来源:烂尾楼作者：齐文彬 时间：2022-08-06 11:42:46浏览59次
在我国三四线城市，要说一栋烂尾楼都没有的，实属不多。楼盘烂尾了，工地一停好几年，购房款不见了，开发商躺平了，各责任方在经济上和法律上没见有多少人被追责，依然能自由自在。而责任本不该由购房人来承担，却偏偏是购房人吞下了全部的苦果。这就是现实，既令人咬牙切齿，又让人无可奈何。今天，中恒信律师事务所要告诉大家，买到了烂尾楼，及时止损才是关键。
中恒信律师事务所法律科普：买到了烂尾楼，及时止损才是关键
烂尾楼形成的原因，从开发商的角度来看，一般就两种：
1、开发商主动烂尾
由于政策、市场行情等方面的原因，商品房价格持续走低，一旦开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多的时候，就会主动停止楼盘的开发和建设，形成了烂尾楼。
2、开发商被动烂尾
开发商资金链断裂，楼盘建设项目缺乏后续的建设资金；或者是开发商涉及其他债务纠纷、违法建设等不是出于开发商意愿产生的停工，形成了烂尾楼。
中恒信律师事务所法律科普：买到了烂尾楼，及时止损才是关键
如果购房人是贷款买的房，虽然楼房烂尾了，该还的银行房贷还是要还。从法律的角度上来说，购房人与开发商签订的房屋买卖合同和购房人与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。不管购房人的房子发生什么变化，不管是倒塌了，还是烂尾了，购房人和银行的债务关系是不受影响的。
往严重点的方向说，购房人因为房子烂尾而拒绝偿还银行贷款，银行是可以诉讼执行购房人的其他财产用来偿还贷款的，同时也会影响个人的信用记录。
中恒信律师事务所法律科普：买到了烂尾楼，及时止损才是关键
前有狼，后有虎。继续还贷，房屋烂尾看不到希望；不还房贷，银行又会催债，甚至执行其他财产。购房人应该如何止损呢？
其实，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
房者在提起诉讼时，既要请求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》、同时也要请求解除与银行签订的《个人购房担保借款合同》，这样就符合了**高院《解释》第二十一条的规定。如果法院判决支持了诉求，就可以达到停止还贷的目的。
购房者维权，一定要积极地借助法律的力量，只有这样，才能更大程度上保障自己的合法权益。
烂尾楼的事情真真切切的大规模发生着，更加魔幻的是，业主集体晒出断贷通知书，银行威胁业主不还钱，就给你们上征信，到时候生活工作都受到影响，业主说了你们在房屋没有封顶前就违规放贷，并且资金放在你们监管账户，随随便便就让开发商划走，你们是一伙的，我房子都没了，生活也没了，我还害怕征信？
下面我们解决几个问题：
购房者能不能以房屋未封顶，违规放贷为由，要求解除贷款合同？不可以，根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》其中第四点：商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买**套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。首先这个文件只是个部门规范性文件，文件效力比较低，只要不违反行政法规和法律，银行可能会因此受到处罚，但是达不到民法中解除合同的程度，所以说一次为由解除贷款合同是行不通的，建议购房者三思！
2.作为购房者有什么合法的自救方法？
这个问题我发现网上已经有很多律师提供了实用的方法。
（1）拿着购房合同到法院起诉，以开发商不具备履行合同的能力，要求解除购房合同。
（2）购房者再拿着与银行签订的担保贷款合同到法院起诉银行，要求解除担保贷款合同。根据商品房买卖合同司法解释第21条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
（3）当然银行可能会说贷款合同里有解除合同，但是购房者依然应当还款或者其他明显不利于购房者的条款，该格式条款明显不合理的加重了购房者的责任，属于无效条款。
某网红律师发了一个判决书案号：2019**高法民再245号民事判决书，确实不容易终于找到一次重点，有兴趣的可以下载下来看看，对烂尾楼的业主有很大的借鉴作用。
3.都按照你说的做了，那我的首付找谁要啊？
首先告诉你首付找开发商要，但是也提醒 你大概率拿不回来了。房地产开发商本来就是个神奇的存在，我在看过一篇文章大概意思就是，盖房子花了八个亿，能卖十个亿，为什么还亏本，为什么还会烂尾，为什么还会跑路？主要就是开发商的钱都不是自己的钱，他拿的钱都是有成本的，整个项目的运营都需要自己垫付，很多项目都存在层层分包的情况、高额的利息，房价如果没有大幅度的涨，那么**后必然亏本，开发商的亏本亏的不是一两个铜板，所以**终只能跑路。所以以上说的方法也只是断臂求生，跟自己和解，放弃首付，开始新的生活。
当然也有一种完美的情况，突然天上掉下个救世主，说大家都别慌，房子我来盖，银行也非常配合，表示不着急，房子盖好你们再还贷，暂时我也不给你们上征信，**后政府再给一记重拳，我们把市政府搬过去，**好的小学、医院搬过去！但是你想想这种可能性有多大？
在这里呼吁取消商品房预售制度，房子作为一种对于老百姓**重要的商品，需要更多的法律保护和更严厉的资金监管。房子的价格里有很多其他因素的加成，就拿我家的房子来说吧，如果不是某小学的学区房，我是不会买的，或者不会拿这么多钱来买的。疫情下的我们已经不是负重前行，而是负重爬行了，但是也要相信我们的国家，这一波的断贷潮，相信我们的国家有能力处理好！