从下个月开始就不会再还房贷，“即使上失信人名单也不还了。”
有相同遭遇的还有来自河南郑州的林女士。2018年的夏季，林女士以21000元/平方米，首付近百万元的价格在郑州市金水区的瀚海尔湾购置了一套房产，原定交房日期为2021年12月31日。但如今，开发商一拖再拖，让交房变得遥遥无期。
“2018年6月份，当时瀚海尔湾的预售证还没下来，借着楼市的热潮去买房的人非常多，买房几乎是靠抢的，2018年12月拿预售合同开始网签，大部分业主的补充协议是2021年12月31日交房，备案合同约定的是2022年6月30日交房。但现在已经延期大半年了，开发商一直不交房，我们拿不到房，住不进去。之前开发商给我们发了一份延期告知书，说是预计2022年11月30日交房。”林女士在谈及四年前购房时对记者表示，“现在业主们等了四年，房子拿不到，还要在外面租房，又付房租又还房贷，还有一部分业主的孩子需要上学，但是房子拿不到就落不了户，教育局也不划片，今年秋季入学的小孩就没有学校可以上，现在是真的没有办法了。”
对于停工的原因，有业主称，是因为开发商拖欠工程款导致停工。
该楼盘的开发商为郑州本地的公司思念集团。思念集团创始人为李伟，1968年7月出生，河南驻马店人，毕业于郑州大学新闻系，全国人大代表。 现任河南省工商联副主席，郑州思念食品有限公司董事长。2022年3月，以150亿元财富位列《2022胡润全球富豪榜》第1558名。
思念集团旗下的房地产板块公司为瀚海大观地产，2015年底思念集团将瀚海地产与中部大观地产进行优质资源整合，合并重组为瀚海大观地产。
据资料显示，瀚海尔湾位于郑州市金水杨金路，由思念系的河南新瀚海布兰登置业有限公司建成，总建筑面积280704平方米，总占地面积66649平方米，共计房屋1570户。周边配套有郑州大学**附属医院（郑东院区）、学校、购物中心和批发市场。
值得一提的是，据业主介绍，瀚海尔湾的楼盘施工进展已达到99%，就差**后的收尾工程和验收。
“一开始开发商不承认是资金断链导致的，还一直对我们表达这个项目不是烂尾楼，但在我们多次的施压追问下他们才承认的确是因为没钱才无法完成项目**后的收尾工作。”瀚海尔湾业主左先生对记者表示，在交房时间延期的7个月里，开发商一直以进行验收回复他们。
这样的回复让左先生无法接受，“什么房子能验收7个月还没验收完？”
“开发商一直说在推进房屋验收，但政府给我们的回应是他们根本没有提交联合验收。”根据林女士提供的郑州市城建局5月30日回复的内容显示，瀚海尔湾未申请联合验收。
据林女士透露，目前业主们正在考虑强制停贷，“什么时候复工我们什么时候继续还贷。”
进入7月，多地烂尾楼项目的业主也发布声明，表示将强制停止偿还贷款，直至项目复工为止。从多份“告知书”内容来看，各地项目的停工时间普遍发生在2021年的下半年，与2021年房地产市场下行的背景一致。此外，业主在告知书中普遍提到，贷款银行违规放贷，质疑银行在楼栋未封顶之前违规发放住房贷款，并未按规定打入房管局资金监管账户等等。而业主们的要求也很统一，就是要项目全面复工。
7月13日，广发证券一份报告提到，公告断供项目多为已经停工项目，且不是**近才发生，从去年开始就有此类现象，其次，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、新力、世茂等企业。估算，各地停工面积占行业整体比例为5%左右。目前违约房企停工面积平均占比20%左右（调研口径数据），违约房企占行业总产能的比例约25%，则目前估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右（较高估口径），总量约为5亿平米，随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还会不断增加。
不过，记者在采访中发现，大部分发布声明楼盘业主并未真正停止偿还贷款。从业主的诉求来看，他们被迫停贷的真正目的是希望以此能引起开发商和银行的重视，在项目复工复产方面更积极。“我们希望我们能住进自己的家。”一名业主这样表示。
盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师对记者表示，强制停贷对于业主来说可能会使其上失信名单，在法院没判决认可停贷下擅自停贷可能被告，被要求承担还款责任，产生逾期利息，被强制拍卖房屋等。另外，郭韧律师认为，从法律角度而言，业主们可以选择起诉解除买卖合同并解除贷款合同。《民法典》第五百六十二条第三款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
郭韧律师提示，碰到烂尾，诉讼维权是**合法合规的方式，要求解除合同拿回款项赔偿损失是每个购房人的权利，权利要尽快使用，权利不用，怠于行使权利导致的损失就只能自行承担，如果早日诉讼，早日查封，如果还能成为首封，有的时候可能就能不战而胜。“遇到开发商项目烂尾，要区分不同情况不同对待，即便是诉讼，诉讼时点以及诉讼请求的选择也很关键，要根据具体情况分析，建议诉讼能快则快，封顶能交房的一定要诉。至于相关部门是否支持停止还贷申请以及法院是否继续这起首例判例，尚不可知，相信正义总会来临。”（澎湃新闻）