来源:烂尾楼作者：费清宁 时间：2022-08-04 09:02:44浏览87次
2020年5月2日，刘女士和桂林市某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了位于桂林市临桂区的一套商品房，合同约定于2021年5月份之前交房，付款方式为按揭付款。2020年5月7日，刘女士和某银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了按揭贷款手续。到了合同约定的交房日，刘女士发现开发商的楼盘已经处于烂尾状态，经过与开发商多次沟通无果后，刘女士将开发商和贷款银行一起告上了法庭，要求解除所签订的《商品房买卖合同》以及《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求开发商返还首付款，承担违约责任，刘女士无需偿还银行按揭贷款。
一、关于《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是否应予以解除的问题
《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务，开发商按约交房是其基本的合同义务。根据合同约定，开发商至今未按约定向刘女士交付涉案房屋，已构成根本违约，刘女士行使合同解除权，符合合同约定，应予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，涉案《商品房买卖合同》于起诉状副本送达开发商之日解除。再根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，由于涉案《商品房买卖合同》已经解除，因此，刘女士与贷款银行签订的涉案《个人住房（商业用房）借款合同》同时解除。
二、关于诉开发商返还购房首付款、贷款、违约金等费用是否成立的问题
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”以及《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，依法应予以支持。
三、关于涉案《个人住房（商业用房）借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题
根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，本案开发商未能按照约定期限交付房屋，致使涉案《商品房买卖合同》解除，《个人住房（商业用房）借款合同》因合同目的无法实现亦被解除，根据前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行，刘女士不负有返还义务。至于《个人住房（商业用房）借款合同》中关于房屋未交付不构成刘女士偿还银行贷款的免责事由的约定，属于格式条款，明显不合理的加重了刘女士的责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，该条款对刘女士不具有拘束力。
（作者 王刚 律师）
这事情只能冷处理。
冷处理的意思是尽量降低社会影响面，但无法本质上完全解决。
为什么？
因为这是一个死结，事情发展到现在只能治本不治标。
这事我盲猜如何收场：
（1）首先，必须有人为此负责。不能明说“背锅”之类的提法，但一定是要有人站出来，盲猜可能是房企或者银行体系，对应问责是风控监管不力。
（2）其次，倡议引导银行对受影响的购房者进行利息减免或者展期，对征信问题适当宽松处理。注意是倡议引导，而不是行政命令去要求银行，因为权责不对应。
（3）再者，当地政府牵头引入国企央企开发商，对比较容易封顶完工的楼盘优先介入处理，先解决一部份问题，但不可能解决全部。
（4）舆论冷处理，淡化负面影响。出台相应政策继续刺激盘活楼市。
（5）重点来了：（2）的实际操作中，银行表示无法完全按照上面指导落地，只能有限度地处理）比如利息和展期只能象征性让步，甚至提出其他要求，总之与大家的当初预期相去甚远。
（6）事情结束，没得到解决的购房者继续艰难生活着。
开发商之所以停工是因为资金链断裂，而断裂是因为原有行业发展逻辑被破坏，实际上与所谓的监管帐户挪用资金无关。
你以为违规挪用资金是今天才**次发生吗？怎么可能，这一直都是业内的潜规则操作，但以前没有出事是因为行业依旧在快速发展，把问题都掩盖起来了而已。
但自从2020年开始行业受监管（尤其是三条红线）限制房企融资，这问题就已经在酝酿。再叠加疫情下经济受挫，房产销售端也出现大幅下滑。数据显示2022年全国Top100房企销售至少跌去30%，也就是房企回款更难，从而让资金问题日益放大。
而以上的种种问题，已经不是一两个政策可以解决得了。
更要命的是，这种行业信心和房产信仰的建立在过去是长年累月积累起来，但要是摧毁，只需要一瞬间。
无论是央行的居民存款率数据，还是统计局的房地产市场开发与待售数据、二手房的量价趋势，乃至各地政府的集中土拍表现，全部都指向一个结论：向下的惯性已经逐渐形成。
虽然未来一两个月数据可能会略有改善，但结构性问题没有根本解决和扭转之前，这种波浪式下降的情况无人能挽救。
但愿，你我各自安好。
下一篇文章会继续讲，断供后有哪些你想不到的影响，请继续关注。
（完）