来源:烂尾楼作者：谷英朗 时间：2022-08-05 17:27:44浏览132次
**近，同事老李摊上“大事”了。辛辛苦苦攒了60万元，在市区首付买了套110平米的房子，原本准备过二年等儿子大学毕业了，就张罗着给他结婚用，谁曾想合同刚签下不到半年，开发商却因为资金链断裂，房子烂尾了。
其实老李是个非常谨慎的人，在买房之前小心不带小心的不仅对小区位置、房型、物业等方面精挑细选，还因为担心小型房企不可靠，专去挑那些大型房企建的房子。但是让老李意想不到的是，尽管这个楼盘是国内信誉和知名度都数一数二的大房企建的，结果还是意外地“暴雷”了。
虽然该房企目前并没有宣布破产，在业主拉横幅维权、新闻媒体追踪报道等压力下也宣布复工了，而老李实地查看后却发现，所谓的复工实际上只有十几个工人在工地上做一些杂活，远远望去几个正在运转的吊机，实际上是在空转的。
如今又是二三个月过去了，丝毫没见楼盘有多大的进展。再加上本地房价经过前期的一波热炒后，价格虚高、泡沫被放大，如今国内整体楼市都在变冷，**近我们这里的房价下降得又很厉害，自己的房子还没交付总价就损失了十几万元，这让老李更加坐不住了。
如今房贷每月一分不少的要照常还，房子距离交付却遥遥无期，老李的内心五味杂陈，开始萌生退房或断供的想法。那么遭遇类似老李这样遇到楼房烂尾、房价下跌的境况，购房者能否选择退房或断供呢？借此机会聊聊相关的话题。
首先，导致楼盘烂尾的根源出在商品房预售制度上。商品房预售制是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人先行支付定金或者房价款的一种销售制度。预售制**早由香港传入内地，并在1994年以法律的形式在国内房地产市场加以固定，如今已被执行了27年。
客观地说，实行商品房预售制，在早期市场供小于求的情况下，能在**短的时间内解决大量房住需求，预售制的确功不可没。但是通过长期的实践结果却表明，预售制是弊大于利的。比如一些工程建了三分之一不到，甚至刚挖了个坑就通过图纸、沙盘卖房回款，这就为房子烂尾埋下了巨大风险；而房地产是资金密集型行业，工程跨度短则二三年、长则三五年，在此期间一旦开发商资金供应不上，逾期交房或房子烂尾则无法避免。
因此，预售制仅仅有利于开发商快速回笼资金、加速扩张规模，但对购房者来说，一旦遭遇房子烂尾，可就是难以承受的“灾难”了。
如今几乎每座城市都留存有短则三五年、长则十数年的烂尾楼盘，不知坑苦了多少个家庭，并且还有不断增加的趋势，而取消预售、实行现房销售的呼声一直不绝于耳，比如2020年，有关机构在做“是否同意取消预售制”的专题调查时，有96.8%的人赞同取消预售制。
这也引起了国家层面的高度关注，虽然目前为止还没有明确的文件叫停预售制，但是从党媒提出“取消预售制，调研可先行”的表态中，以及海南、深圳等省市率先实行现房销售的情况来看，全面取消预售制应该为期不远了。
其次，房子烂尾的原因虽然很多，但归根结底还是开发商因资金链断裂而导致工程停工。因此资金保障对于开发商而言尤为重要，被视为企业能否持续发展的“命根子”。而早期市场资金对于楼市的扶持力度是有目共睹的，有了源源不断的资金流入，房地产才有了如今的体量和规模。
但是经过20多年的高速发展后，房子总量饱和、需求减少以后，资金的扶持力度必然要减弱，否则极易引发金融风险。特别是**近二年，为了打击炒房、稳定房价，控制房地产企业野蛮扩张，楼市调控的力度空前加大，开始从融资端切入加强资金管控，监管层为房地产开发贷款划定的“三道红线”，以及央行和银保监会为地方各级银行放贷设定的“二道红线”，无论开发商还是炒房客都面临巨大的资金压力。开发商的“钱袋子”变瘪了，包括大型房企都踩中了“三道红线”，不得不放慢扩张步伐。炒房客过去通过经营贷、消费贷、信用贷炒房的办法玩不转了，房价也就很难被持续炒高。
而每年有数百家房企发布破产文书其实不足为奇，毕竟现在的住房需求已经与近10万家的房企规模很不对应，市场已经养不下那么多的企业，那么行业进入优胜劣汰，实力弱小的房企被迫退场，也就在所难免。
因此对于还没有买房的朋友来说，在大型房企也出现“暴雷”、中小型房企不停倒闭的现实环境下，想要避免自己买的房子烂尾，就要尽量选择那些一道红线都没有踩中的优质企业，或者选择大型国企建造的楼盘。
第三，买的期房烂尾或者房价下跌了，购房者能否选择退房或者断供？答案是不能。原因有三：一是退房的损失更大。前面说了，导致楼盘烂尾的根本原因是开发商资金链断裂，其他还包括工程质量检验不合格或不按规划设计施工建造等，但是开发商既然已经没钱维持了，这个时候找他们退钱他们根本没钱退给你，要么早就卷起剩余资金跑路了，要么甩锅给银行和地方政府，去了也会“处处碰壁”。况且要求退房的业主不在少数，开发商根本就拿不出那么多的钱来。而即便选择退房并且如愿拿到了退款，但肯定不能拿回全部，那么就会面临“钱、房两空”的结局。
二是银行基本不会担心购房者断供。从法律层面来说，购房者与银行自签订借款合同之日起，双方只存在借贷关系，与房子是否烂尾没有关联，通俗地说就是“桥归桥、路归路，一码归一码”，甚至连地震等自然灾害导致房屋不能按期交付的，合同中都有对应的“免责条款”，那么购房者只能切实履行“欠债还钱”义务了。否则银行可以在保留购房者基本生存（注意不是生活）保障的情况下，冻结个人银行账户、划走银行卡上剩余资金、变卖其他资产冲抵所欠余款，还要将断供者纳入失信人员名单，限制乘飞机、坐高铁等高消费，在规定的期限内无法继续贷款等。如此一来，选择断供的后果会非常严重，今后再想贷款买房也很难了。
三是期房交付往往需要三年左右的时间，而在此期间银行已经收回了部分房款，且购房者前面交的多数都是利息，不仅断供后大部分的本金还在，断供不划算，有财经专家算过一笔账，购房者只要还满三年的贷款，银行基本上不会亏损。
至于房价出现下跌，购房者更没有理由要求退房或停止还贷，都有对应的法条摆在那里。而且**近有报道，对于房价下跌后大闹售楼部的人，公安部门已经对其采取强制措施了。这说明现在的政策已经不像过去那样，可以容忍和“惯着”那些没有契约精神的人。
第四，买的期房烂尾了怎么办？办法有三个：一是银行的贷款能还肯定还是要还的，如果因为实际困难确实还不了，那就主动和银行联系，协商下看看能不能宽限数日，遇到情况属实的，一般情况下银行不会“勉为其难”，通融宽松一段时间甚至也是有可能的，但是购房者在这期间还要想尽办法增加收入，千万不能坐等，坐等房子**终还是会被银行收走。
二是要积极维权。毕竟楼盘烂尾的责任完全在开发商，要求如期交房是购房者的合理合法诉求。合理合法的维权措施包括整理好购房合同等资料，与银行、开发商、保险公司等部门协商；通过新闻媒体表达合理诉求，争取社会更广泛的同情与关注；以及聘请专业的房地产律师，通过法律途径解决等。但需要注意的是，所有的维权行动需要在法律规定的权限范围内依法进行，任何不理智的维权行为，都要承担相应的法律责任。
三是积极配合政府“复盘”行为。一旦政府介入协调，多数情况下都会得到妥善解决，毕竟政府也不愿意看到行政区域内出现楼盘烂尾，一些处在城市窗口位置的烂尾盘更有损城市形象。购房者所能做的，就是不再给政府增加麻烦，静等处理结果即可。而在政府强大的协调能力下，让很多烂尾盘重新复工，在现实生活中也是有迹可循的。
总而言之，在房子总量已经过剩，房住需求不断减少，开发商面临巨大融资压力，行业进入洗牌的楼市新阶段，再叠加长期执行的预售制的不合理性等原因，今后楼盘烂尾的风险可能会有所增加，但是对于购房者来说也无需太过紧张，只要不违背房住不炒这个大政方针，在买房之前充分掌握开发商的负债情况，选择资金实力强、信誉度好、房子质量有保障的房企，就会避免遭遇烂尾楼，买到称心如意的房子。
而购房者即便遭遇楼盘烂尾或者房价下跌的情况，也不用心灰意冷，银行的贷款一定要按时还，同时也要积极依法维权，通过当地媒体影响力合理表达诉求，并配合政府做好复盘工作，多数烂尾的楼盘都能复工。而即便问题**终没有得到解决，也可以通过法律途径争取**大的合法利益，但无论出现何种结果，一定不能停止还贷，否则后果会很严重。
朋友打电话来，说她买的房子，一年没动工了，估计已经烂尾了！问我，该怎么办？
本来买是一件好事，可如今她严重焦虑，夜不能寐！
我知道他们家的情况，两夫妻打工20年，省吃俭用，才买下了这套房子，可以说，全部身家都搭进去了！
期房一旦出现烂尾，请不要着急！一定要保持清醒的头脑！
如果你买到了烂尾楼，请注意这三点：
**，继续还款
房子烂尾了，该还的贷款，你还是得还！不还你会被拉入黑名单，不仅影响到自己的征信，还有可能影响到孩子的前途！
但是，这个地方教你一招：你可以向银行申请：“停息挂帐”，意思是暂时不还，处理好房子事宜后接着还。
当然，这个必须要与银行商量，把你现在的情况告知银行，我想，他们会帮助你的！
第二，不要退房
我想告诉你们是：“ 千万不要申请退房！”
申请退房没问题，开发商也愿意接收你的房子，但是，开房商房收了，钱，没有！
而此时，你与开发商就成了普通的债权人关系！
到时候，开发商来个申请破产清算，如果你想催收房款，那就慢慢排队吧！
啥时候轮到你？不知道！
应该是几个梯队以外了！
第三，正确做法
首先，你人与所有业主抱团取暖，然后做如下这几步：
1、先礼后兵，找开发商谈判，如果能双方达成协议，那是皆大欢喜；
2、收集证据；
3、委托律师，起诉开发商，官司打赢后申请强制执行！开发商破产清算时，你会得到优先赔偿，接下来才会轮到施工队与材料供应商！
所以请记住，期房烂尾了，不要急，冷静下来，通过法律途径是**好的解决方案！
**后，再次提醒大家，买新房不要全款！有钱也不要全款！
1、全款买房投资回报率低！
2、全款买房有着很大的风险！一旦出现烂尾，钱进了开发商的腰包，你的钱就没办法要回来了！
如果你实在不愿意贷款，那么，你可以给个首期，等房子到手拿到房产证后，再提前付清全款，这样会更加安全！
不知道我这些苦口婆心的话，你听进去没！钱是你的，听不听由你！