来源:烂尾楼作者：欧阳蕴和 时间：2022-08-06 12:32:46浏览132次
近些年，随着房企爆雷屡见不鲜，购房者买房就像开盲盒，给了首付，申请了贷款，没过几个月，发现房子烂尾了。
很多人想直接不还房贷了，于是打开搜索栏搜索：
“楼房烂尾了，银行贷款还用还吗？”
不出意外，你看到的回答都是：必须还，否则你很可能成为老赖，交通、住宿受影响，甚至会被银行起诉，吃上官司。
01、为什么房子烂尾了，还必须还贷款？
大多数法律专家、银行以及开发商的解释是这样的。
你贷款买房子，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借给你钱，你得给银行还钱。
这两个合同是两个相互独立的合同，合同的签约双方也不一样。按照合同相对性原理，你和开发商的纠纷，跟你和银行的纠纷，是两码事。
根据《合同法》等法律规定，楼房烂尾是开发商的原因，属于开发商违约，你可以要求开发商退还房款，开发商退不退钱是你和开发商的合同纠纷。
打个比方，你跟张三借钱买李四建的房子，钱借来了，但李四的房子烂尾了，这难道是你不还钱给张三的理由吗？
正因为如此，从国内司法实践看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉，购房者没有任何理由，必须偿还贷款。
在这样的规则下，几乎所有购房者都默认了悲催的命运，老老实实给银行还贷款。
02、这一次买房人终于迎来胜诉！
**近有一个案例的结果算是振奋人心。
2014年，许先生在嘉兴购买了一套房子，首付后又向银行申请了392万元房贷。
接着就是开发商资金链出现问题，导致楼盘烂尾，在合同约定的交房日并没有完成交房承诺。
2018年，开发商还向法院申请了破产。许先生思来想去，决定停止向银行支付月供，从2019年底起，许先生毅然停止了向贷款银行支付月供。
2020年，银行起诉许先生，要求其继续支付贷款，否则就要冻结和扣押许先生的其他合法财产。
一审败诉
嘉善县人民法院对此案进行了审理，法院审理认为贷款银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效，许先生拒不履行合同义务，已经构成违约，应该继续履行合同，偿还银行贷款。
判决依据是《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：
“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。
但许先生认为楼盘已经烂尾，不可能完成交付，自己不应当继续还贷。
2021年下半年，一审法院考虑到房子无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。
一审判决后，许先生不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。
二审胜诉
2022年1月，嘉兴中院对此案进行了开庭审理。
二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。
**重要的是，第38条约定与**高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。
2021年《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：
“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”
这条规定对应的完全就是许先生这种情况，他与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人购房借款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给给银行；把收到的购房款的本金及利息返还给许先生。
2022年2月初，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。
许先生也终于放下心中一块大石。
03、为什么大多数人败诉？
看到这里，很多人就疑惑了，同样是解除《商品房买卖合同》，我也不归还银行贷款，为什么被银行告上法庭后会败诉呢？
我们再看一次2021年《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：
“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（购房者）。”
这两个合同一个是跟开发商签的，一个是跟银行签的，两个合同都需要解除后才能生效。
《商品房买卖合同》解除：
开发商未按约定向交付商品房，且双方约定了若出卖人超过三个月内仍未交付房屋，买受人有权解除该合同。（有超过10种情形解除该合同，这里只是一种）
《商品房担保贷款合同》：解除
根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
一般来说，**个合同解除后，意味着第二个合同也符合解除条件了。
现在大多数情况下《商品房买卖合同》被解除后，开发商会把按揭贷款支付的购房款退还给购房者，而不是直接返还给银行，这相当债务转移了，这样的话购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。
如今房企人人自危，购房者更是如履薄冰，烂尾房层出不穷，房屋维权案例数不胜数，这一次的案例算是极大维护了买房人的权益，也给无数买房者提供了很好的借鉴意义。
案例来源：浙江省嘉兴中级人民法院
在日常生活中，不少贷款购房的消费者因为买到了烂尾楼盘，都遇到过这样的事，一边新房子迟迟拿不到，而另外还得一直支付着银行的贷款和利息，陷入了两难的尴尬境地。
**近，一个典型案例引起了购房者的普遍关注，“法院判决烂尾楼盘可以不还房贷了”
。
那楼盘烂尾后，究竟需不需要继续偿还银行贷款，我们先来听听市民们怎么说。
市民：“烂尾了我都没有能力还了就不还了。”
市民：“不应该付了嘛，烂尾楼就不应该付了嘛。”
市民：“（银行的贷款）还呢嘛。”
市民：“这个你不还说不过去，贷款肯定要还嘛，别个你可以差，银行你怎么差得下去。”
采访中，市民对遇到楼盘烂尾后是否应该接着还款各持己见，不少市民担心，如果你不按期向银行交付贷款，很可能会造成自己的征信出现问题，从而会影响到自己未来的生活和工作等等。
市民：“很尴尬。还，自己的经济压力在；不还，你的征信系统就会出问题了，拉黑掉，比如你租车、小娃娃上学、公务员考试各种都会影响。”
市民：“你办了贷款，钱是银行一笔的交给了房地产商，等于是你欠银行。你个人欠银行不还，一个是银行不饶你，二是失信人员列入黑名单，以后你是寸步难行。”
没错，根据以往的案例，遇到开发商资金断裂楼盘烂尾以后，引起的购房者和银行之间的纠纷的诉讼，多数的判例情况基本都会判决购房者继续还款，银行的诉求都会得到支持。
2014年，许先生在浙江嘉兴按揭购买了一套别墅，贷款总额为392万元。
2018年，开发商因为资金断裂，无法继续开发，宣布延期交付，在挣扎了半年之后，开发商仍“无力回天”，**终向法院提交了破产申请。一时间，许先生陷入了两难的境地，这房子没了，可他还要继续还房贷。对此，许先生当然无法接受，遂决定不再还贷，可银行不乐意了。
2020年，银行向法院起诉，要求许先生继续支付贷款，一审法院支持了银行的主张。许先生不服一审判决继续上诉。
今年2月，嘉兴中院作出了完全不同于一审的二审判决：判定银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，由开发商承担。
法院审理认为
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与**高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。
**终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
云南凌云律师事务所专职律师 胡家艳：“因为这个案例它也有它的特殊性：
首先开发商已经进入了破产清算阶段，这是一个大前提，而其它有些购房者，可能他只是暂时一个烂尾，并不代表已经进入清算阶段；
第二个是在合同具体条款里面，这个案例它也有些特殊约定，所以法院才会出现支持的情况。”
律师提醒，购房者在没有依法完成解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的程序时，需要继续支付贷款，避免因贷款逾期影响个人征信，但应及时采取合理措施，避免损失扩大。
云南凌云律师事务所专职律师 胡家艳：“我们并不建议所有的断供的购房人，都拒绝偿还购房贷款，这样银行起诉以后，有可能面临征信等或者败诉以后各方面的风险。只有你起诉了，向法院起诉以后，你的诉请得到了支持以后，你才可以拒绝还款。”
律师建议，由于有些楼盘烂尾时间过长，盘活难度过大，交房时间遥遥无期，一直还贷对购房者来说无疑雪上加霜，甚至已经严重影响到了家庭成员的生活。这样的情况下，选择解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，可以缓解购房者的压力。也有一些烂尾楼盘经过多番努力，在两三年后成功盘活，购房者顺利接房入住。
在实际案例中，购房者选择解除商品房买卖合同要回购房款，在房地产开发商进入破产程序之后，债权就可能变为普通债权。而如果选择继续履行合同，对于已经支付大部分购房款的购房者来说，债权是享有优先权的。那么，如果这个房地产开发商经过破产重整后，项目盘活，购房者还是有机会拿到房子的。总而言之，一定要根据自己的实际情况来慎重考虑。
部分来源：嘉兴市中级人民法院