来源:烂尾楼作者：南忆辰 时间：2022-08-04 14:42:41浏览50次
7月以来，全国多城曝出：业主因所购楼盘暂停建设，收楼无期而不得不集体主动停贷，相关名单数量每日都在更新。
从网上公开数据可见，超过270个楼盘业主公开称或将“主动停贷”，分布在超60个城市。
在知乎论坛里，“烂尾楼”、“断供”这样的关键词成为近期大众们讨论的焦点问题，从“买到烂尾楼是一种怎样的经历”，到“如何看待郑州铺天盖地的烂尾楼”，再到“业主集体不还贷，把烂尾楼全都给银行会怎样”这样的话题，成为搜索中活跃度较高的热门话题。
已经有商品房预售资金监管了，为什么还会出现烂尾？然而，以目前情况来看，“预售资金监管”的合规性成为**大的关注焦点。
严谨地说，“停贷”这个词并不准确，容易被误以为是银行停止向业主贷款，但实际上，是业主们以公告的形式表示暂停向银行按月偿还按揭，称为“断供”更加确切。
从业主的角度，耗尽几个钱包付出了至少三成的首付，背上了几十年的债务，购买开发商承诺将在未来某个时间交付的房子。然后开发商违约了，楼盘停工，交付遥遥无期，这种情况下，还要求业主每月偿还银行贷款，有几个人情愿与开心？而从银行的角度，我与业主签的是贷款合同，我已经按照合同要求把钱贷给业主了，兴建中的房子不过是这笔贷款的抵押品，又不是银行乐见或推动了房子烂尾，那么，无论房子是否交付，业主都有义务按照贷款合同的约定还款，否则就要承担违约责任、要“上征信”。
造成这个三角关系的根源，是房地产预售制。
预售制下，房地产开发商几乎是空手套白狼。
商品房预售制，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。
这是典型的中国特色制度，为什么要这么说呢？因为该制度放眼世界，仅此一家。预售制度其实**早起源于中国香港，据传是霍英东**早于1953年提出来的，名字叫做“预售楼花”。霍英东老先生，爱国人士，去世后享受国葬待遇。
预售制度现在看来虽然十分不合理，造成了目前诸多烂尾楼的出现；但是确实为早期国家发展立下了汗马功劳。
简单来说也就是消费者支付一部分商品房款，其余房款进行分期。后来实行改革开放，作为和香港仅深圳河一河之隔的深圳，也是**早接触到该制度的内地地区。改革开放早期，国家一穷二白，缺少开发启动的原始资本，国家给不了特区发展所需的资金，但可以给政策支持。而彼岸的香港早已是世界性大都市，资本积聚之地。大陆缺少资金，香港缺少土地，二者一拍而合，于是土地使用权出让制度应运而生。
1980年的深圳河
而由港商开发的**批深圳商品住宅，由于售价远低于香港，而与香港仅一河之隔，迅速被彼岸的香港市民一抢而空。
在这个过程中，房地产开发商可以通过资本杠杆，迅速收拢资金，加速资金流转，从而赚得盆满钵满；政府在土地出让的过程中取得土地资金，形成土地财政；为城市基础建设积累了资本。
商人逐利，资本迅速向大陆内地聚集。深圳一栋栋大楼迅速拔地而起，城市面貌发生了巨大的变化。而城运就像滚雪球，在**原始的无人问津的贬黜之地，到现今的远超香港的现代化大都市，深圳的城运雪球越滚越大。而深圳的成功也迅速在全国各地展开，再加上1994年进行的房改，更加推动了我国房地产的蓬勃发展.
目前的深圳特区
伴随着房地产的发展，房地产预售制度也在不断地完善。
由《城市商品预售管理办法》到建设预售五证（国有土地使用证、建设用地规划证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证），再到资金监管制度的建立，制度设计也从未停止更新。
只要行业一直处于繁荣的上升期，房地产预售制度就不会有什么问题。高杠杆让开发商能够迅速开发更多项目，行业迅速发展。由于预期房价会上涨，因此，购买期房对买房人来说也是有利的，等于提前以优惠的价格锁定了未来会有更高价值的资产。
然而，房市不可能永远处在上行通道。当房价出现调整时，先买房的业主可能会发现，自己提前付钱买的房子，还没交付，就已经贬值了，自己不仅要多付钱，还要搭上几年的利息，当然是非常不爽的。因此，凡是后期降价的楼盘，往往会引来业主“维权”。还有更倒霉的，首付付了，贷款贷了，房子却因为开发商资金链断裂烂尾了。他们的房子不知道何年何月才能拿到，却还要按月偿还贷款。这些业主们这才发现，他们在这一模式下承受了**大的风险，房子烂尾了，但银行贷款无法解脱。
但如今的事实证明，之前出台的制度并没有得到严格实行，并未起到足够的风险防范作用。比如，多地的监管账户形同虚设，资金早被挪走，使得开发商资金链一出问题楼房并没有保障只能“烂尾”。
特别是在行业周期出现变化时，潮水退去，泥泞正在渐渐露出来。
要解决房地产预售制度的问题，则只有改革。
一种雷霆手段是：取消期房预售，只能建成后现房销售。这样会大大提高开发商的资金成本，并对房价产生一定影响，但可以消解经济下行期楼盘遍地烂尾的风险。
或者继续改革预售，比如不是将全额房款一次性支付给开发商任其支配，而是先支付一定比例，在房屋交付时再支付部分，或可以按照工程进度逐步支付购房款，交付时付清。如果在房屋交付时再支付尾款，自付也好，用银行贷款也好，银行贷款合同此时生效、业主此时还款，可以避免今日业主们针对银行之汹汹局面。
如果按照工程进度逐步支付购房款，交付时付清，与目前监管账户的制度有相似之处，但需严格落实。比如可支付给购房者可监督的监管账户。与现有的监管账户制度相比，给予购房者更多的监管权，能够有力监督开发商按照承诺进度建设并交房，避免开发商骗取监管部门的同意挪用监管账户资金。毕竟，业主对自己买的房子会更加用心，也可以减轻监管部门的负担。
资深律师接受采访时表示，购房者、开发商及银行之间存在两层法律关系：“购房者与开发商之间签订的是购房合同关系，而银行与购房者之间达成的则是按揭贷款合同关系。”
“基于合同相对性原则，开发商若出现逾期交房甚至烂尾等情况，属于开发商与业主之间的纠纷，并不能当然成为业主不履行与银行按揭贷款合同相关条款的理由。”律师表示，若贸然‘断供’，业主可能面临违约和信用风险。
那么，作为购房者，应如何利用法律武器维护自身权益？
律师认为，应当视不同阶段采取相应的措施：“如果购房者若发现所购买楼房可能存在“烂尾”等无法按期交付的征兆，应当立即向相关部门申请信息公开，对开发商资金状况进行调查、了解；一旦房屋逾期交付，则可以通过法律诉讼，要求开发商支付违约金。”
还有律师表示，以往的判例中，银行在监管资金流向中是否尽到审慎监管义务，往往是判决的焦点。“若购房者认为银行存在的违规发放贷款、未履行资金监管的情况，应积极取证并向金融监管部门举报。”
调查发现，在一些“烂尾” 项目中，部分开发商通过开具收据或欠条的方式，回应购房者退房要求。
购房者应审慎接受这一方式。“因为一旦接受收据或欠条，购房者和开发商之间的关系，由买卖关系变为债权债务关系。若开发商**后资不抵债，破产清算，其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后。”
此外，律师还提醒道：按照过往的经验，面临“烂尾”“暴雷”风险的开发商往往牵涉多个债权人的债务纠纷。债权人有权利依据法院的生效法律文书，申请强制执行，要求查封和拍卖这些房产，来保障自身债权的实现，而业主所购房产往往可能属于强制执行范围内。购房者应当及时地通过向执行法院提起执行异议申请，来维护自己的合法权益。
房价的飙升让很多年轻人感到无奈，如今，房价也是一份价位一份品质。品质好的房源似乎没有人会嫌弃，对于经济有限的家庭来说，这样的房源没有经济扶持下，不免有些人也会因此铤而走险而选择了期房。
图一
期房，对于如今的购房消费者来说也是存在一定的风险，很多消费者因为对开发商的信任和实力见证了现房的交付，购买期房似乎把握性更高一些？其实，也未必。现房必定是满足交付使用标准的。但是，期房，还正在建设，因停工时长不同，而成烂尾取决于时间长短。对于时间要求并没有一个具体的规定，当下房产还需要改善这样的“盲区”。
烂尾楼的房子能买吗？其实个人觉得，如果真不差这点钱，多考虑现房，必定拿在手里才是**真实的东西。当然，如果你相信你预判的实力，也是可以考虑的。如果出现烂尾楼，那么，烂尾楼**终的解决方案都有哪些？
图二
一、赔偿
赔偿是正轨的程序，很多业主购买房屋遇到烂尾，首先要齐心协力，去法院向开发商提起诉讼，**终获得赔偿，法律是公正的，也会维护我们的合法权益不受侵害。
二、支援
每个地区都会出现一些楼盘停工，大多数都是因为资金不足，主要是企业或者合伙人集资，停工不等于烂尾，但是消费者对于迫切购房需求来说，其实**等不了。必定交付房款的合同也有规定，当然对于赔偿补助来说，消费者更在意的是如何拿到属于自己的住房。这个时候当地政府就会根据情况采用不同的方法干预**终妥善解决。
图三
三、拍卖
开发商资金链出现问题后，资不抵债已经形成趋势，或者被政府干预后定义为烂尾房产，**终被拍卖形式解决，**终会补偿债主和购房者。
从上述来看，个人觉得，虽然说烂尾楼**终妥善得到解决。但是耽误和消耗的都是人力、物力、财力以及精力，**终得不偿失。期房的一番折腾一下，如今很多人对于期房的恐惧和排异相对更加敏感。当然，如果因为个人情况被迫选择，尽量选择概率高的期房，像实力大的开发商或跟国企有合作性的开发商相对来说也是在考虑范围内的。