来源:烂尾楼作者：卯靖之 时间：2022-08-05 05:47:43浏览58次
10月16日，在珠海市自然资源局、珠海市中级人民法院的指导下，由珠海市城市更新协会、珠海市破产管理人协会、阿里拍卖主办，广东省破产管理人协会、珠海市律师协会协办的“从破产法视角探寻烂尾楼盘活方法”研讨会，在珠海规划展览馆顺利举行。50余位行业专家、学者、平台代表们齐聚一堂，分享经验以及前沿趋势。
本次研讨会内容以2021年珠海市自然资源局出台的《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》为引，以破产类实务方法为纲，结合省内外具体个案进一步推进府院联动为标，以期对房地产企业、破产管理人、律师以及其他相关行业的从业者有所启发和助益。这标志着，珠海开启了全市烂尾楼处置的“府院联动”新模式。
关于烂尾楼的整治处理办法，广东省早在十几年前就已开始深入思考和积极探索。
广州在2003年就已在研究这个问题，由于烂尾楼的情况过于复杂，目前广州是采取“一楼一策”的方式。2021年4月20日《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》的出台，走在了广东省乃至全国的前列。珠海市自然资源局下文，指导全市烂尾楼的处置，城市更新科主动联络法院，发动城市更新协会力量，正式开启了全市烂尾楼处置的“府院联动”新模式，意在通过破产程序来处置珠海全市的烂尾楼。
珠海市烂尾楼现状背景如何？根据珠海市自然资源局调查统计的数据显示，整个珠海市的烂尾楼主要集中在90年代房地产大发展的时期，烂尾的原因无外乎就是两大块：一块是经济危机的原因导致项目资金链断裂，造成无法持续投资，烂尾；第二块是因为建设过程的监管没有到位，出现了没有按图施工，违法建设，**后导致房屋的安全质量无法通过验收，造成了烂尾。
据介绍，对于珠海市烂尾楼的探讨、探索、实践的工作，可以**早追溯到2015年，当时珠海市启动了烂尾楼的专项研究工作，同时也编制了工作方案，先后出了三版政策，这三版政策主要侧重于在土地管理，在规划的角度上探讨突破的空间，通过创新性的政策来推动激发市场的活力，盘活烂尾楼。基本上产权比较单一的烂尾楼在2017年政策的支持下，能盘活的都盘活了，盘活不了的怎么办？在2020年的时候又开始第二波探讨，主要探讨的方向就是参考企业的破产法，以破产重整、预重整这些方式来解决。
珠海市自然资源局更新科科长郑文玉表示，实际上烂尾楼处置的重心重点还是在经营性的项目上，比如说商业办公住宅这一类的烂尾楼是整个政策想要解决的核心重点。“烂尾楼的处置思路，我们还是希望借助市场。市场，是广东尤其是深圳、珠海改革开放**关键的一个词。我们希望在市场上去寻找活力，去释放活力。”
目前，烂尾楼处置则更侧重于从部门专业的角度去做，比如说：地价的扶持、规划方案调整的扶持，还有一些土地年限重新起算，以及相应规费补贴，相应的支持政策。总体来说，效果还是不错的。到目前为止，珠海全市65个烂尾楼，共有20个项目已盘活。其中列入2021年度实施计划的烂尾楼项目共9个，8个项目已盘活并开工建设，1个项目正在开展前期工作。而关于预重整、破产重整这些试点，也正在珠海部分主体上尝试。
从破产方面看如何盘活烂尾楼，使得老百姓老有所居？珠海市中级人民法院积极发挥法律手段，聚焦以预重整为主的破产重组模式，指导珠海市律师协会、珠海市破产管理人协会一起推动落地烂尾楼盘活。
依照《中华人民共和国企业破产法》，烂尾楼项目债权债务可以选取以下方式之一来依法清理，**是重整，第二是和解，第三是破产清算。本次研讨会上，珠海市中级人民法院破执庭副庭长、四级高级法官陈永成，重点介绍了重整方面涉及预重整的问题，主题分享了盘活烂尾楼中的“预重整的珠海实践与探索”。
据了解，根据《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》第八条第二款、第三款规定：“各区政府（管委会）可探索“烂尾楼”项目预重整具体实施方式，积极指引及支持配合“烂尾楼”项目债务人实施预重整后，由债权人或债务人向法院申请重整。本办法所称“预重整”，是指“烂尾楼”项目债务人以企业名义自行聘请有资质与经验的法律顾问团队，由法律顾问团队在查清和界定债务人资产负债的基础上，召集债务人、债权人和新的投资人等利益相关方谈判协商形成预重整方案。”
据介绍，预重整可以克服庭外债务重组与传统的破产重整的缺陷，架构庭外重组与破产重整之间的桥梁。一方面，可以有效地防止债务人因为破产重整而造成对企业形象和价值的消极影响，另一方面，可以通过司法权的适当介入和运用一些规则，来提高重整计划草案通过率，**终促使预重整向重整进行，调高司法确认的效率。
此外，预重整可以降低时间成本，有效识别重整价值和重整可行性，提高重整成功率。在珠海，两级法院充分运用了预重整的制度，就有成功挽救企业的典型案例。比如通过某强制退市公司的预重整，实现了重新上市。通过重整计划，在预重整期间各个债权人特别是主要债权人和债务人进行积极的磋商，债务人也是积极地引进新的投资人，在预重整期间就达成了初步的框架性的重整方案，所以法院就很快地把它纳入了重整阶段，在重整阶段通过债权人的会议程序对重整计划进行了表决，法院也裁定通过了重整计划，现在这个企业也正式运转起来了。
广东省破产管理人协会、珠海市破产管理人协会，包括在线资产处置平台阿里拍卖，均积极响应府院联动工作，多维护思考通过破产法视角解决烂尾楼盘活难题。
“坚持政府主导、市场化，可以很好解决烂尾楼盘。”广东省破产管理人协会培训委副主任唐稳表示，通过市场化去解决可以更为妥善保护各方的利益。关于烂尾楼盘活，现在深圳这边在提倡市场化，珠海是经济特区，也是市场化高度发达的地方。而从唐稳办理扬名房产公司案件来看，通过市场化去推介、招募投资人，效果不错，也有很多投资人来参与。
“阿里拍卖作为在线资产处置平台，累计的网络资产处置经验、大数据技术、智能合约等能力，可以为珠海市的烂尾楼项目盘活提供行业数字化解决方案。”阿里拍卖破产业务总监姜天萃介绍，过去9年阿里拍卖处置了3600多次在建工程，处置**大一笔交易是北京中弘大厦33亿，成交后很快进入后续承建中，交易只是在建工程重生的开始。其中广东省在建工程几个项目，在阿里拍卖上处置也取得了较好的成绩。“阿里拍卖愿意充分发挥互联网平台的流量和技术优势，推动烂尾楼项目重整价值得到**大化发现，并帮助寻找到更多更好的投资方。”
据介绍，2020年2月5日，东莞市凤岗镇雁田村两宗土地使用权及地上在建工程，土地的批准用途为酒店及配套设施综合，拍卖时在建工程处于烂尾状态，在阿里拍卖平台上公开网络竞价，吸引了23098人次围观，2人参与竞拍，经过11次竞价，**终以6.8亿元成交。广东另一案例是，2017年11月1日，深圳市瑞华建设股份有限公司旗下光明新区A621–0042地块土地使用权及地上在建工程，占地面积约为13,184平方米，在阿里拍卖平台上公开网络竞价，吸引了32149人次围观，4人参与竞拍，经过379次竞价，**终宝德科技联合体以1.95亿元成交。
对于诸多协会和平台就烂尾楼盘活方面的积极探索和大胆创新，珠海市自然资源局四级调研员梁立球表示，更新协会、破产协会、互联网平台对于此类问题的组织探讨使得地方在烂尾楼破产预重整方面的手段更为丰富，在原有依靠市场化手段解决的基础上，增加了一定的强制性，从而进一步推动了烂尾楼盘活的效率。
全媒体记者 林镇佳
编辑 何伊琳
实习生 吴霆烨
随着疫情的常态化发展，百姓的收入水平极不稳定，百姓购买房产的欲望逐渐低迷，一些房产公司开始爆雷。有的低价销售侵害老业主利益导致维权，有的干脆躺平，停止施工。面对烂尾，花掉一辈子积蓄外还需不断地归还贷款，于是跳楼的，停贷的，住烂尾楼的层出不穷，无助的百姓用这种极端的方式抗议烂尾，抗议有关部门监管不力，社会极不稳定，那可是百姓一辈子的积蓄，怎能不引起有关部门关注。房价涨了要调控，房价跌了要扶持，在一定程度上房产不能以简单的买卖处置，所以要尽快建立房产烂尾处置办法。
一是设立烂尾专项基金。房产交货时每个住户都要缴纳一笔价格不菲的房屋大修基金，这是未雨绸缪，为开发商解除后顾之忧。那为什么新房建设预售政策没有这样的资金，建议在土地拍卖时各房产公司都需缴纳烂尾保证金，由政府统一管理。或者按照土地出让金的相关比例，在土地拍卖款中按比例提取，确保工程能顺利完工，如果一个城市的烂尾专项基金能统筹使用，估计烂尾都不怕。
二是要建立预警机制。按照建设工程有关要求，工程有监理，上级有质监部门，照理每天都会到岗监督，质量如何，进程怎样，每天有多少人工作都一清二楚，一旦工程延后，必须发出预警，至少不能让后面的百姓再踏深渊。一边工程烂尾一边照样房产销售，这样的事情用普通买卖合同处理是无法让百姓信服？
三是要明确时间节点。建设有规范标准，一旦烂尾，裸露的钢筋，风吹雨晒的建筑，就算后期开工也无法确保工程质量，烂尾十年甚至更久**后损失越大。所以必须建立一定的时间节点，确保政府有权过问和移交。比如一个月内约谈，两个月内预警，三个月直接政府参与，直接启动烂尾资金，通过招标的形式，集中将销售完的楼幢进行建设，对那些卖的少的住户按销售备案价进行调剂，确保几幢楼顺利交房，至少能让百姓住进去。如果是精装修的可以让百姓继续和房产公司打官司。如果房产公司后来重新起来，可以将建设的资金继续让其还款。
房产绝不是简单的商品销售，离不开当地政府的政策，更是百姓追求美好生活的原动力，有关部门必须高度重视房产烂尾，这关系着民生，关系着稳定，要尽快制定相关办法，落实相关措施，让百姓早一天住进新房。