来源:烂尾楼作者：针幻玉 时间：2022-08-05 09:22:43浏览94次
（本退楼指南不仅适用于我们所在的城市，同样也适用于其他所有城市，北上深亦然。)
很多业主买楼经验不足，买楼时选筹不慎下单后反悔；又或楼盘烂尾；又或者收楼时发现与样板房天差地别，一个天堂一个地狱难以接受；又或者经济情况发生变故无力继续履约，又或提交按揭申请时，对自己的征信及银行放款额度评估不足，按揭被拒或额度低于预期；又或是楼价震荡，楼价大跌……
无论是以上的哪种情况，业主主动或被动地都面临着退楼的决策。在市场下行或横盘的情况下，退楼的情况更不鲜见。今天特别想分享如何退楼。
想要解决一个问题，首先你要搞清楚这个问题法律上是怎么规定的，而不是想当然地认为这个问题应该怎样？你认为这样，这只是你的主观想法，但地球不是围着你转的，你认为的道理，在法律上可能是不成立的。只有搞清楚法律怎么规定，才能制定策略，有效地采取行动。
首先我们看看对于退楼法律是怎么规定的？
退楼不是法律律的术语，法律上的退楼是指解除合同，更准确地说解除房屋买卖合同。房屋买卖合同只是所有合同种，所以解除买卖合同与解除其他合同有相同之处，但是房屋是特殊商品，所以解除房屋买卖合同与解除其他合同又有不同之处。
先讲讲解除合同的所有共同之处，所有的合同解除都分两类：**类是法定解除；第二类约定解除。
什么叫法定解除呢？是指法律规定合同满足一定条件即可解除合同。
法定解除又分为双方协商解除和一方当事人提出解除合同请求，而他的请求诉至裁决时又被支持的。
前一种协商解除不在我们讨论的范围，后一种才是我们要讨论的重点。
你情我愿的协商解除很少见。因为相爱难相处更难，签约难解约更是难上加难。即使要实现双方心平气和协商解除合同的目的，也是要让双方先搞清楚弄明白一方提出解除在什么情况下能被法院裁决支持。
那么一方提出解除合同，在什么样的情况下才会被支持呢？主要分为两种情况：
**，不可抗力致使合同目的无法实现的，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。就房屋买卖合同而言，不可抗力致使合同目的无法实现，一般要达到地震或其他自然灾害房屋灭失这个级别，应该说情况极其罕见。所以先打消用这个理由解除合同的念头。
第二，履行期限届满前，一方以自己的行为表示不履行合同的，或迟延履行合同经过催告后合理期限仍未履行，其他违约行为致使合同目的不能实现的。
具体怎么说？就一手楼而言，如果发生楼盘烂尾，迟迟没有交楼，要解除合同就可以适用以上法律规定。但需要注意，提出解除合同一定要及时。比如说发现开发商有烂尾的迹象，到了交楼时间就要提出解除合同的请求。提出解除合同的方式既可以书面通知开发商，也可以去法院起诉或申请仲裁。
前者书面通知的方式是否有效，**后还有待裁决去定夺。而后者究竟是起诉还是仲裁，要看合同怎样约定，两者做出裁决有同样的法律效力。至于究竟是诉讼还是仲裁，开发商在制定合同时都已经定好，对业主而言是没有选择权的。
讲完法定解除，那什么是约定解除呢？下面讲讲约定解除。
约定解除就是一方根据合同约定提出解除合同，以合同为依据解除合同。
看完以上讲的法定解除，是不是感觉含含糊糊，不知如何下手呢？先别急，好戏在后头。
法定解除和约定解除并不是断裂不相关的。两者之间是紧密联系的有机整体。法定解除是约定解除的基础，约定解除是法定解除的细化。此话怎么讲？
很多业主拿着几十页的合同翻看，觉得云里雾里抓不到重点。其实所有开发商的合同都是以房管部门制定的格式合同为蓝本，开发商根据自己的情况进行修订。
这里告诉一个小技巧，看合同不用开太多，看划线部分及加黑加粗部分以及附在主合同后面的补充协议。这部分是开发商根据房管部分格式合同进行的修订也是合同的重点。
以广州市一手楼合同为例，业主有权解除合同的条款大概以下几条：
1. 逾期交楼达到一定期限，业主有权解除合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在合同第十四条约定逾期交楼业主有权解除合同。
需要注意逾期多久才能解除合同，除了第十四条外，开发商会在补充协议中，对期限做一定的延长，所以要认真看看补充协议对第十四条怎么修订的。
这里需要注意一点，大多数开发商为了避免承担违约责任，会在房屋没有满足交楼条件的情况下，通知业主收楼，很多业主会稀里糊涂收楼了，这样不但丧失要求开发商赔偿逾期交楼损失的机会，同时也丧失了解除合同的权利。通常在收楼后，提出解除合同的是比较难被支持的。
具体什么是交楼条件，具体看合同第十二条，需要注意第十二条的交楼条件是法律规定的**低交楼标准，即使开发商补充协议做了变更和修订，一般情况法院不会认可开发商在补充协议中的变更和修订的。
2. 逾期办理房产证，业主有权解除合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在第二十一条或二十二条约定，逾期办理房产证超过一定的期限，业主有权提出解除合同。
这里同样也要注意开发商会在补充协议中对该条款做修订，补充协议具有优先效力。
3. 开发商变更规划，业主有权解除合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在合同第十九条或二十条约定，开发商未经业主同意擅自变更规划的，业主有权解除合同。
尤其远郊盘开发商违反规划设计的“偷面积”，实现房屋所谓的“适用性”，以便使房屋更“好销”。这里通常就会出现变更规划的情况。
以上是以广州市房管部门的一手楼购房合同范本为蓝本进行讲解，其他城市的一手楼购房合同范本内容与广州大致相当，只是条款编号会稍微有点不同。即便同为广州市购房合同，编号也会稍许有些不同，但合同的逻辑结构大致都是相同的。
以上一手楼主要针对已经签订购房合同，或者说已经付清所有房款的解除合同操作指南。
列位欢迎来到照理说事。
今年上半年以来，相信每个城市的购房者都感受到了房地产市场丝丝凉意。房子真是不好卖了，这几个月以来，大家看看有多少优惠政策，什么降契税的，降首付的，降利率的，打折的，甚至很多城市现在在组织事业单位、国有大型企业的人团购住房。为什么？房子真是很难卖了。
当房子难卖之后，很多开发商就出现了严重的资金链的危机。房地产行业它一定是重资金投入的，尤其是很多开发商他也是十个锅九个盖，他的自有资金是很少的，他大量的靠银行贷款、海外借债、购房者预付款以及施工单位的垫资来运营他房地产生意。
可是当房子不好卖的时候，房地产开发商就会遭遇到资金链的危机。当他这个资金链危机解决不了的时候，房子就有可能烂尾。为什么烂尾呢？开发商自己没有钱了，没有钱你就无法支付给施工单位让他把这个房子建好，施工单位本来前期就垫了不少资，拖欠了农民工很多工资，他们自己的也没有钱把这个房子再建下去了。那么购房者呢，早早的就把钱交给开发商了，本来等着什么时候就交房了，现在一看盖一半工地停工了，工人不干活了，自己房子其实拿不回来，有很多开发商干脆就跑路了。为什么？
钱早被他挪用了，他自己算算账，我现在不但欠购房者的购房款，欠这个施工单位的建筑款，甚至我房子土地早就让我压给银行，早就让我套出贷款，本来指望房子好卖一点把剩下没卖掉的期房再回笼点资金，凑合凑合把这个房子建完得了。现在好了，房子根本就很难卖，所以整个楼盘就烂尾了。
楼盘烂尾之后说实话，受伤**大的当然是广大购房者。今天房价多高啊，很多家庭是掏空六个钱包去买了这个房，大家本来做好了规划什么时候交房啊，我怎么装修啊，甚至孩子出生之后马上就要在这个学区上小学了。可是你房子一烂尾，很多人的人生规划彻底被打败。尤其是今天由于房价太高，所以大部分人买房说实话那都是靠银行贷款。真正能全款买房的人是很少的。
如果你是银行贷款按揭买了一套房子，这套房子发生烂尾之后，你还会面临另外一个问题，那就是明明房子拿不到手了，明明房价有了巨幅的下跌，但是你还得每个月还贷款。如果你不还怎么办？对不起，银行是会跟你催收的，甚至你有可能上征信黑名单。
按道理讲，我们每个人都明白这个道理，我们跟银行没有矛盾，银行是来帮我们的，我们去买房的时候好比说这个房子总款100万，我们没有那么多钱，这个时候开发商和银行说我们可以给你搞个按揭贷款，你只要凑30万首付就行，剩下的70万是银行借给你的，银行把钱借给你并帮助你打款给开发商，然后这套房子就过户到你名下了，然后你再把这个房子抵押给银行。
银行从始至终他确实是一个借款者的角色，我们也清楚，当开发商跑路、房子烂尾之后，我们跟银行之间的借贷关系还是存在的。罪魁祸首确实是开发商而不是银行，但问题是一方面我房子拿不回来，另一方面我每个月还要还贷款，我确实受不了。
而且还有很多地方确实银行也存在着不规范的行为，比如说购房者可能他收入不高，银行违规放贷，比如说有的地方规定你这个房屋还没有封顶，资金要放到监管账户中去，银行要按照施工进度付款。可是有的地方银行就早早的把钱放给开发商或者打入开发商的指定账户，然后这个钱被开发商挪走了，银行的监管账户虚设了。所以这是很多购房者感到委屈的。
以往零星有的人说你看我这房子烂尾了，我现在没有足够的钱，我停贷几个月行不行？现在有一种不太好的趋势，那就是全国多地有很多个楼盘出现了购房者集体停贷的情况，有的购房者人家甚至集体出了告示，告诉银行我们这些人是这个烂尾楼的受害业主，我们已经倾家荡产买了这个房子，谁知道开发商跑路了、房子烂尾了，我们**近一两年两三年恐怕都拿不回房子。
所以我们一方面要求开发商赶快筹措资金复工，另一方面我们告诉银行，从现在开始我们可能就停贷了。虽然按道理讲我们欠银行钱应当每个月还贷，但是这个情况大家看到了，我们现在这个悲剧，银行也是推波助澜的助手之一，因此他们集体停贷。
其实我觉得对于大部分人而言，大家都是非常看重自己的信用，我们也知道在这样一个信用社会，你这个人征信不好你未来有可能是寸步难行的。大家不逼到**关键的地步是不会轻易停贷以损害自己的征信。而另一方面呢，很多人也是抱团取暖，你看我一个人停贷的势单力薄，我们整个楼盘所有购房业主都是受害者，所以我们想集体做出这样一个停贷的告示，也算是警示一下银行，也是希望全社会人有能来帮助他们的找到开发商筹资好资金，把这个烂尾楼继续盖下去的。因为确实这伤及的是几百几千甚至几万个家庭。
当然有业内法律人士也指出，这样一纸告示其实他没有什么法律效应，因为购房者是和银行签的借款协议，房子是作为抵押物，购房者一但不按时偿还贷款的话，那么银行当然是可以起诉这些购房者的，银行当然是可以要求把这些不还钱的人上黑名单的。并不是说大家一起集体不还贷，银行就不能去打官司。
但是反过来讲，相信这么多人的报团也会给当地的金融系统一个警醒，毕竟如果这么多人一起不还贷，这个银行遭遇的损失也是很大的。当然其实我们倒是建议广大购房者还有一招，大家也还是可以做集体诉讼的，因为以往多地已经有判例了，就是按照现行的法律解释，当你购买的房子出现了烂尾之后，你是可以到法院要求和开发商解除购房合同的。因为开发商没有按时交房，解除购房合同之后开发商是要把你的首付款返还的，开发商也要把按揭贷款返还给银行的。
当然大家说了，开发商都跑路了，我上哪去要的首付款？是啊，你的首付款要不回来，但是当然银行的按揭贷款也要不回来，只不过这样一操作呢，法律关系就发生了变更。不是你欠银行钱了，而是开发商欠银行钱了。那么到那个时候你的首付款虽然不能马上拿回来，你可以将来跟开发商要。而另一方面由于购房合同已经解除了，所以按揭贷款合同自然就失效了，你就不欠银行钱了，银行就得去跟开发商要钱了，而你也不会因为停贷而进入到征信黑名单中去。
所以我觉得广大购房者真的可以研究研究这样一个方式——集体诉讼，集体和开发商解约，这样一方面真的可以停贷，另一方面自己也不是失信之人。