来源:烂尾楼作者：萨碧蓉 时间：2022-08-07 06:57:47浏览70次
用你的钱，建你的房子，还烂尾了，真心太憋屈！
聪明的业主们从监管资金被违规挪用这里撕开了个口子，终于走上谈判桌，开始与银行代表谈判，而郑州银行的一位行长也非常漂亮的在视频中重锤指出了“监管资金”被违规挪用与某局的批文有关。
这个相当于银行接招了啊，还给出了实锤证据，那么业主们这个口子能突破到什么程度呢？烂尾楼会怎么解决？
很多人，尤其是一些经济学家，早几年前就建议取消“商品房预售制”来彻底规避掉烂尾房。“预售制”的确是引发“烂尾楼”的根源，也是开发商高杠杆周转的核心支撑，尤其是国内的这个预售制，有香港楼花玩法的“壳”却没有把配套的法制落地。
存量房时代，这遗祸市场的“预售制”确实该退场了。
但大家在痛斥这个制度的同时，也思考得很清楚，那就是现在的事实是监管资金已经被违规挪用，且是被开发商用来一环套一环的重复贷款买地或搞其他产业去了，想要追回某停工项目的监管资金太难。
就算现在加强对资金的监管或是直接取消预售制，都不能从根本上解决“现有烂尾楼”的问题，甚至这两个动作还会给摇摇欲坠的楼市带来更大风险。
实话实说，现阶段是不适合取消预售制的，因为开发商在期房销售下已经没有资金推进工程进度，甚至美元债都要违约了，施工方也撂挑子了，哪有钱再盖成现房去销售？
这完全是给ICU病人拔掉氧气管的做法，结果肯定是更多房企原地爆炸，出现更多的烂尾楼。
那么加强资金监管呢，按照工程进度分批支付倒是可以尝试的，但得看实际情况，有的开发商你把这个项目的监管资金卡严实了，它另外七八个项目能爆了，地方上更头疼。
主要原因是赶上了经济下行期，还有疫情作祟，再加上外部环境也不好，美元加息，房企美元债务紧的一笔。
现在**重要的是给开发商输血，让其复工复产，加强开发商资金支取难度使得房企支取资金的时间变长，估计一些不良开发商死得更快！
现在真得菩萨心肠去救市了，好比你知道那个人欠你很多钱，但他都快病死了，他一口气上不来直接原地躺尸亏得全是无辜老百姓。社会能做的是出更多钱把他送医院治好了病指望他改邪归正，好好干活盖房交楼，然后能还的钱赶紧还。
现在楼市就是这么个实情，不花钱送这些开发商进ICU抢救，就得直接收尸，债权方各种债都要不回来了，所有债主一起亏。
可是送他们进ICU，这么高的花费谁来出钱呢？开发商肯定是没钱了，全是债主在嗷嗷叫着还债呢。让债主继续出钱？
债市、信托等投资机构？银行？施工方还是业主？
说个强势次序，某些投资机构是很厉害的，背景深厚，这个其实是排在**位的，不方便展开深说。
其次是银行，它们是有先天条件，有些直接扣了开发商某些资金抵债。这种例子很多，一些监管资金都是银行自己转移走的，因为它看到开发商快不行了，各种惜贷抽贷，才不管这些钱是不是给业主盖房子的，直接自己先下手为强。
其实要真是银行转走监管资金这种情况还好解决，如今业主找上门了，银行肯定得吐出来让开发商接着盖楼，这个问题问责银行相关负责人就行了，不算**坏的情形。
还有施工方，之前开发商都是拿商票应付他们，而且态度都挺大爷。现在开发商虽然成了孙子了，但是不还钱施工方也没法，顶多是撂挑子不干活，烂尾就烂吧。
业主是**弱势的，施工方不干活业主房子就没了。
这种大环境下，不能指望境内外投资机构下手救房企，这些人一定是**爱冷眼旁观的那一方，毕竟市场经济投资有赢有赔的，不得已也得接受！
如果确定监管资金无法追回了，**合理的其实是银行继续出钱，低息贷给开发商，施工方继续垫资。也就是这俩债权方坐在一起，让渡部分利益，把烂尾楼解决了，业主们拿房了事，市场信心回来之后，开发商挣钱慢慢还。
如果施工方认栽不愿意再继续垫资的话，地方上可以牵头找个新的便宜的代建商入驻开工，同时拿出一部分财政补贴给施工方。这点其实也不容易，地方财政也是紧张得很，尤其是地产行业为支柱性产业的那种城市，烂尾楼多不说，其他产业很拉胯，地方负债也很高。
不过以上这种处理方式适合那种部分在建项目停工，还有后续地块待开发的。也就是已经销售了部分房源，业主等着开工收房，而开发商这边还有一定规模的新货值，其总金额能够多少再给债权方还上一点的。
这类楼盘还有一种解决方案，就是地方政府牵头，找国企开发商收购这些烂尾项目，并适当修改下盖楼指标让这些国企少赔一些。比如说原先的容积率指标下，只能够盖两栋楼，把容积率调大点，让楼间距变小点，盖三栋楼，尽可能给国企开发商一些让利，让其有动力把项目盘活，**大程度保障项目能够完工交付。
再者就是对那种全盘烂尾的项目，后续开发商没啥货值了，银行不愿意再投入，施工方那边的债务规模也已经够高，开发商没有新收入可以偿债，只有业主补差价这条路可以尝试。
也就是银行和业主商量，由银行再拿出些定向低息贷款，让业主重新贷款给开发商补个差价啥的，比如说有些房子是2017年买的，那个时候优惠价是8千，现在市场价是1万，那么补钱交房，这属于给开发商开便道，以烂尾要挟业主上车，继续掏钱，银行则是再小赚一批。
然后由地方上找代建商，收费低点的，财政上再给点补贴的，直到**后把项目盖完交付的，这种骚操作是有的，以前就有发生过。
这种情况下，那些原来的债权方，比如说原施工方，投资机构，做开发贷的银行等多少都是亏损的，因为业主补得钱要全部用在盖楼上，不可能拿去还过去的债。
现在的地产形势，问题已经彻底暴露出来了，当问题全盘暴露后就会进入讨论解决问题的几方博弈状态。
业主们算是击破了地产铁三角联盟，让这个铁三角开启甩锅模式，业主的弱势地位就提升了，可以和这几方一起坐到谈判桌上，大家讨论就事论事，各自退一步，共同拿出解决方案。
可以说，房地产救市的关键性步骤就要来了，业主们的“抱团断贷”是个很好的导火索。网络舆论配合得也很好，先是大肆发酵，各种媒体指出其底层逻辑，引起各方重视，舆论声讨，把烂尾楼事件推到必须解决的底线上。
虽然后来舆论被“消音”了，但也避免了市场恐慌情绪蔓延对动荡不安的地产行业的再次冲击。而银行系统与房管局互咬意味着铁三角利益联盟已经破裂，三方联盟一破，业主就拿到好牌了。
所以说，地产行业的走势，就和这波现有烂尾楼的解决方案紧密关联，处理不好真会硬着陆，大家一起财富缩水。
处理好了，20多万户业主开开心心收房子，地产行业的市场信心也会回来，下一轮地产经济复苏也会跟着来临，当然，这里不是指地产行业再次大涨，而是指现有库存会得到合理消化。
至于更长的以后，谁有钱有能力谁去建房，资金实力不够雄厚的还是别玩这个游戏了！别把烂摊子再丢给老百姓和社会了，一手交钱一手交货天经地义的，不能对房企总惯着。
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本周全网**火的问题当属“集体抗贷”的事情，全国烂尾楼实在太多，加息三年疫情，出现这种情况也属于不可避免。关键是针对这件事会出现哪些变化，后续有没有可能解决。
关于烂尾楼我是有深刻的认识的，大一刚上学，学校东南门角的堕落街头就是一幢高达50楼左右的烂尾楼，毕业多年还竖在那里。大四毕业楼南门的城中村改造，说是要改造成一个商业街，**后也烂尾了。但是两个项目都在2015年得到了解决，方法也是一样的，找新的开发商接盘，将部分商业公寓性质的房产改变成居民住宅。同时2015年房价爆涨，这种坑爹的公改民户型还都以高价卖出去了，我一大学同学就是购买者之一。
想解决烂尾楼问题需要：天时，即房地产处于上升周期。地利：改变土地性质或是增加土地周边配套，提升项目价值。人和：找能力更高的开发商接盘，因为一旦楼盘烂尾，原开发商很容易被积年累月的债务压垮。
银行：目前烂尾楼大概两万亿贷款，作为“长子”，打官司是不可能打得赢的。这一点不用怀疑，因为银行事关金融稳定。当年四大行技术性已经破产，还不是“家长”擦的屁股。
开发商：死猪不怕开水烫，既然敢烂尾，自然也就转不动了。你可以追究法律责任，但解决不了问题。所谓求民先求官，烂尾楼的问题真想解决，**终还是要先救活开发商，秋后再去找责任人算帐，这就是现实。
地方：有心无力，烂尾楼高频出现说明了房地产困难，在这种前提下地方那有资金去解决烂尾楼问题。没有钱，谁来都不好使。
业主：每个人的违约成本和经济状况都不一样，全国范围也很难一致，分化瓦解是必然的。
从全局看这个事件反映了目前房地产崩盘会带来的一系列社会问题，要防止发生系统性风险，求楼市是必然的。此次风暴中心的郑州估计会很快出台新的政策刺激楼市。