来源:烂尾楼作者：章浩言 时间：2022-08-04 20:37:44浏览60次
房子烂尾后，张雪桂和丈夫断过几个月的房贷。但很快又补还了。
“银行把我老公的工资卡停了，我们的钱都在那里。”张雪桂告诉南风窗记者，因为了解到银行一次性把他们的贷款转给了开发商，而非存进商品房预售资金的监管账户，这让她和其他业主觉得，银行对房子烂尾负有责任，所以才去断供。
某种程度上，断供是他们对银行的一种“抵抗”，但这种“抵抗”很快被瓦解。
“没办法，要是停得久了，银行直接把你拉入黑名单，那样更麻烦。”张雪桂说。
这是一次失败的抵抗，但它叩问着不少人：凭什么房子收不到，贷款还要继续还？
不过在今年初，嘉兴市中级人民法院的一纸判决，给出过相反的回答。
2022年2月14日，嘉兴中院在官网发布了一则“案件传真”，题为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》。
单从标题来看，这是个让买到烂尾楼的业主拍手称快的消息。
但事实并非如此简单。
据案情介绍，该案中的许先生2014年在嘉兴某楼盘买了一套别墅，向银行按揭贷款392万元。后来，开发商因资金问题无法按时交房，而后该楼盘烂尾。
嘉兴中院关于案情的报道
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。
之后，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，涉事银行将许先生诉至法院，要求其继续支付剩余贷款。一审法院支持了银行的诉求，判决许先生与银行的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生结清银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
之后，许先生不服，上诉至嘉兴中院。
嘉兴中院审理认为，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（业主）。
烂尾楼（图源：图虫·创意）
据此，法院作出判决，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
“房子烂尾后，觉得既然拿不到房子了，那贷款也可以不还了，这可能是不少购房者的误区。”上海秦兵律师事务所房产律师徐斌告诉记者，嘉兴这个案例，并不意味着所有买到烂尾楼的人都不用还房贷了。
这个案例中，两个重要的前提容易被人忽略——解除购房合同和按揭贷款合同。
他解释，只有在这两个合同解除后，才能产生让开发商还剩余贷款的结果。
而这两个合同的解除，都需业主向法院诉讼解除。购房的首付和已经还掉的银行贷款本息，由购房者找开发商自行解决。
购房者如何维权？（《心居》剧照）
徐斌进一步解释，购房者与银行的借贷关系，并不会因为房子无法按期交工而终止。
一般情况下，即使开发商无法交房，购房者仍需继续偿还银行贷款，直到结清为止。如果购房者选择在楼盘烂尾后直接长期断供，不仅会损害个人征信，还会被银行列入“黑名单”。
同时，在与银行的担保贷款合同没有解除的情况下，如果银行发起对购房者的诉讼，购房者不但要一次性还清剩余贷款的本息，并要承担违约金，还有很大可能承担律师费和诉讼费。
另一方面，就算购房者按照上述许先生的操作，解除了购房合同和按揭贷款合同，法院也判决购房者无需再还剩余贷款，其仍面临着不小的问题。
那便是，购房的首付和已经还掉的银行贷款本息，开发商可能无法退还，而这意味着购房者**终“房钱两空”。
“楼盘烂尾的很大一部分原因是开发商资金链断裂，这意味着，开发商不一定有钱能还给购房者。”徐斌表示，在购房者与开发商的买卖合同未解除前，购房者的权利是被优先保障的，它优先于银行、施工方等等。
但当购房者和开发商解除了买卖合同后，购房者和开发商的关系变成了普通债权关系，购房者的债权顺位排在了银行、施工方等大金额债主之后。
“普通债权在烂尾楼的清偿率非常低，有的甚至基本没有，相当于已付出的首付和贷款本息就打水漂了。”徐斌说。
房子刚烂尾那会，张雪桂和丈夫也计划退房的事。“我们当时打算过把这个房子退了，另买一个房子。我们都在我姐这个小区看好了一套房子，还交了2万块不退的定金。”
张雪桂回忆，等他们去要求开发商退款时，“他们说是退不了，要等一个月。那我新定的房子等不及，交了定金后，要尽快交剩余的首付。”
**后，张桂梅2万元定金打了水漂，烂尾的房子也没能退。
“现在就算开发商退钱，我们也是吃亏的！”张雪桂告诉南风窗记者，自己2013年买房时，房价还是四千元左右，现在西安的房价已经涨到了1万元以上，“我们现在哪有那么多钱买。”
同时，烂尾楼占据了他们首套房的资格，若要再买房，要么面临限购，要么面临二套房60%的首付。
徐斌告诉记者，房子烂尾后，对于购房者而言，退房是万不得已的选择，“没必要去赌一个首付没了、房子也没了的风险。”
“其实房地产企业破产重整后，通过法院把烂尾楼继续盖起来的案例并不少，基本可以占到目前烂尾楼复工案例的80%以上。”他说。
徐斌认为，楼盘烂尾后，复工并不是一个看起来无法完成的事情，“房地产企业的破产重整反而是比较好做的，无非是怎么把这个续建完成，对于法院来说，只要能安全地让新的资金注入到施工方那去，让施工方把房子盖到竣工给业主交房，那么整个复工就完成了。”
郑州**知名“烂尾楼”烂尾8年后复工（图源：人民视觉）
在具体的操作上，法院可以通过破产重整、庭外重组等各种方式，来盘活烂尾楼。
而回到现实中，烂尾楼复工可能会经历漫长的时间。
西安易合坊小区从2015年烂尾至今，历尽7年时间的复工重整，截至目前，投资人招募尚未完成，用水用电问题也依旧没有得到完全解决。
“我**近去工地转的时候，也就只有几个人在工地上干活，算是象征性的开工。”张雪桂坦言，易合坊从2019年复工后一直没有实质性进展。工人们实际上做的是像院子回填、修整下水口这样的“表面”工作，业主们一直关心的电梯修复、正常供水供电等基础生活问题，迟迟未得到解决。
昆明一处烂尾楼的30多户业主因无法承担在外租房压力，相继搬回还没建好的小区居住。没有门窗，蚊子太多，只好住进帐篷（图源：人民视觉）
易合坊的业主们也尝试过出钱“自救”。
张雪桂在的一号楼曾经每户出了两万块钱“自救”，但以失败告终。电梯虽然装上了，但一直用不了，水也没通。
“当时是看二号楼的业主们自救成功了，我们也想着学他们，但我们没成功。”张雪桂说。
今年3月，张雪桂一家和其余300多名业主一起搬进了烂尾楼中。她“家”在31楼，没水没电，走楼梯上去，水也从楼下提，上厕所去马路边的公厕。
5月16日，她抱着三岁的老二，跟着业主们去相关部门问询进展。得到的回复是，今年12月30日，尽量给他们交房。
张雪桂只能选择相信，她等着这一天的到来。
一个楼盘烂尾，会有很多原因。
盘点下来，有些是项目违法违规、手续不全，有些是开发商经营不善、市场形势差。但**主要的原因，还是开发商资金链出现问题，导致没钱建设下去，甚至欠了一屁股债。
若要再追根溯源，那便是不少人所言的，“问题的根源出在预售房制度上”。
不过，“预售房”是很多国家都实行的房产销售模式，很难把所有的问题都归结其上。
商品房烂尾，与预售制有很大关系（图源：视觉中国）
徐斌称，在预售房制度背景下，管住“商品房预售资金”，才是防止楼盘烂尾的重要方式。
商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定支付给房地产开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭贷款等。也就是购房者需要“先交钱，后收房”。
按照相关规定，房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，这钱只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度拨付。
而在实际中，这一点往往很难做到。
“有可能开发商跑到住建局请求盖章，这个钱就没了；也有可能是施工方帮开发商去伪造手续，就把这个钱给套出去了。”徐斌告诉记者，尽管预售房资金极其重要，但其中乱象不少。
“因为银行迫切希望把贷款放出去，所以按揭贷款通常都是在房子还没开始盖，就光把地基做好了，贷款就全给到了。”
不幸买到了烂尾楼，银行却抢先放款？损失谁来承担（图源：视觉中国）
当年张雪桂的房子烂尾后，她跟业主们一起去房管局要求查预售资金，发现银行就是一次性把贷款都打给了开发商。他们由此认为，银行对他们的房子烂尾负有责任，所以才决定断供。
而基于这些存在的问题，今年2月下旬，商品房预售资金监管新规出台。新规首次从全国层面作出统一安排。
新规要求，商品房预售资金监管要招标确认监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等。
新规加强了对预售资金的监管力度，或可使得烂尾楼风险降低。但如果房子还是不幸烂尾了，业主能做点什么尽可能维护自己的权益呢？
住进烂尾楼的人（图源：人民视觉）
徐斌称，首先业主们要统一思想、明确方向，**好是选出靠谱的业主代表去和住建局和法院进行协商，及时传递法院的处理信息，引导业主们进行正确的决策。
其次是，查清预售资金监管账户的钱是否能保证复工，资金缺口有多大，能够以什么方式去弥补资金缺口，再根据具体的情况决定自救还是等待新的投资人进入，实现复工。
徐斌同时也提醒，房子烂尾后，业主维权也要遵循合理的途径，遵守法律，赢得地方政府和法院对于维权工作的支持。
张雪桂们也有自己的业主群，几年来，大家一起跑了不少地方，也做了很多。希望一次次的出现过，也一次次的落空。
每次她带着孩子们去易合坊时，他们都很开心，会问：“妈妈，我们的新家什么时候能修好啊？”
“我不知道怎么回答，就不说话。”
作者 | 南风窗记者 何国胜
编辑 | 向由
排版 | 八斤
**近烂尾楼受害业主集体停贷的消息开始刷屏。掏空六个钱包烂尾楼业主认为，房价涨跌是得自负盈亏，但烂尾要还贷是无法接受的事。
烂尾断供确实是个大事，但大家不用慌，问题总有解决的办法，其实以前就有专门解决烂尾楼案例，虽然不易但也并非无解。
如何解决烂尾楼？
以前和一个朋友闲聊时，他曾经说过亲戚非常不辛买到烂尾楼，几乎都绝望了，但**却后奇迹般又拿到房，而处理烂尾楼过程还是非常具有地方特色的，很有意思。
不少开发商资金链断裂，就躺平摆烂，大不了破产了事
起因是当地**大一个开发商资金链断裂 ，他的几个楼盘停工。而且事发时，开发商已经无力回天却摆烂躺平。
而对于已经拿出六个钱包的购房者，也开始强制停贷。对于小地方信用根本不算什么，大不了不能亲自送孩子上外地大学。但首付款不少是向亲戚朋友借的，现在拿不到房肯定不干。
维稳是很多地方政府头等大事
**后肯定是闹到当地政府，政府就维稳介入。但窟窿太大了，开发商、银行、都掏不出钱来。**后政府不得不出面协调了一些，但远远不够。
而拿不到房的业主，认为开发商一开始就是故意坑钱属于诈骗，而银行把关不严也该负责，政府也拖着不办事。于是在信任没有，矛盾加深的情况下，发生了激烈事件。
解决问题还得实干
不过**终还得解决问题，于是政府成立应对烂尾楼小组。调来人员还是比较负责任的，在当时的条件下，尽可能比较好地解决问题。
一 他们首先摸清业主情况，知道哪些是刚需房，哪些是改善性住房，哪些是以投资为目的的购房。
二 因为开发商的房子本来就没有全部卖出去，所以挑了几个小区位置**好的地方，拿着协调来的不多的资金尽快复工。由于不在本小区的业主，反而可以很快拿到比原先更好位置的房子，也就很高兴地同意解决方案。
三 新小区除原业主户，按刚需，改善性住房，投资者依次进入。那么**急迫解决的人员基本解决，剩下的矛盾就要小的多。
四 与此同时，始作俑者开发商被立案调查，认为自己有通天的本事会平安无事。但事情到了这一步，肯定会有专案组调查。随着反腐深入，从上到下抓了不少，被挪用的资金也还回来一部分。
五 新开发商按时交付楼房时，一些门面房和车位等也归应对小组代政府管理，变现后又开工了一个快建好的小区。
一些投资者特别是外地投资者，只想赶快拿房，不想再拖，于是也同意了这个相对吃了点小亏的方案。第二次新建小区的门面房和车库变现的钱，补偿小区**后完工的经费，再加上从原开发商追回的一部分挪用卖房款，**终问题几乎全部解决。
解决烂尾楼强制停贷，需要多方面努力
需要说明的是，这个解决方案并不是绝对完美的，它其中有太多地方特色：
1 这是在一个小地方解决的，当地政府组成的应对小组相对比较权威，银行供应商甚至政府各部门都是比较配合的。而能影响此事的基本都因腐败，被前开发商带进牢房。
2 只是涉及到当地和附近的一些供应商和银行，相对比较简单。不像现在企业可以直接发债，甚至美元债。
3 小地方是以解决问题，维护稳定为主，难免实际情况更重要，是否完全符合各项规章制度，不是那么严格。
4 反腐很给力，其实房款主要是被挪用，认真查还是能追回一部分，**后也确实填补了部分重新开工的启动资金。
当时房价还在上升阶段，拿到房就是赚了，没人过分纠结自己是否吃了小亏，无非赚多赚少。不过这次烂尾楼解决对当下还是有一定参考价值，毕竟现在烂尾楼业主断供的目的除了止损，也是希望尽早拿房。
解决房贷停供**好办法就是停止出售期房
昨天，银保监会表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
有些事情，当时看很大，但只要重视，**终还是会得到解决。不过吃过的亏，决不能一而再地吃，还是对期房早点出政策吧！
早点出台政策禁止销售期房，才是解决烂尾楼源头的根本方法