来源:烂尾楼作者：归觅珍 时间：2022-08-06 05:47:44浏览147次
**近一段时间以来，全国各地房地产市场又有所回温，随着央行调低了利率，很多银行降低了购房贷款的利率，降低了购房的首付乘数，再加上去年年底以来很多开发商为了迅速回笼资金大打折扣，所以很多人**近又蠢蠢欲动了，感觉到这是不是个购房的好时机？
以往我们就跟大家提过，买房的时候别的你都可以不考虑，有一个事儿你真是要好好考虑思索一下，你买这个房子，有没有可能成为一个烂尾房。在过往的20年，我国迎来了房地产的大发展，但是几乎每一个城市都或多或少有一些烂尾楼，什么叫烂尾楼呢？
就是说开发商一开始是有资金的，土地买下来也开始建筑了，甚至有的楼都封顶了，外立面都装好了，但是由于各种各样的原因，开发商的链条断裂了，他没法再把这个房子建下去了。
按照正常的商品售卖逻辑，作为生产商，产品还没有生产完，资金链就断了，那么亏钱的当然是开发商，自己没生产完产品责任就你来承担。比如说你要到4s店去买一辆汽车，人家得把车给你你才去交钱，如果汽车厂家跟你说车生产一半的时候我停工了、我没钱了、我破产了，消费者没有任何损失，损失的是厂家。
可是这个逻辑在房地产领域不适用，因为我们用的是期房制，期房制真是一个非常伟大的发明，它使得很多开发商可以10个锅9个盖，明明我没有那么多资金，我是无法开发这么大楼盘的。我只要花一点点钱把土地搞下来了，然后让承建商材料商垫款，建起售楼处我就可以卖楼花了，我拿消费者的钱来帮我盖房子，**后我再卖给消费者，赚消费者的钱。
很多房子消费者真是交了钱，一两年之后才能住进去的，这司空见惯太稀松平常了。然而这其中就有一个非常大的漏洞，就是在开发途中，开发商资金链断了怎么办，消费者把钱统统交给开发商了，甭管是自有资金还是银行贷款，但是楼盖到一半开发商没钱了，资金链断裂了。
当然了消费者可以要求开发商赔钱，要么给房要么给钱，但是很显然很多楼盘走到烂尾之时，那是没法解决的。开发商一定还欠大笔的钱，有可能拖欠土地出让金，有可能欠银行贷款，有可能欠建筑工人的工资，有可能欠承建商的材料垫款。
总之开发商一定是欠了一屁股债把整个楼盘打包卖掉他都不够还钱的，然后他就拍拍屁股走人了，留下来大量的三角债，错综复杂的债务关系，然后解决不了。
说实话如果能解决，如果产权明晰的话，那么随便卖给另外一个开发商继续开发就得了，哪怕是资金链断了，那么注入点资金不是就可以继续开发了吗，能解决问题的楼盘它就不叫烂尾楼了。
很多城市留下的那些根本解决不掉的烂尾楼，开发商的资产摆在这，就是一堆砖头瓦块加上土地，开发商肯定已经跑路了，你根本找不到人，找到了也白搭。人家两手一摊我一分钱没有，然后各路债权林林总总加起来一定高于楼房的现值，甚至比这个楼盘建出来统统卖掉的价格还要高，所以各方是无法达成一致的。
购房者要房子 ，承建商、建筑商、银行要钱，但是所有债权加起来比现有的资产要高 ，那么怎么办，一定是各种各样的扯皮，然后一拖就拖个几年甚至十几年，在这十几年之中各方利益都是受损的，谁的钱都拿不回来。
这个问题确实很难解决，以至于前两年我们还跟大家聊在很多城市的烂尾楼还出现了很多难民，有很多购房者当时是省吃俭用，掏空6个钱包买了套房子，结果钱花了房子没交，他们甚至选择到不通水不通电没有电梯的烂尾楼中去居住。
有的人是实在居无定所了，房子卖了去买新房，新房不交付他没有地方住无家可归，有的人甚至只是担心如果他不住在那里的话，会有人过来把这个房子强迁，他就更血本无归了。
所以我们建议大家，如果今天你还要买房的话，你真是要考虑考虑烂尾的风险，甚至以往我们还经常讲说你买房子要注意找那种大开发商、资本雄厚的，这种大开发商出现烂尾的可能性不是太大，以往烂尾楼都是中小开发商开发的。
可是过去一年，真的有很多大开发商也遭遇到了危机，人家欠着上万亿的钱都还不了，以至于在很多城市它的楼盘出现了停工，虽然彻底的烂尾还没有，但是购房者真是心很焦急，已经过了交房期了，这个楼还没盖完，我将来到底能不能住进新房，所以有的时候大开发商也不一定靠谱。
当然我们真是想让大家都去买现房或者说买准现房，这样风险能小一点，然而我们也清楚，人家现在开发商的开发逻辑就是要滚动开发，就是要10个锅9个盖，所以有时候你真是不得不去买期房，那么我们就只能承担未来有可能的损失了。可是大家知道吗，在那些住在自己的烂尾楼里的难民中还有一种人更悲催，什么呢？银行贷款者。
今天大多数人买房不能只靠自有资金，是一定要贷款的，你看好了一个楼盘跟开发商签了协议，交了首付款走了银行贷款，银行已经把所有的钱统统打给开发商了，然后你坐等收新房。
然而没想到房子烂尾了，开发商跑掉了，你现在房子没有首付款没有，更悲催的是你还得继续还银行贷款，有的人甚至还了三五年了，明明房子自己买了但是就是住不进去，现在就是一堆破烂砖头瓦块，你还得每个月还银行的钱。
可不可以不还呢，银行会跟你说当然不行，你要是敢不还钱那我就要起诉你，那我就要给你上征信，那你在这样一个信用社会就举步维艰，甚至寸步难行了。
所以真的有很多贷款买烂尾楼的人那才是更惨，但是银行说得有没有道理，似乎是很有道理的，你想银行讲得很清楚，你是要跟开发商买楼，在你买楼之前，银行跟你没有任何关系，你买不买这个楼银行也没有做任何推波助澜的举动，也没有劝你。
当你自己的资金不够买不起这个楼的时候，银行过来帮助你，你跟银行是一个简单的借贷关系，银行借钱给你，你去买楼，你跟开发商是一个简单的买卖关系，你拿钱跟开发商买房子 ，一手交钱一手交货。
只不过你需要拿买到的房子抵押给银行 ，银行接到抵押物才能把钱借给你，购房者、开发商和银行这三方有两个关系，一个借贷加抵押，一个购买，所以银行说你跟开发商的买卖关系与我无关，我就是单纯的把钱借给你，你拿到钱去买开发商的房子，他烂尾了他崩盘了他跑路了，你应当找他，跟我无关。
不能因为这样你就不还我的钱，我的钱是真金白银地拿出去，我还是为了帮你，可是因为开发商跑路了你就不还我钱，那我银行岂不是太亏了吗，银行的讲述确实也挺有道理的。
好比说你不是跟银行借钱，你在买房之前跟你家亲戚借了5万块钱，你去买这个房子后来房子烂尾了，你既拿不到房子也要不回来钱，这个时候你总不能跟亲戚说对不起我那个房子买了之后烂尾楼了，我现在没有房子住，所以你的钱我也不还了，这似乎听着真是没有道理。
但是银行跟购房者之间似乎这个关系又不是那么简单，不像你和你亲戚借钱那么简单，为什么？银行借钱给你是需要抵押物的，这个抵押物是你还没买到的房子，银行不是你的亲戚朋友，不是出于认识你才借给你钱，而是出于有抵押物。
当然你也有首付，你也有还款能力才借钱给你，所以这个关系似乎又有那么一点复杂，那么当你买了一套烂尾楼，开发商跑路之后，你到底还要不要还银行的钱？
**近有一个浙江的判例我觉得会对我们以后的判例起指导意义，在2014年的时候，上海的一位许先生在浙江嘉善买了一套小别墅，确实上海房价太高，到周边城市买同样的钱能买很大的房子，因为总房款太大，许先生也拿不出全款，所以他办理了按揭贷款，向某银行贷款392万元。
2015年初银行批贷下来了，那么像所有的按揭贷款一样，首付款银行贷款通通直接打给了开发商，大家注意，虽然购房者跟银行签的是借贷协议，但是银行的钱不会打给你，银行在你的要求之下把这笔贷款直接发放给开发商，同时开发商会把这个房子抵押给银行，所以我们说按揭贷款它不是一个简单的两者之间的借贷，它牵扯了三方的关系。
办理完按揭贷款之后，从2015年开始，许先生就每个月准时准点地还房贷等着收房，然而到了2018年开发商资金断裂了，无力继续开发，工程一度停工，开发商就无法按时交付房屋，只能向购房者宣布延期交房，这一延就延了半年多。
到了2018年年底，这个问题还是没有解决，开发商资金链彻底断裂了、崩盘了，所以开发商只好向法院递交了破产清算的申请，开发商是破产了资不抵债了。可是开发商开发的楼盘建到一半无法交付，所以许先生就面临了一个非常尴尬的境界，房子收不到钱要不回来，银行贷款还得继续还，我想大部分人是受不了这样的打击的，不但房子住不上了，凭什么我这个钱还得还？
所以从2019年开始，许先生停止了向银行支付月供，银行当然不干了，对于银行而言房子烂尾了我们同情你，可是你借我的钱得还，所以银行向法院提起了诉讼，要求许先生继续支付剩余的贷款。
而且根据银行的相关规定，如果你出现了不还月供的情况，那么打完官司可不是只要求你继续每个月还，而是要求解除这个合同，然后你把所有的贷款原本带利一次性还。
银行的理据是非常充分的，所以到了2021年下半年，一审法院直接判决解除个人购房借款及担保合同，许先生要归还银行借款本金利息以及未按时还贷的罚息合计220余万元。许先生已经血本无归了，房子拿不到首付款亏光了，还要再拿出220万怎么可能，那么硬着头皮也要打二审了，结果就在前不久，嘉兴中院作出了二审判决，大反转，许先生一分钱都不需要还给银行了。
为什么？嘉兴法院依据的是2021年**高人民法院刚刚给予的关于房产买卖合同纠纷中的司法解释，第二十条规定商品房买卖合同被确认无效或被撤销解除后，商品房担保贷款也被解除的，出卖人也就是开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还给担保权人银行和买受人也就是购房者。
什么意思？嘉兴中院认为这不是两份合同，一份商品房买卖合同另外一份借款合同，这实际上是一个完整的法律关系，银行是因为有了房子才给你贷款的，开发商也是直接从银行手中收到你的借款，所以这两份合同实际上是一份合同。
那么由于开发商的原因，房子不能交付了，商品房买卖合同就将被确认无效，同时借款和担保合同也将被确认无效，因为房子都没有了，抵押主体消失了，所以这个钱就得由开发商来还，而不是由买受人购房者来还。
当然了我们都清楚找开发商要钱那是不可能的，人家早就破产了，早就一分钱没有了，只不过对于银行而言，以往可以跟购房者继续要钱，但是以后这份判决告诉银行，你应当找开发商要钱，你就不要再找可怜的买受人要钱了。
从全国范围来看，烂尾房的数量虽然不多，但是总是有受苦者的，这一份判决等于给了这些买烂尾楼的人了一个希望，以后好歹楼烂尾了，但是银行贷款可以让银行跟开发商去要了。
近期，烂尾楼停贷，多处业主抱团断贷事件不断发酵，但业主集体停贷合法么？烂尾楼事件的业主应如何维权？
（网图侵删）
首先需明确的是断贷有风险，维权需谨慎，合法维权是对业主权益的**大保障。
房企摆烂，收房无期。对业主来说是无奈之举。但从目前法律规定及业主签订的相关担保借款合同来看，在没有依法解除借款担保合同的情况下，如果银行不存在违约行为，业主直接发布停贷声明，属于违约行为，需要承担违约责任。即在这种情况下，业主抱团停贷可能会面临多种风险，如被银行起诉、支付逾期利息、违约金，个人财产被法院保全，被列入失信黑名单、限制高消费等等，影响个人征信。
（网图侵删）
那业主应如何合法维权呢？可以分为以下几个步骤：
**，向开发商发送解除房屋买卖合同的通知；
第二，立即向人民法院起诉开发商及银行，并请求解除房屋买卖合同、银行的担保借款合同及相关抵押合同。
第三，请求法院判由开发商退还首付款，并向银行支付剩余贷款及利息。
第四，向法院申请对开发商进行保全，查封、冻结相关账户及财产。首封法院具有优先处置权。
根据**高院关于《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释（2020修正）》第十一条规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同，没有约定期限的，解除权的合理期限为三个月。提示，没有进行催告的，解除权人应在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，否则解除权消灭。第二十条规定，因商品房屋买卖合同被确认无效、或撤销、解除的，致使商品房贷款合同的目的无法实现的，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。
即，在开发商违约的情形下，业主可以请求解除商品房买卖合同及贷款担保合同。
合同解除后，业主还需要承担还贷责任么？
近期有部分文章、视频发布房子烂尾不用继续还贷，有些还附有法院判决。首先，确实有**高院的相关判决，如**高院（2019）**高法民再245号判决书法院认为，合同解除后应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还给银行，业主不用再向银行偿还后期贷款，在业主对合同解除无过错的情形下如继续还贷有违公平原则。
但需要提示注意的是，该判决的前提是业主已经通过诉讼方式将房屋买卖合同及银行借款合同进行解除，即，业主不用偿还后期贷款的前提是房屋买卖合同及相关借款合同、抵押合同已被解除。
且虽然**高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但也有相关**高院判决如**高院（2017)**高法民终683号民事判决书中法院认为，接前述条款本义来说，并没有免除业主即购房者、借款人的还款义务，因出卖人将收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者委托向银行归还贷款本息，所还的款项是购房者的还款，但还款义务人仍然是借款人即业主。根据合同相对性原则，购房者才是借款合同的借款人，因此，就借款合同而言，房屋出卖人不负有还款义务。
因此，房屋烂尾事件的发酵，多地业主集体抱团停贷层出不穷，但业主面对烂尾楼仍然需要采取谨慎、合法的方式进行维权。