逾期交房可以直接起诉退房吗

逾期交房可以直接起诉退房吗，开发商延期交房了，买房人能不能要求退房？

这是3个问题：

1、开发商延期交房了，买房人能不能要求退房？

2、买房人要求退房了，开发商同不同意退房？

3、开发商同意退房了，买房人能不能拿到退房款？

字面似乎很简单，其实有些复杂。

延期交房能不能退房？要看购房合同的有关约定。

现行的购房合同模板有两种处理方式供选择：

（1）逾期超过约定天数，买房人有权解除合同。

（2）如果逾期交房，开发商必须按日计算并向买房人支付违约金。

但有些开发商并不愿意这两种方式，他们会以补充条款的形式给出第3种处理办法。

方式1，可以要求退房。

方式2，基本上不可能退房。

方式3，要咬文嚼字，说不定还要咨询律师，因为补充条款通常都是有利于开发商的。

假如合同约定9月1日交房，但开发商直到9月30日才交房，是不是延期29天了？

未必。

关于延期天数的认定，买房人与开发商经常是争执不下。

北海以前有过延期交房的官司。法院认为：

（1）6级以上强风或日降雨量达50㎜以上的灾害性天气，可以延期。

（2）因政府实施限电方案影响了施工，也可以延期。

北海是滨海城市，6级以上风力和50mm以上降雨，很容易遇到。比如银滩，每年夏天都有西南季风，风力达到6级不稀奇。

因此，买房人以为延期天数足够了，但从法律角度计算起来未必达到退房的天数门槛。去年以来还有一个疫情的影响，应该折算成多少天？如果双方无法达成一致，**后也只能是官司裁定。

有些开发商可能很爽快：退房，没问题，但没钱。

这就尴尬了。

所以面对延期交房，买房人也许需要想多一些，开始不宜只盯着退房。比如，不退房但开发商补差价，可行不？不退房但开发商负责装修或者报销家具家电，可能不？

如果其它方案都失败了没有协商余地了，或者觉得打官司**省事省力，那就联系律师准备与开发商对薄公堂。

到这一步时，不能因为开发商没钱就心软同情。官司赢了就可以申请法庭强制执行，或者要求财产保全等等。中国特别讲究名份，如果开发商破产了业主却不在债主名单上，别人拿走资产是不会客气的。

因为延期交房而投诉开发商，可以，但一般没什么效果。

原因是延期交房是合同纠纷，政府部门不便介入。以此投诉，结果往往是“建议走司法途径”。

真要投诉以退房，通常是盯着施工质量问题。但在投诉之前，建议先查询对比施工图纸。如果开发商是严格按照施工图纸进行了施工，那就不好投诉了。

另外，如果业主集体投诉，一定要注意分寸。否则，一旦形成群体事件，事情性质就会变化。有个楼盘，业主到售楼中心里面拉横幅，开发商直接报警，因为这是干扰他人的正常经营活动。

所以，业主们真想集体行动，建议尽量先咨询律师。解决问题不能越界。

逾期交房可以直接起诉退房吗，疫情影响交房逾期，可否直接退房解除合同？

基本案情：

2019年5月29日，孙某与A公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，孙某购买A公司的位于××县××苑××幢××室房屋一套，总价款642613.00元，其中首付款242613.00元。交房日期为2020年10月31日前。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

2019年5月27日，孙某向A公司支付房屋首付款242613.00元，地下室款20690.00元。2019年9月3日，孙某向A公司支付剩余购房款40万元（此为贷款），合计663303.00元。

合同约定的交房日期届满后，A公司未能如期交付案涉商品房。2021年6月17日，孙某提出书面退房申请，要求解除双方之间的商品房买卖合同并要求A公司承担相应违约责任。

法院判决：

一审法院认为，孙某与A公司明确约定了交房时间及逾期交付责任，A公司逾期30日后仍未能交付房屋，孙某依法享有解除权。对于A公司提出未如期交房原因有疫情防控需要停工等，法院认为，A公司并未提供相关证据证明，因不可抗力事由应在本地区域内可依法扣除的法定免责停工期间。孙某、A公司双方对于合同解除条件有明确约定，且解除条件已经成就，故对孙某请求解除合同予以支持。

B公司不服一审判决上诉至河北省承德市中级人民法院。二审中，当事人没有提交新证据，二审法院审理查明的事实同一审查明事实。

二审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》履行期间全国范围爆发新冠疫情，上诉人无法按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限交付房屋，属不可抗力原因所致。被上诉人主张合同解除的条件未成就，判决撤销河北省××县人民法院（20×1）冀××××民初××××号民事判决。

案件分析：

本案的焦点是疫情影响交房逾期，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。

2020年1月开始新冠肺炎疫情在全国爆发，给人们的生产、生活造成了较大的影响，各地区为防范疫情扩散采取了一系列严格措施，对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，属于法定免责事由，同时也需要综合考虑疫情在各地区的严重程度和持续时间、疫情防控措施对房地产行业的影响程度。

根据疫情期间共担风险、共渡难关的指导思想，本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》履行期间全国范围爆发新冠疫情，必然会对案涉建设工程的施工造成影响，势必延长案涉商品房屋的建成交付，政府部门的疫情防控措施与A公司的延期交房之间存在直接的因果关系，上诉人无法按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限交付房屋，属不可抗力原因所致。并且，上诉人延期交付房屋并不必然导致被上诉人的合同目的无法实现，不构成根本违约，被上诉人主张合同解除的条件未成就。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

**百八十条　因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。