烂尾楼贷款还要还吗

烂尾楼贷款还要还吗，买房子烂尾了，银行贷款到底还应不应该还？

要回答这个问题，我们就必须先跟大家讲清楚这里面的关系和法律规定。商品房按揭贷款中主要涉及两个法律关系，一是商品房买卖合同的法律关系，这个法律关系就是购房人支付房款，开发商交付房屋；二是商品房担保贷款法律关系，在商品房贷款法律关系中，银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，开发商取得了房款，购房人并不支配购房贷款，但要偿还贷款本息。

烂尾楼

理清了这其中的法律关系后，我们再看看法律及相关司法解释的规定中，商品房未交付时，对购房合同和担保贷款合同的影响。

1、《民法典》第五百六十三条 ：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

2、**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改）

第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

根据上述两条的规定，当所购房屋烂尾无法按约定交房时，购房人可以依据这两条的规定，要求解除商品房购房合同。我们继续看解除购房合同时，司法解释对担保贷款合同及贷款的是如何处理的。修改后的司法解释是这样规定的：

第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

烂尾后不用还房贷

根据这两条的规定，当商品房买卖合同被解除时，《借款合同》《抵押合同》合同目的无法实现，购房人亦可以请求解除商品房担保贷款合同，并且，解除后开发商应将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（银行）和买受人（购房人）。

法律这样规定的目的，也是**大限度地保护购房人作为消费者的权益，因为在贷款合同中，贷款是直接支付给开发商的，开发商实际用款，购房人并不支配购房贷款，如果合同均能正常履行的话，三方相安无事，各方权利义务可以保持平衡，也就没有问题了。

现在是开发商掉链子了，房子烂尾了，导致合同不能继续履行，合同目的不能实现，导致了各方权利义务严重失衡，购房合同被解除。具体表现就是，开发商违约不能交付房屋，但却实际占有使用购房人支付的首付款和银行的按揭贷款；而银行这个时候依然依据合同约定既享受抵押权，又同时享有对购房人的债权；而购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需要偿还按揭贷款，购房人没有过错的情况下，仍要对贷款承担还款责任的话，明显不合理加重了其负担，各方权利义务严重失衡，有违公平原则，因此，2020年12月23日**高人民法院对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了修改。

在购房合同和担保贷款合同解除的前提下，购房人没有再偿还贷款的义务，贷款应由开发商返还给银行。

现房风险小

但这样处理带来的结果是，购房人未来也不会再拥有这套房子的权利了，而你交的首付款可能还在开发商手里拿不回来，是继续还款等着房子，还是解除合同不还贷款但可能拿不回首付款，那个风险大，也只能您自己选择了，不论怎么处理，受损的都是买房人。

烂尾楼贷款还要还吗，房子烂尾了，购房者是否有义务继续还贷？

购房者向银行贷款购买期房，开发商因故无法交房，购房者是否有义务继续还贷？身为欠着贷款的普通人，我内心非常同情购房者，但从道理上支持银行。

确实，法院有过判例，其逻辑翻译为大白话是这样：购房者贷款是为了买房，既然买不成房，贷款也就不用还了；购房者并没有过错，再承担损失不公平；既然首先构成违约的是开发商，就让银行找开发商去吧。

法院脱离白纸黑字的合同讲见仁见智的“公平”，在短期摆平了事情，让购房者摆脱了悲惨局面，甚至赢得“口碑”，但是在长期会动摇社会对合同、法律的信心，代价巨大。

各家银行与购房者签的贷款合同文本存在差异，但核心意思非常清楚：贷款只能用于买房；购房者以房子为抵押品；抵押品不足值时，银行有权要求购房者追加抵押品或提前还贷。显然，房子烂尾并不是银行乐见或推动的，烂尾本身意味着抵押品失去价值，对银行来说也是风险的上升。

条款是银行起草的，其字面意思显然是约束购房者、保护银行的，请中学语文老师读，断然提炼不出“买不成房，贷款就不用还了”这层意思。

银行限制贷款用途是常规操作：个人向银行申请消费贷款，却用于非消费用途，就构成违约。银行发现后，有权要求提前还贷，甚至上报征信。

过去几年，房市调整，北方大城市外围区县房价跌去一半甚至三分之二。假如购房者只首付30%，则银行手中的房子已经是不足值抵押品。由于各种外部原因，银行没要求购房者追加抵押品或提前还贷，但是有权利这么要求。

举个极端例子：由于天灾，房子全毁，购房者也因此残疾。假如银行非要起诉购房者，法院也应支持银行。

在这种情况下，法院判决即使支持银行，也难以执行，那有什么意义呢？当然有意义。法院给社会明确信号：合同神圣，没有能力履行合同义务，不等于没有义务。

银行赢了官司，假如发现继续追债得不偿失、影响观瞻，可以豁免购房者的还款义务，至少还能获得感谢和赞赏。法院必须铁面无私、抑制当善人的冲动，不可越过债权人卖人情。

银行与购房者签的贷款合同条款，只要不存在欺诈和暴力强迫、不违反法律法规，就应视为有效。现在有个危险倾向：合同条款“不对称”，就被视为“不公平”，进而被判无效。

确实，贷款合同绝大部分条款都在约束购房者，看起来“不对称”，这是因为一旦放贷出去，银行就从大爷变成了孙子。假如没有事先约定那些“不对称”的条款，没有对抵押品的要求，购房者凭个人信用，根本无法从银行贷出来这么大一笔钱。

社会实践中，存在大量“不对称”的合同，例如风险投资合同，绝大部分条款都在约束创业公司及创始人。没有这些“不对称”的条款，投资者就不敢投资，创业公司也就很难获得投资。

开发商、购房者、银行是平等的民事主体，可以根据法院判决继续协商实际解决方案。法院判决只是三方协商的出发点，不要怕难看，但是要公正。

烂尾引发断供，这种三输局面是预售制等其他原因造成的，解决存量问题，需要对症下药，不能以错纠错。主观否认合同效力，恶例一开，后患无穷。

未来，购房者向银行贷款，或可在不同银行选不同套餐：一是烂尾风险自已承担，但是贷款利率低；二是烂尾风险银行承担，但是贷款利率高。现在，银行间竞争不够，合同条款才都这么“不对称”。购房者还可以花钱投保，将风险转移给保险公司。

解决风险问题，要靠基于合同的风险定价、风险转移，不能靠法院否定合同效力。

（本文仅为作者个人观点，不代表本报立场）

曾军