来源:烂尾楼作者：麴伟茂 时间：2022-08-04 16:42:42浏览57次
我们知道，房贷是一种抵押贷款，房子就是抵押物，银行之所以要抵押物是为了降低风险，没有抵押物的是信用贷，是一种违约风险很高的贷款，所以额度不会很高，但利息会很高。
我一直很奇怪，预售房的抵押物到底是什么？二手房的抵押物就是房子本身，但预售房都还没有交付，都还没有物权，拿什么抵押？
带着这个疑惑我赶紧找来我的房贷合同，仔细看了一遍才知道是怎么回事。原来房贷真的是没有现实抵押物的，这是一个开发商做担保人的三方合同，如果买家还不款，开发商要承担连带责任。
根据贷款合同，预售房的抵押物确实是房子，但这个抵押物存在于未来。这就有意思了，未来的东西能成为抵押物吗？就好比你去和银行说，我未来有100万遗产可以继承，我拿这100万做抵押，能不能贷一笔款？这根本说不通。
而且现在这个房子也是同样的道理，在建工程还在开发商手里，有没有物权还另说，但你不能拿别人的东西做抵押。所以需要把开发商也牵扯进来，要开发商要保证买家能还款。
附上贷款合同截图，连封面都说了是担保借款合同，还有开发商盖章。
**后一页保证人处有开发商的签名和盖章。
合同规定了开发商是连带责任担保，并且规定了如果业主还不了款，可以找开发商承担连带责任。
由此可见，开发商其实也是脱离不了干系的。
实际上，我国并没有对预售房的抵押权立法，关于预售房抵押的规定只有建设部的《城市房地产抵押管理办法》，这是部门规章，不是法律，因此预售房的抵押实际是有法律争议的。
所以，实际上，预售房的贷款在收楼之前是一个开发商担保的大额的信用贷。
如果工程进展顺利，取得房屋产权后，房屋自动成为抵押物。
如果工程烂尾，那就更加是一个大额的信用贷。
如果买家不还款，银行完全可以找开发商要钱的，但银行也是柿子挑软的捏，绝对不会去淦开发商，只会欺负买家。
中国大陆学了香港的预售制度，但关于抵押的问题就没整明白，站在风控的角度，是有巨大漏洞的，完全没考虑过烂尾的情况。
预售房本身并不是一个坏东西，现在很多人呼吁取消预售房，其实没有必要，在英美发达国家预售房也是普遍存在。预售房是有利于降低房价的，因为建设一个楼盘需很长的周期，开发商一开始没那么多钱，就要花很高的利息去融资，光利息成本就会占到房价的三成以上，而如果有预售，那开发商就可以快速回笼资金，就省去了利息成本。
但香港和国外的预售房是厘清了这个抵押物的问题。买家买房时候，先交首付，但银行不会把贷款立即给到开发商，而是要等房屋交付时，买家确认没有问题之后，才会发放贷款，这个时候物权已经形成，也转移到了买家手里，这样就完全避免了烂尾或者买家不还款的风险。
中国的预售房制度如果要改革，也应该超这个方向去，而不是预售阶段就把贷款全部转给开发商，如果开发商跑路了，抵押物也没了，就是一笔烂账了。
如果不幸买到烂尾楼，如何正确停贷？
有些法律大V说什么合同具有相对性，购房合同和贷款合同是两个不同的民事关系，不能因为烂尾就不还房贷，我觉得是瞎几把扯蛋。
以下只是从法律角度做理论上的分析，实际操作请咨询律师。
一、先起诉开发商，请求解除合同。
在起诉之前，要求先发函给开发商，要求在三个月内交付房屋，否则解除合同。开发商反正烂尾了，三个月内肯定交付不了，这时候构成根本违约，就可以起诉了。
法律依据：
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
二、起诉银行，请求解除贷款合同。
商品房买卖合同是主合同，贷款合同是从合同，上面我也解释了，这是开发商做担保人的一个担保合同。主合同解除了，从合同也失去意义了，所以也要解除。
法律依据：
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
那这两个合同解除之后，能起到什么效果？
商品房买卖合同解除了，那么开发商就应该钱退还。开发商拿了两笔钱，一笔30%是你的首付，另外一笔70%是银行的，要分别还给你和银行。
不过既然楼盘烂尾，开发商那里也是烂账，你这笔30%要回来很难。
剩下的70%，你不用管了，这变成了开发商对银行的债务，银行自己去找开发商要，而不是找你要。你就合理合法的不用再还房贷了。
法律依据
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》
第二十一条 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
这个方法不一定是**好的，但损失也只是控制在30%的首付上，及时止损了，不要继续背负房贷了。也许更好的办法是慢慢熬着等着ZF来摆平，但谁知道结果是怎么样呢？
**高法2020年公布了一个案例，支持购房者不该偿还烂尾楼剩余贷款：
一份出自**高法伟大判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担，偿还剩余贷款有违公平
原创不易，大家读完帮忙顺手点下右下角的“在看”或者”赞“，就是对我**大的鼓励和支持了。
澎湃新闻记者 陈佩珍
近期，部分地区出现烂尾楼盘业主决定停止还贷现象。这样做有何法律风险？
关于业主的停贷行为，有银行业内人士接受澎湃新闻采访时表示，如果买房者在银行贷款买房，买房者和银行之间是有合同的。至于停贷是否违约，合同约定的很清楚，到期不还钱的话需要负相应的法律责任，并且也会影响其征信。
从法律界人士处了解到，在商品房买卖过程中则存在着两层法律关系，一层是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的贷款关系，一般认为，两个法律关系相互独立（部分贷款合同中开发商作为担保人的除外）。
烂尾楼业主停贷将影响征信，也有司法实践支持购房者主张
对于烂尾楼业主的停贷行为，在法律层面应该怎么看？
德恒上海律师事务所合伙人赵志东在接受澎湃新闻采访时表示，首先，法律上要确定一下出现烂尾楼的原因是什么？如果当时签订的房屋买卖合同中约定，是开发商造成的违约责任，买房人根据合同约定及法律规定是有权利追究开发商责任，如果没有贷款的房产，买卖行为是开发商和购房者之间的权利义务，开发商的违约行为是实质违约，则购房者可以终止协议，当然可以停止继续付款的。
赵志东进一步表示，对于购房者来说和卖房者来说，合同是至关重要的。买房者如果通过先付首付再通过银行贷款付尾款的方式买房，那么买房者和银行之间是借贷款关系。如果买房者不还银行贷款，实际上是买房者欠银行的钱不给，那么买房者就违反了和银行之间的借贷关系中的还款义务，当然银行有权利追究购房者责任，购房者就要失去征信。
中伦律师事务所合伙人刘新宇则在接受澎湃新闻采访时阐述了近年来关于烂尾楼新的司法实践。
刘新宇说：“近年来有一些观点认为烂尾楼的风险不应全由购房者承担，司法实践中也有部分法院支持了购房者要求停贷的主张。”
例如在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，判令在商品房具备交付条件之前，购房者无需向银行再支付贷款。
再如在（2019）**高法民再245号民事判决书中，**高法院明确：如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人（开发商）将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人（购房者）不负有返还义务。**高院做出上述判决一方面是基于《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条、第二十条、第二十一条等相关规定（具体条文内容见下），同时也有认为《借款合同》属于格式合同，且未向购房者交付房屋确要求其支付贷款这一场景下的各方权利义务失衡，有违公平原则等方面的考虑。
“就此类烂尾楼事件究竟应该怎么认定和处理，实践中尚没有完全达成统一。基于上述分析，我们认为，所购房屋遭遇烂尾时气愤是难免的，但购房者如在没有法院判决停贷的生效文书或者没有和银行达成停贷协议的情况下，贸然强制停贷的，也有一定可能会面临前文所提及的一些法律风险。”刘新宇表示。
开发商是楼盘项目烂尾的**责任人
对于烂尾楼的产生，刘新宇认为，大部分都是因为开发商将购房者所支付的预售房屋的购房款挪作他用，**终因资金不足导致项目烂尾。故毫无疑问，开发商就是楼盘项目烂尾的**责任人。此时，开发商不仅违反了房地产开发相关法律法规和监管规定，其同时也构成对《商品房预售合同》项下向购房者交付房屋义务的违约，需要承担相应法律责任。只是因为实践中，在项目暴雷后，开发商要么跑路要么摆烂，虱子多了不怕痒罢了。
“这就是为什么买房子要看好的开发商，开发商的信誉很重要。买期房也要看预售许可证，有预售许可证就说明其具有政府核发的房租销售许可证，至少有政府提前的形式审查了。”赵志东补充说。
遇到烂尾楼，购房者应该如何做？
近期，部分地方出现的烂尾楼现象引发关注。购房者除了直接向开发商维权、向房管局等主管部门投诉、举报等途径外，还可以做什么？
对此，刘新宇表示，购房者可以根据自身的需求以及项目开发的实际情况，采取相应法律救济措施。如购房者选择不要房子的，可考虑根据相关法律法规，以开发商迟延交付房屋为由向法院提起民事诉讼，要求开发商承担违约责任或者解除《商品房预售合同》等协议，必要时候甚至可以申请开发商破产。但如果购房者认为楼盘前景尚可，且项目建设完成度较高的，也可以将推动项目复工作为**目标，多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘等。
责任编辑：郑景昕 图片编辑：施佳慧